Ситуации, когда людей обманом вынуждают продать квартиру или покупатели отдают мошенникам деньги, не редкость. Ежегодно российские суды рассматривают тысячи исков, которые подают пострадавшие от аферистов, решившие совершить сделку с недвижимостью. Чтобы не потерять при этом деньги, нужно знать популярные уловки злоумышленников. Объясняем, на что следует обратить внимание тому, кто продает или покупает жилье.
Продажа по поддельным документам
Липовыми, причем как у покупателя, так и у продавца, могут оказаться самые разные бумаги:
-
паспорта;
-
доверенности;
-
судебные решения, к примеру, касающиеся наследства;
-
выписки из ЕГРН, в том числе, например, для получения денег, которые заморожены на аккредитиве.
Иногда мошенники пользуются чужой украденной электронной цифровой подписью. Поддельным бывает адрес: продавец показывает одну квартиру, а по документам продает другую. Сюда же можно отнести заключение фиктивного брака. Супруги покупают недвижимость, оформляют ее на одного из них, после чего этот человек исчезает.
Лучшая страховка — тщательная предварительная проверка всех бумаг и заключение сделки через нотариуса. В том числе стоит использовать нотариальный депозит для расчетов. И всегда требуйте личного присутствия собственника при подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи.
А чтобы не стать продавцом жилья поневоле из-за того, что мошенники оформили поддельную доверенность, стоит установить запрет на действия с недвижимостью без личного присутствия собственника. Это можно сделать через «Госуслуги».
Схемы с «проблемными» задатками и авансами
Вносить предоплату можно, только когда вы лично осмотрели недвижимость, твердо решили ее приобрести, заключили хотя бы предварительный договор купли-продажи и предусмотрели в нем задаток, аванс или обеспечительный платеж. Сразу после передачи денег требуйте расписку в том, что продавец их получил. В дальнейшем любые изменения договоренностей обязательно фиксируйте на бумаге.
Риэлтору и агентству-посреднику переводят вознаграждение только после завершения сделки, когда данные о недвижимости внесли в ЕГРН, а покупатель получил ключи.
Если сделка сорвалась по вине продавца, он по закону обязан вернуть задаток в двойном размере. Это одно из принципиальных отличий от аванса и обеспечительного платежа. И иногда недобросовестные покупатели пользуются этим. Они под разными предлогами уговаривают продавца отложить заключение сделки. Тот идет навстречу, а когда оговоренные в договоре сроки проходят, его обвиняют в срыве договоренностей.
Продажа квартиры с «подселенцами» или без выписки жильцов
Когда у собственника ограничено право распоряжаться недвижимостью, это называется «обременением». Несколько его видов связано с жильцами. Например, владелец имеет продавать квартиру и до последнего момента сдавать ее. А смена хозяина недвижимости не значит, что договор аренды автоматически станет недействительным.
Другой сценарий: у человека есть пожизненное право пользования квартирой. Его получили те, кто в момент приватизации был прописан по этому адресу, но отказался становиться собственником. Также подобное право может быть предусмотрено завещанием, договором ренты или иным документом.
Если упустить, что в квартире прописаны люди с правом пожизненного пользования жильем, выселить их потом не удастся даже по суду: они вполне законно откажутся съезжать.
Рискованно покупать долю в квартире или доме, поскольку при продаже у других собственников есть приоритетное право на ее приобретение. Впоследствии они могут заявить, что им не предложили воспользоваться этой возможностью.
Также учитывайте, что, если нынешние владельцы покупали недвижимость, используя материнский капитал, в ней обязательно выделена доля ребенка. Продать эту квартиру или дом можно лишь с согласия органов опеки и попечительства и только если доля детей в новом жилье будет не меньше, чем в нынешнем. Когда эти условия не соблюдаются, органы опеки имеют право оспорить продажу через суд. Причем это может произойти через годы после сделки.
Использование устаревших или рискованных методов расчета
Оплата напрямую или использование банковской ячейки менее надежны. Это связано с тем, что продавец и покупатель сами решают, когда вторая сторона получит доступ к деньгам. При этом банк, нотариус не становятся посредниками, которые дополнительно проверяют выписку из ЕГРН.
Гораздо лучше, когда банк или нотариус предоставляют доступ к деньгам только после того, как получат документы из Росреестра о том, что сделка состоялась. Этот механизм предусмотрен для аккредитивов, эскроу-счетов и нотариальных депозитов.
И уж тем более нельзя переводить деньги, договариваясь об этом по телефону или получив СМС. Законную сделку оформляют только лично.
Равно как не должно быть и переводов денег «по ссылке» — она, скорее всего, будет вести на фишинговый сайт. Мошенники украдут не только деньги, но и данные карты.
Продажа квартиры под влиянием мошенников с последующим аннулированием сделки
Этот сценарий мошенничества стал «популярным» в 2025 году. Суть схемы следующая:
-
первоначально сделка оформляется по всем правилам, покупатель ни о чем не беспокоится;
-
спустя некоторое время продавец подает в суд, заявляя, что срочно продать недвижимость его вынудили мошенники и вырученные от сделки деньги достались злоумышленникам;
-
продавец просит признать сделку недействительной, так как он якобы не осознавал своих действий, был введен в заблуждение. Он апеллирует к соответствующим ст. 177 или 178 Гражданского кодекса. Иногда — к ст. 179, касающейся сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угроз или неблагоприятных обстоятельств;
-
суд встает на сторону продавца и ему возвращают квартиру;
-
добросовестный покупатель остается не только без жилья, но и без денег, которые он за него заплатил.
В наиболее резонансном случае покупательнице квартиры удалось отстоять в суде свои права на недвижимость. Это стало прецедентом. Теперь жертв подобной схемы планируют обезопасить на законодательном уровне.
Чуть больше уверенности даст так называемое титульное страхование. По нему, если сделка будет признана недействительной по юридическим основаниям, покупатель по крайней мере получит компенсацию оплаты. Это касается и, например, ситуаций, когда впоследствии выясняется, что в документах были ошибки или при продаже оказались нарушены права наследников.
Риск двойной продажи
К сожалению, даже если Росреестр благополучно зарегистрировал сделку, покупатель не застрахован от того, что мошенники одновременно пытались продать его жилье кому-то еще.
Основные схемы, связанные с двойной продажей, следующие:
-
Злоумышленники заключают первый договор купли-продажи, получают оплату. Пока идет регистрация документов в Росреестре, недобросовестные продавцы успевают взять деньги со второго покупателя.
-
Недобросовестный застройщик на этапе строительства оформляет несколько договоров долевого участия на одну и ту же квартиру. Мошенники в обход установленных правил требуют оплату до регистрации документов в Росреестре.
Решая, кому же все-таки принадлежит недвижимость, суд встанет на сторону покупателя, чью сделку первым зарегистрировал Росреестр — даже если договор купли-продажи с ним был подписан позже и оплатил жилье он тоже вторым. Другая сделка аннулируется. Но покупатель, который остался ни с чем, может через суд требовать возврата денег и компенсации ущерба.
Тем, кто все же стал жертвой мошенников, необходимо обратиться в полицию и прокуратуру, чтобы привлечь продавца к ответственности. Кроме того, претензии можно предъявить нотариусу и банку, которые недобросовестно выполнили свои обязанности и не помешали злоумышленникам.
Несколько дополнительных советов
Не соблазняйтесь низкой ценой. Если рыночная заметно выше, для большой скидки должна быть очень веская причина. Например, незаконная перепланировка, которая в будущем станет «головной болью» нового владельца.
Перед просмотром квартиры или дома проверьте, не подставил ли продавец в объявление чужие фото из интернета — для этого воспользуйтесь поиском по картинке. Нормально, если сообщение о продаже размещено на нескольких ресурсах. Неприемлемо, когда одни и те же снимки сопровождает очевидно разное описание. Во втором случае, например, якобы одну и ту же квартиру могут продавать в разных городах.
Также, когда идете на просмотр, убедитесь, что вам показывают именно ту квартиру, которая заявлена, а не, например, аналогичную на другом этаже или в соседнем доме. Реальный адрес недвижимости должен полностью совпадать с заявленным во всех документах.
Как защитить свои средства от мошенников при покупке недвижимости мы рассказали в отдельной статье.
