Сделки с доверенностью заманчивы для покупателей: чтобы компенсировать неудобства, продавцы нередко снижают цену недвижимости на 25-40%. Количество подобных предложений на вторичном рынке в России составляет до 20%, а иногда и более.
Порой схему с участием в сделке с недвижимостью доверенных лиц используют мошенники. В таких случаях серьезные проблемы грозят и продавцам, и покупателям. Объясняем, на что нужно обращать внимание, чтобы обезопасить себя.
Что такое доверенность на продажу квартиры
Собственник не может устно поручить кому-либо продавать свою недвижимость вместо себя. Подобные договоренности нужно оформить на бумаге. Для этих случаев в Гражданском кодексе предусмотрен такой документ, как доверенность. Это формат письменного поручения, которое человек дает физическому или юридическому лицу, чтобы то могло представлять его интересы.
Когда речь идет о предстоящей сделке с недвижимостью, доверенность нужно обязательно заверять у нотариуса. При этом бумаге присваивается номер, который заносится в специальный реестр Федеральной нотариальной палаты. Отметим, что согласно Гражданскому кодексу к нотариально удостоверенным также относятся доверенности, которые подтвердили главврачи военных госпиталей, командиры воинских частей и капитаны кораблей дальнего плавания, руководители стационарных организаций социального обслуживания и начальники исправительных учреждений.
В доверенности может быть одновременно указано несколько представителей. Оформлять отдельные документы не обязательно. При этом каждый из таких сопредставителей обладает равными полномочиями на совершение сделки, если только в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют эти полномочия совместно.
Что такое генеральная доверенность
Доверенность дает право совершать от имени другого лица действия, которые были указаны при составлении этого документа. При желании этот перечень можно сделать очень широким. В обиходе подобные бумаги называют «генеральной доверенностью» (в законодательстве такого термина нет).
Когда речь идет о купле-продаже недвижимости, тот, на кого оформили подобную бумагу, по правам и обязанностям становится фактически приравнен к собственнику. Человек или юрлицо может совершать любые сделки, получать и оформлять документы, выписывать и расторгать другие доверенности.
Нотариусы относятся к подобной идее с осторожностью и предупреждают клиентов о возможных рисках. Если «доверенное лицо» окажется мошенником, при купле-продаже недвижимости существует серьезная угроза потери и жилья, и денег. Когда все участники сделки добросовестные, нет никакой разницы, является ли доверенность «генеральной» или нет.
Риски покупателя
Доверенность — подделка
Как мы уже упоминали, настоящие нотариально заверенные доверенности регистрируются в специальном реестре. Если документ в нем не числится, он фальшивый.
Однако возможны и более сложные сценарии: документ оформлен по-настоящему, но с целью мошенничества. Например, бумагу по всем правилам может составить полный тезка владельца недвижимости и якобы «продавать» ее, выдавая себя за реального собственника. Естественно, никакого нового жилья покупатель не получит, и к тому же потеряет перечисленный мошеннику аванс.
Кроме того, злоумышленники могут втереться в доверие к человеку, который действительно хочет продать квартиру или дом. Получив доступ к персональным данным, они оформляют доверенность от имени настоящего собственника с реальной недвижимостью, но забирают всю оплату себе.
Когда обман вскрывается, собственник обращается в суд. Сделку признают ничтожной (то есть изначально не имеющей юридической силы), покупатель остается без приобретенного жилья. Вернуть хотя бы деньги в этом случае сложно — владелец недвижимости их не получал, а мошенников и след простыл.
ИТАР-ТАСС/ Михаил Мордасов
Отзыв доверенности
Все случаи, когда доверенность прекращает действие, перечислены в соответствующей статье Гражданского кодекса. Самое простое условие — истечение срока действия. Если он не указан, документ действует один год с даты оформления. Кроме того, доверенность автоматически становится недействительной, если тот, от чьего имени действует представитель, был признан недееспособным, безвестно отсутствующим, банкротом.
Помимо прочего, у человека, выдавшего доверенность, сохраняется право в любой момент ее отозвать. При этом представителю об этом сообщать не обязательно.
В результате бывает, что доверенность оказалась отозвана буквально за час до заключения сделки купли-продажи, а представитель не знает об этом либо намеренно скрывает информацию. Этим пользуются в том числе мошенники, ведь сделку с отозванной доверенностью вообще не зарегистрируют или постфактум по суду признают ничтожной.
Преступники рассчитывают все так, чтобы покупатель успел внести залог и остался и без недвижимости, и без крупной суммы денег. Также возможен сценарий, когда продавец на словах согласен вернуть средства, но оказывается безработным или пенсионером с доходом на грани прожиточного минимума. Ежемесячные выплаты, назначенные по суду в пользу несостоявшегося покупателя, будут ничтожно малы или вообще невозможны.
Смерть владельца
Когда человек, от чьего имени выдана доверенность, умирает, документ утрачивает силу. Также недействительны становятся доверенности, которые оформил по цепочке представитель.
Однако мошенники могут скрыть, что собственник недвижимости мертв, и все равно проводить по доверенности сделку от его имени. Оплату они при этом присваивают себе.
Нового владельца квартиры или дома ждет неприятный сюрприз, ведь вскоре на жилье, принадлежавшее покойному, заявят права его наследники. Они оспорят продажу в суде, и закон будет на их стороне. Открыто ли дело о наследстве, можно проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Доверенность от недееспособного или пожилого
Доверенности, оформленные от имени недееспособного, и сделки с ними считаются ничтожными. Все договоренности должны заключаться только с официально назначенными опекунами такого человека. И только от их имени может быть выдана доверенность представителю.
Стоит учитывать, что на начальных стадиях психического расстройства люди могут не подозревать, что являются недееспособными. Кроме того, после терапии право принимать юридические решения восстанавливают, но нельзя исключать внезапные рецидивы и ухудшение состояния. В обоих случаях, оформляя доверенность, такие люди могут не понимать, что делают, но при этом не вызвать подозрений у нотариуса. Постфактум же документ и сделку признают ничтожной.
Люди преклонного возраста тоже в группе риска. Даже будучи абсолютно психически здоровыми, пенсионеры иногда могут действовать на эмоциях или по незнанию и не осознавать опасности, оформляя доверенность на злоумышленника.
Впоследствии пенсионер может подать суд, заявив, что его ввели в заблуждение и что он хочет расторгнуть сделку. С большой вероятностью это требование будет удовлетворено: пожилому человеку возвратят жилье и в то же время обяжут вернуть полученные средства. Однако далеко не факт, что пожилой человек сможет это сделать. К сожалению, такая ситуация может затронуть и добросовестных покупателей.
Риски продавца
Доверенность — подделка
Мы уже упоминали доверенности, оформленные от имени «двойников». Кроме того, персональные данные собственника злоумышленники могут получить, втеревшись в доверие, угрозами или иными способами — утечки сведений в интернете, к сожалению, не редкость.
Так или иначе, владелец недвижимости может даже не подозревать, что его квартиру или дом продают. Особенно часто в такие ситуации попадают пожилые люди, а также бывшие воспитанники детдомов, получившие жилье от государства.
К счастью, в подобных случаях, когда обман обнаруживается, собственники могут по суду признать сделку ничтожной и вернуть недвижимость.
Недееспособность доверенного лица
Как и сам собственник, его представитель может оказаться недееспособным. Особенно опасна такая ситуация, когда документы позволяют по цепочке назначать доверенному лицу своего доверенного, ведь этим могут воспользоваться мошенники. Поэтому стоит очень внимательно относиться к выбору лица, которое будет представлять интересы продавца.
ИТАР-ТАСС/ Валерий Шарифулин
Некомпетентность доверенного лица
Аналогично не стоит при продаже дома или квартиры оформлять доверенность на того, кто не разбирается в юридических тонкостях и не ориентируется на рынке недвижимости. Такой человек по незнанию занизит цену и оформит договор с ошибками. В худшем случае этим воспользуются мошенники — недобросовестными могут оказаться и покупатели.
Двойная продажа
Недобросовестные доверенные лица могут не только присвоить себе оплату за недвижимость, но и провернуть еще более сложную схему. Иногда одну и ту же квартиру или дом одновременно «продают» нескольким покупателям. В такой ситуации в проигрыше оказываются и текущий собственник, и приобретатели.
Мошенники скрываются, получив сразу несколько авансов. А реальному продавцу приходится участвовать в судебном споре, во время которого покупатели выясняют, кому из них все-таки принадлежит недвижимость. Проигравшая сторона закономерно требует возмещения убытков от собственника, но тот не получал средств, которые нужно вернуть.
Как снизить риски при покупке/продаже квартиры по доверенности
Для продавца
Те, кто не собирается продавать недвижимость, могут наложить запрет на любые действия с квартирой или участком, подав заявление в Росреестр. Это позволит обезопасить себя от сделок по поддельной доверенности, которые проводятся за спиной у собственников без их ведома.
Когда продажа планируется, внимательно выбирайте, кого назначить представителем. Лучше, если это будет близкий родственник или хороший друг. Риелторы заслуживают доверия в гораздо меньшей степени.
Не стоит оформлять «генеральную» доверенность, особенно с возможностью передоверия. Пропишите в документе только те права и обязанности представителя, которые ему действительно нужны. Избегайте расплывчатых общих фраз с широким толкованием. Не забудьте указать адрес недвижимости, которой касается планируемая сделка, и срок действия бумаги.
Оставляете право получения оплаты за собой. Так вы убережете себя от мошенников, цель которых — украсть аванс или даже все средства, вырученные от сделки.
Для покупателя
Познакомьтесь с собственником, от чьего имени действует представитель (если владельцев недвижимости по документам несколько, то не забудьте никого из них). Лучше всего встретьтесь с ним лично, в крайнем случае созвонитесь по видеосвязи. Переписке и телефонным разговорам доверия нет — с вами может общаться кто угодно. Убедитесь, что человек в курсе, что его недвижимость продают. Узнайте о причинах, почему он хочет заключить сделку и почему оформил доверенность. Пусть собственник подтвердит полномочия своего представителя.
Проверьте через официальный портал Нотариальной палаты, существует ли нотариус, заверивший доверенность. Узнайте, по какому адресу он принимает и по возможности отправьтесь туда вместе с представителем собственника. Удостоверьтесь, что доверенность не отозвана. Договоритесь с доверенным лицом, что оно обеспечит присутствие продавца в момент подписания документов по крайней мере по видеосвязи. Дистанционно также можно обратиться к реестру Национальной палаты.
Если собственник недвижимости находится и оформляет доверенность за границей, потребуется получить апостиль — специальный квадратный штамп. Без него такой документ будет недействительным в России, а значит, не получится и заключить сделку через представителя.
Запросите от продавца нотариальное заверение, что на момент заключения сделки доверенность не отозвана и является действительной. Это позволит убедиться, что документ не «просрочен» по тем или иным причинам и что сам продавец жив.
Если получить такое подтверждение невозможно, добивайтесь, чтобы в договоре купли-продажи было дополнительное условие в пункте о взаиморасчете: покупатель переводит оплату только после регистрации права собственности, продавец подтверждает получение средств распиской, которая заверяется нотариально. Так обе стороны будут уверены, что деньги получит именно продавец, а покупателя не обманут, оставив без нового жилья.
Кроме того, когда речь идет о сделках с жильем от имени собственника старше 60-65 лет, многие опытные риелторы советуют оформить медицинское заключение, что пожилой человек вменяем в день подписания договора купли-продажи.
А еще в любом случае лучше подписывать документы в присутствии нотариуса, который проверит все бумаги. Если в дальнейшем возникнут какие-либо проблемы, он сможет засвидетельствовать в суде, что покупатель был добросовестным.
Сергей Коньков/ТАСС
ЧЕК-ЛИСТ
При покупке и продаже недвижимости лучше заручиться поддержкой грамотного риелтора или юриста. Они помогут проверить документы и убедиться в чистоте сделки, поэтому не стоит экономить на их услугах. Но кое-что можно сделать и самостоятельно. Убедитесь, что:
- доверенность подлинная,
- нотариус, который оформил доверенность, существует, а его фамилия и печать четко читаются на документе,
- в доверенности указано место заверения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью). Если процедуру проводили вне помещения нотариальной конторы, должен быть прописан адрес,
- в доверенности указано, когда она выдана (и, желательно, на какой срок). Чем меньше промежуток между датой выдачи и днем заключения договора купли-продажи, тем лучше,
- паспортные данные доверителя, указанные в доверенности, совпадают с данными, указанными в Свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН,
- реквизиты паспорта доверенного лица совпадают с указанными в доверенности,
- доверенностью предусмотрены только действия, которые собственник не может выполнить сам, она не дает представителю неограниченных прав,
- оплату будет получать собственник, либо в доверенности указано, что представитель имеет право проводить взаиморасчеты. Во втором случае после получения средств собственник должен передать покупателю заявление, что получил деньги от доверенного лица и не имеет претензий. Предусмотрите в договоре купли-продажи соответствующий пункт и ограничьте время, в течение которого должна быть оформлена эта бумага.
- собственник жив, дееспособен и знает о намерениях продать его недвижимость,
- доверитель и доверяемый дееспособны, психически здоровы,
- причины, почему используется доверенность, не вызывают подозрений,
- собственник присутствует во время всех юридически значимых действий, хотя бы подключаясь по видеосвязи. Трансляции при этом нужно записывать,
- договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса,
- факт передачи средств закрепите распиской, подписи заверяются нотариально.
С осторожностью относитесь к ситуациям, когда доверенность продавца оформлена на совершенно посторонних для него лиц. Особенно это касается сделок с недвижимостью пожилых людей.
Если сделка по фальшивым документам состоялась
Собственники могут через суд вернуть свою недвижимость, и чаще всего им это удается. Интересы несостоявшихся покупателей при этом тоже стараются учитывать. Да, недвижимость вернут прежнему владельцу, но и оплату за нее постараются возвратить покупателю.
Также стоит помнить, что подделка документов является уголовным преступлением. Наказание зависит от того, какие именно бумаги оказались фальшивыми и как они были использованы. Меньшее, что ждет нарушителей, — штраф в размере до 80 тыс. рублей или дохода за полгода, большее — лишение свободы на срок до четырех лет.
