Чем опасна «серая» аренда и как сдавать квартиру по договору?

Жильцы внезапно съехали, а вы недосчитались в квартире чайника и обнаружили сломанное кресло. Такое может произойти, если сдавать жильё «по-серому», то есть без договора.

Рассказываем, чем ещё опасна неофициальная аренда и как избежать проблем с квартиросъёмщиками.

Почему лучше сдавать квартиру официально?

Договор защищает права арендодателя. Он помогает решать спорные вопросы с арендатором, получать компенсацию за ущерб или просрочку платежей. Главное — зафиксировать в договоре все нюансы и требования.

Официальное проживание привлекает надёжных квартиросъёмщиков, которым нужны гарантии со стороны арендодателя.

Что нужно для заключения договора?

Если квартира сдаётся физическому лицу, то оформляется договор найма, если юридическому — договор аренды.

Потребуются документы:

— паспорта обеих сторон;

— документ о праве на владение квартирой. Это может быть:

• свидетельство о регистрации права собственности, если квартира приватизирована,

• выписка из ЕГРН,

• договор купли-продажи, обмена, дарения или другой, подтверждающий право собственности.

Что нужно прописать в договоре

• адрес и характеристики квартиры — этаж, площадь;

• реквизиты документа о праве собственности;

• данные всех, кто будет проживать в квартире вместе со съёмщиком;

• размер и периодичность оплаты;

• способы оплаты ЖКУ;

• порядок одностороннего расторжения договора — если этого не указать, расторгнуть его можно будет только с помощью отдельного соглашения или через суд;

• реквизиты сторон — Ф. И. О., паспортные данные и адреса регистрации.

Также стоит указать, как будут решаться все потенциально спорные ситуации, например есть ли залог и как компенсируется ущерб, нанесённый имуществу.

Какие бывают налоги на сдачу квартиры?

Есть три варианта:

13% для физлиц — для этого нужно раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ на сайте ФНС.

6% для ИП с упрощённой или патентной системой налогообложения (УСН и ПСН).

4% для самозанятых, если сдавать квартиру физлицу, 6% — если юрлицу или ИП. Учитывайте, что общая сумма дохода от сдачи не должна превышать 2,4 млн руб. в год.

Что будет, если не платить налоги?

Собственник, который попадётся на «серой» сдаче квартиры, должен будет заплатить:

• всю сумму неуплаченного налога за последние три года;

• штраф от 5 до 30% неуплаченного налога за каждый месяц просрочки подачи декларации 3-НДФЛ;

• пени — 1/300 ставки Центробанка за каждый день просрочки;

• штраф 20% от суммы неуплаченного налога, если арендодатель не заплатил его по неосторожности, и 40% — если это было умышленно.

Окончательную сумму определяет налоговая.