Купить жилье даже без крупных накоплений можно в ипотеку. Однако при оформлении кредита важно быть внимательным, чтобы не оказаться жертвой мошенников. Для этого нужно знать и соблюдать меры предосторожности. Рассказываем, какие риски есть у «ипотечников», как раскусить лжеброкера и что делать, если вас все-таки обманули.
Быть начеку
Согласно исследованию «Национального индекса тревожностей» КРОС, в 2025 году на первом месте среди страхов россиян — тема мошенничества. Аферисты постоянно осваивают новые схемы в погоне за деньгами и недвижимостью. Нередко они прикрываются якобы выгодными предложениями с квартирами и ипотекой.
Между тем только в мае 2025-го банки выдали 52,5 тыс. ипотечных займов на 231 млрд рублей, а в общей сложности за первые пять месяцев года — более 250 тыс. кредитов на жилье на сумму около 1,12 трлн рублей. Такие данные приводит Объединенное кредитное бюро.
«Важно понимать, что риски могут исходить не только от недобросовестных брокеров, но и со стороны продавцов: незарегистрированные обременения, неправомерные перепланировки, наследственные споры, участие несовершеннолетних, подделка доверенностей. Без квалифицированной проверки документы могут "скрыть" проблемы, которые обнаружатся уже после сделки», — рассказала порталу Объясняем.рф руководитель центра продаж новостроек компании Genesis Brokers Ирина Туманова.
Кстати, Росреестр выпустил свежую методичку с советами по защите недвижимости от мошенников.
Типичные ловушки при покупке жилья
Преступники придумывают разные схемы, позволяющие ввести в заблуждение в том числе покупателей жилья. Чтобы исправить ситуацию, государство водит ряд новых мер. Так, с 1 января 2025 года в России начал действовать Стандарт защиты ипотечных заемщиков. Теперь банки обязаны четко объяснять условия кредита и риски. Однако сами покупатели в любом случае должны быть предельно внимательны при заключении сделок.
«Я всегда советую внимательно читать договор перед подписанием. Чтобы защитить себя, стоит проверять квартиру через сайт Росреестра. Так вы убедитесь, что на ней нет обременений или долгов», — прокомментировала нам эксперт в сфере недвижимости, руководитель агентства «Рост-Инвест» Анжела Красноярова.
Как именно работают мошенники? Топ-6 распространенных афер с недвижимостью специально для Объясняем.рф составила руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Этажи» (Москва) Юлия Быкова.
Занижение стоимости в договоре
Чаще всего продавцы указывают существенно заниженную стоимость в документах, чтобы уменьшить сумму налога. В дальнейшем бывший собственник или иные лица могут оспорить сделку, ссылаясь на то, что она убыточная. Даже при наличии расписки о получении всех средств (а тем более если ее нет), покупателю будет сложно вернуть деньги. Он сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
Как не допустить аферу: указывайте в договоре купли-продажи недвижимости реальную стоимость.
Поддельные доверенность или паспорт
Согласно ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Мошенники могут изготовить такой документ на специальном оборудовании. Имея его, преступник может продать квартиру владельца, находящегося в другом регионе или за границей.
Подделать могут и паспорт собственника: например, квартиросъемщик при заключении договора найма просит у владельца копии паспорта, изготавливает поддельный документ со своей фотографией, а затем продает квартиру.
Как не допустить аферу:
-
убедитесь в подлинности доверенности, не была ли она отозвана. Для этого на сайте Федеральной нотариальной палаты заполните реквизиты, указанные в документе;
-
или договоритесь о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи и сверьте его внешность с фото в паспорте. Кроме того, проверить действительность документа можно на сайте МВД (понадобится авторизация на портале «Госуслуги»).
Передача задатка
Продавец предлагает квартиру по привлекательной цене и показывает подлинные документы. Покупатель, не желая упустить выгоду, вносит задаток и подписывает договор. Позже выясняется, что у продавца долги или идут судебные споры за квартиру. Если покупатель откажется от сделки, продавец оставляет задаток, ссылаясь на необоснованность отказа. Итог: вы теряете деньги, а квартира так и не становится вашей.
Как не допустить аферу. Внимательно изучите документы на недвижимость перед подписанием договора, а до проверки передайте авансовый платеж, который подлежит возврату: такие условия можно прописать в предварительном договоре купли-продажи. Проведите необходимые проверки на сайтах судов, судебных приставов.
Продажа жилья недееспособным человеком
Мошенники находят пожилых или психически нездоровых собственников (алкоголиков, наркоманов, людей с деменцией). У них покупают квартиру за копейки и перепродают по рыночной цене. Когда объявляются ничего не подозревающие родственники, они через суд требуют отменить сделку, ссылаясь на ст. 177 ГК РФ. Новому владельцу придется доказывать, что он купил квартиру честно (а это очень сложно). Таким образом можно потерять и деньги, и квартиру.
Как не допустить аферу. Проверьте историю перехода прав собственности — они есть в выписке из ЕГРН. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее двух лет, стоит отказаться от сделки. А еще можно запросить медицинские документы, подтверждающие отсутствие психических и иных видов расстройств личности продавца (если возникли такие сомнения).
Появление наследников
Оформить наследство нужно в течение 6 месяцев после смерти. Но часто один наследник знает о смерти, а другие — нет. Тогда недобросовестный родственник спешно продает квартиру дешево, пока остальные в неведении. Покупатель регистрирует сделку, а позже объявляется другой наследник, который не знал о смерти. Он через суд восстанавливает пропущенный срок наследства и отменяет продажу квартиры. При этом покупатель может остаться без денег и без жилья.
Как не допустить аферу. Полностью исключить такой риск можно, только если с момента смерти предыдущего владельца пройдет 10 лет. Если это не так, то перед покупкой проверьте выписку из ЕГРН. В ней смотрите историю перехода прав: чем больше перепродаж, тем выше опасность. А еще можно потребовать у продавца заверенное нотариусом заявление о том, что он не знает о других наследниках и готов нести ответственность, если они объявятся. Угроз для покупателя меньше, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.
Продавец — жертва заблуждения
Вы купили квартиру, но оказывается, что продавец был обманут мошенниками — он не хотел ее продавать и не получил ваши деньги, все они ушли аферистам. В таком случае суд может оставить сделку в силе, если покупатель действовал добросовестно. Если докажут, что квартира «ушла» без согласия владельца, ее вернут хозяину. Последнего обяжут отдать покупателю назад деньги. Но их у него часто нет, так как все отдано мошенникам. Когда у продавца это единственное жилье, взыскать с него деньги не получится.
Как не допустить аферу. Проверяйте продавца лично: спрашивайте о причинах продажи, насторожитесь, если тот нервничает или избегает личных встреч (их лучше организовать несколько). Никаких «срочных» сделок: когда вас торопят — это красный флаг. Деньги переводите только через безопасный расчет: используете банковскую ячейку или аккредитив. Отказывайтесь от переводов «на счет родственника».
«Перед покупкой настоятельно рекомендую проводить комплексную юридическую проверку объекта, включая анализ правоустанавливающих документов и историю перехода права собственности. Это поможет избежать серьезных последствий и сохранить не только деньги, но и нервы», — рассказала Объясняем.рф руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Конечно, полностью исключить риски при покупке жилья невозможно. Но знание этих схем — ваша главная защита. Помните, что чаще всего слишком выгодное предложение может оказаться ловушкой.
Разбор реальных кейсов
Знать теорию — это, конечно, хорошо. Однако на практике подчас все складывается иначе: аферисты умело играют на эмоциях покупателей и продавцов, могут найти подход даже к самым осторожным. В этом разделе мы разберем реальные ситуации, когда люди теряли деньги из-за, казалось бы, «безопасных» сделок.
История первая: 100% предоплата — и отказ банка
Наталья и Денис из Краснодара поверили ипотечному брокеру, который за 300 тыс. рублей (5% от стоимости квартиры) обещал «гарантированное одобрение» кредита. Они внесли полную предоплату за его услуги, а через неделю получили отказ от банка. Что сделали супруги? Обратились в полицию, где возбудили уголовное дело по статье «Мошенничество». Нашли других пострадавших — создали чат, объединив семерых жертв этого же посредника. Подали иск в суд и доказали, что договор был составлен с нарушениями. Спустя год лжеагента обязали вернуть своим клиентам деньги.
История вторая: сговор с банком
Анна из Казани обратилась к ипотечному агенту, чтобы найти лучшую ставку. Но вместо сравнения предложений он настойчиво предлагал кредит только в одном банке — якобы «по спецпрограмме». Его хитрость раскрылась позже. Оказалось, что брокер получал скрытые комиссии от банка за каждого клиента. При этом ставка оказалась на 2% выше рыночной. Как защититься? Требуйте от посредника выписку с предложениями не менее трех банков, проверяйте актуальные ипотечные ставки на их сайтах, а также ключевую ставку ЦБ.
История третья: исчезнувший брокер
Молодая семья из Подмосковья обрадовалась, когда агент пообещал «ипотеку за три дня» за аванс в 150 тыс. рублей. Он уверял, что это стандартная плата за срочность. Но после перевода денег перестал отвечать на звонки, а адрес его офиса оказался фальшивым. При этом в банке сказали, что никаких заявок не поступало. Супругам нужно было проверить посредника в реестре Банка Росии и требовать договор с печатью компании. Они этого не сделали, и деньги вернуть не удалось — мошенник использовал поддельные документы.
Как вычислить брокера-мошенника
Чтобы эти ситуации не коснулись вас, нужно заранее убедиться в надежности ипотечного специалиста. Вот пошаговая инструкция для заемщиков:
1. Проверьте компанию.
На сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» введите ее ИНН или ОГРН. В ответ система выдаст базовую информацию о дате регистрации, руководителе, адресе, видах деятельности.
В специальном разделе на портале Федеральной службы судебных приставов уточните данные о наличии исполнительных производств в отношении компании.
Поищите информацию об участии агентства в судебных процессах в Государственной автоматизированной системе «Правосудие».
Узнайте, состоит ли фирма или агент в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости.
2. Изучите отзывы о брокере по ипотеке в интернете, в том числе на форумах и в социальных сетях.
3. Не платите аванс без оформленного договора.
«Ключевой момент — основание для сотрудничества. Обязательно должен быть заключен договор на оказание услуг, в котором подробно прописаны все условия: какие услуги предоставляются, что включено и что нет, стоимость, порядок и сроки оплаты, а также ответственность сторон. Как правило, договор оформляется с юридическим лицом, что обеспечивает дополнительную правовую защиту», — советует риелтор, директор агентства недвижимости «А2 Риэлти» Анастасия Архипова.
Что должно вас насторожить:
-
Вас просят выплатить сразу всю сумму. Честные брокеры берут комиссию только после одобрения ипотеки. Требование 100% предоплаты — схема обмана.
-
Гарантия одобрения без справок. Так не бывает. Если агент игнорирует проверку ваших документов, он либо некомпетентен, либо планирует какую-то аферу.
-
Акция только до вечера. Настоящие спецпрограммы банков длятся неделями. Срочность — способ загнать вас в невыгодную сделку.
Как защититься от аферистов
Если вы все-таки столкнулись с мошенниками, не паникуйте. Четкий план может помочь вернуть деньги и наказать аферистов. Разбираем по шагам, куда идти и что делать.
-
Соберите доказательства: все чеки, квитанции и скриншоты переписок. В идеале — наличие аудио- или видеозаписи переговоров.
-
Найдите свидетелей или других пострадавших.
-
Напишите заявление в полицию, в прокуратуру, отправьте жалобу на агента или на банк в онлайн-приемную ЦБ РФ.
-
Если это не помогло, подавайте заявление в суд. Возврата денег требуйте через гражданский иск.
-
Обратитесь в СМИ — публикации станут дополнительной поддержкой, придадут огласке вашу ситуацию и побудят органы и суд отнестись к ней внимательней.
Важно: чем быстрее начнете действовать — тем выше шансы вернуть деньги. Даже если брокер исчез, его могут найти по IP-адресам и транзакциям.
Теперь вы знаете, как действовать, чтобы вас не обманули ипотечные мошенники. Напомним, что главное правило — проверять все до мелочей. Внимательно изучайте документы на квартиру, историю собственности, проверяйте брокеров. Даже если вам предлагают «гарантированное одобрение» или «эксклюзивные условия» — не торопитесь. Настоящие выгодные предложения не требуют спешки. Помните, что лучшая защита — это ваша бдительность.
