Приобретение недвижимости, в том числе в кредит — один из случаев, когда можно вернуть часть своего подоходного налога (НДФЛ). Рассказываем, как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку.
За что можно вернуть налоги
Те, кто приобрел жилье в кредит, имеют право оформить сразу два вида имущественного вычета: за саму покупку недвижимости и за погашение процентов по кредиту на покупку жилья.
В расходы, за которые разрешается сделать вычет за покупку жилья, включают плату:
-
за разработку проектной и сметной документации;
-
за материалы для отделки;
-
за отделочные работы.
Запросить вычет за ремонт возможно, если в договоре купли-продажи квартиры указано, что она приобретается без отделки.
Когда недоступен возврат налога
За расходы на оформление сделок, перепланировку и реконструкцию помещений, покупку сантехники и прочее вернуть налог нельзя.
Также его не оформят, если:
-
квартира не на территории России;
-
куплена за счет работодателя;
-
ее оплатил другой человек, и получатель вычета не имеет отношения к этим расходам; исключение — недвижимость супругов, так как по умолчанию она считается совместно нажитым имуществом (иные условия могут быть прописаны в брачном договоре);
-
продавец приходится покупателю супругом, родителем или усыновителем, попечителем, родным или приемным ребенком, подопечным, братом или сестрой хотя бы по одному из родителей. Юристы называют это «сделкой между взаимозависимыми лицами».
Если вместо договора купли-продажи подписан договор дарения, считается, что у человека не было расходов на приобретение недвижимости. Поэтому вычет получить нельзя. А вот при сделке с доплатой оформить вычет можно.
Кто может получить имущественные налоговые вычеты
Право на вычет не зависит от гражданства и от возраста. Главное — быть налоговым резидентом. Это значит, что за последние 12 месяцев человек постоянно находился в России минимум 183 дня. При этом российские военные, служащие госорганов или работники отечественных компаний, командированные за границу, не теряют статус резидентов, когда находятся за рубежом.
Второе обязательное условие для получения вычета — человек должен иметь доходы, облагаемые НДФЛ.
Вычет не могут оформить ИП на спецрежимах: использующие упрощенную систему налогообложения (УСН), патентную систему (ПСН), единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН). А еще вычет недоступен самозанятым и ИП, перешедшим на налог на профессиональных доход (НПД).
По какой ставке рассчитывают вычеты за покупку недвижимости и проценты по ипотеке
С 2025 года в России начала действовать прогрессивная шкала ставок НДФЛ. Процент налога, которым облагаются доходы, зависит от общего годового заработка. Пока доход меньше 2,4 млн рублей, ставка 13%. Когда заработок перешагивает этот порог, сумма превышения облагается налогом уже по ставке 15%. И далее: после 5 млн рублей — 18%, после 20 млн — 20%, а после 50 млн — 22%.
При возврате НДФЛ за расходы на покупку недвижимости и проценты по ипотеке с 2026 года для расчета вычета нужно ориентироваться на максимальную ставку, которой облагались доходы человека.
Вычеты за 2022-2024 годы рассчитываются по единой базовой ставке 13%, использовавшейся на тот момент.
Лимиты по имущественным налоговым вычетам
Закон ограничивает максимальные общие суммы расходов, за которые можно оформить имущественные вычеты. Эти лимиты одни на всю жизнь: по расходам на саму покупку или строительство жилья — 2 млн рублей, а на проценты по кредиту — 3 млн рублей.
При этом, если за один раз их не истратили и человек купил квартиру повторно, остаток можно будет доиспользовать. Так получится, например, если в первый раз недвижимость приобретали супруги. Квартира стоила 3 млн рублей, и муж, имея больший доход и налоговые отчисления, оформил вычет на 2 млн рублей из общих расходов, а жена — на оставшийся 1 млн рублей. У женщины остался еще 1 млн от лимита, который она сможет потратить в будущем.
Договоренности, как происходит распределение, фиксируют в отдельном заявлении. Его подают вместе с налоговой декларацией и другими документами.
Вычет за оплату процентов оформляется на один займ, остаток не переносится.
Если кредит оформлен на несколько человек, то вычет по процентам распределяется пропорционально средствам, которые они вложили. Когда речь идет о супругах, семейный бюджет считается общим, и у обоих есть одинаковые права на вычет. Если заключен брачный договор, учитываются его условия.
Для распределения вычета по процентам тоже подается отдельное заявление. Соотношение, кто из супругов получает больше, а кто меньше, можно каждый год менять.
От лимитов по расходам напрямую зависит, сколько максимум можно вернуть в виде вычета.
Например, при ставке НДФЛ в 13% это 260 тыс. рублей (2 млн Х 0,13) за расходы на покупку или строительство жилья и 390 тыс. рублей (3 млн Х 0,13) за выплату процентов по кредиту.
По мере роста доходов и ставки налога вычет пропорционально увеличивается.
| Ставка налога |
Максимум вычета за покупку жилья (тыс. рублей) |
Максимум вычета за выплату процентов (тыс. рублей) |
| 15% | 300 | 450 |
| 18% | 360 | 540 |
| 20% | 400 | 600 |
| 22% | 440 | 660 |
Когда расходы меньше предельного лимита, вычет оформляют только с фактической суммы. Например, если по процентам было выплачено 2 млн рублей, человек при ставке 13% получит только 260 тыс. рублей вместо максимально возможных 390 тыс. рублей.
Сроки получения вычетов
Ни у вычета за покупку жилья, ни у вычета за оплату процентов нет сроков давности. Обратиться за ними можно и через год, и через десять. Важно помнить, что вычет — не «пособие» и не «подарок», а возврат человеку налога, который он реально заплатил государству. Поэтому вернуть за конкретный год больше, чем было уплачено, не получится.
Если отчислений было недостаточно, чтобы получить всю сумму сразу, остаток будут переносить на следующие годы столько раз, сколько потребуется. Но понадобится каждый раз подавать заявление в ФНС заново. Если в какой-то год не будет доходов и отчислений НДФЛ с них, продолжите возвращать налог, когда ситуация изменится.
Отметим, что, хотя общего срока давности нет, период «три года после соответствующих расходов», характерный для других вычетов, все равно важен. Это время, за которое можно вернуть сам налог.
Допустим, квартира была приобретена 10 лет назад. Если владелец обратится за вычетом сейчас, возвращены будут налоги с его доходов за 2022-2024 годы.
Вычет за уплату процентов можно впервые оформить в тот год, когда человек стал собственником жилья. Аналогично заявление на вычет за саму покупку квартиры подается не раньше, чем оформлено право собственности и/или подписан акт приема-передачи.
Для пенсионеров, которые хотят получить имущественный вычет, предусмотрены особые правила. Если момент покупки квартиры и выхода на пенсию совпали, вернуть налог можно за три года, предшествующие приобретению недвижимости. То есть, например, став собственником в 2025-м, — за 2022-2024 год. В этом случае правило, что вычет оформляется на налоги, которые взимали после соответствующих расходов, не действует.
Как рассчитать налоговые вычеты
Представим: человек заработал за 2025 год 5 млн рублей. Часть этой суммы государство забрало в виде НДФЛ в бюджет. По действующим правилам с 2,4 млн рублей отчислили 312 тыс. рублей (13%), а с оставшихся 2,6 млн рублей сверх этой суммы — 390 тыс. рублей (15%). То есть всего за год удержали 702 тыс. рублей.
Наш герой оформляет ипотечный кредит на 13 млн рублей под 5% на 10 лет и покупает квартиру за 20 млн. По условиям договора ему предстоит заплатить по процентам в общей сложности 3 546 220 рублей.
На какие имущественные вычеты сможет рассчитывать этот человек? Законом установлены лимиты, с которых рассчитывается вычет.
| Вид вычета | Сумма |
| За покупку | 15% с 2 млн рублей — 300 тыс. рублей |
| за выплату процентов | 15% с 3 млн рублей — 450 тыс. рублей |
Итого: 750 тыс. рублей.
За 18 млн, потраченных на покупку, и 0,5 млн по процентам, которые «не вписались» в ограничения, вычет не предоставят.
Аналогично в обратной ситуации — когда расходы меньше допустимых, вычет оформляют только с фактической суммы. Например, если бы по процентам было выплачено 2 млн рублей, то человек получил бы в виде вычета только 300 тыс. рублей вместо максимально возможных 450 тыс.
В 2026 году человек из нашего примера подаст заявление на вычет за покупку квартиры. Поскольку НДФЛ с его доходов за 2025 год — 702 тыс. рублей, он сможет вернуть себе 300 тыс. за один раз. Если бы налогов было недостаточно, он мог бы «добрать» остаток в последующие годы.
В расчетах для удобства можно воспользоваться онлайн-калькулятором.
Особый случай
В случае рефинансирования право на вычет за выплату процентов сохраняется. Перекредитование разрешается оформлять как в той же финансовой организации, так и с переходом в другую.
Важно убедиться, что в договоре четко прописано: новый кредит выдается для погашения ранее полученного старого целевого или ипотеки. Это стандартный пункт, но, если планируется вычет, стоит перепроверить, что о нем не забыли. Идеально, если указан номер предыдущего договора с банком.
Единственное существенное отличие в процедуре получения вычета при рефинансировании — расширенный список документов. К заявлению в ФНС нужно приложить не только действующий договор, но и предыдущий, а также график платежей по нему. Плюс справку о переводе средств в счет погашения первого кредита и новый, скорректированный график платежей. Если при рефинансировании сменился банк, также не забудьте справку от прошлого кредитора о полном погашении долга.
Необходимые документы
Для получения вычета понадобятся:
-
паспорт заявителя;
-
налоговая декларация 3-НДФЛ;
-
справка о доходах за тот год, за который нужно вернуть налог. Раньше это была 2-НДФЛ, с 2025 года — «Справка о доходах и суммах налога физического лица» по новой форме;
-
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
-
договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, уступки права требования, мены с доплатой;
-
акт приема-передачи;
-
если совладельцы недвижимости — супруг и ребенок, а получатель вычета платил за их долю, свидетельства о браке и рождении, решение органа опеки и попечительства;
-
если актуально — решение суда о признании взрослого ребенка или подопечного недееспособным;
-
заявления супругов о распределении вычетов;
-
чеки, квитанции, платежные поручения, расписки, которые подтвердят оплату;
-
доверенность на оплату, если деньги перечисляло третье лицо;
-
договор ипотеки или целевого кредита;
-
график погашения займа;
-
справка из банка об уплате процентов.
Если речь идет о повторном заявлении на вычет при переносе остатков, достаточно декларации и справки о доходах.
Справку о доходах можно заказать через «Госуслуги» или в личном кабинете на сайте налоговой. За предыдущий год ее можно получить примерно с апреля. Это связано со сроками, когда работодатели сдают отчетность в ФНС. Если торопитесь, в начале года нужно попросить оформить такую выписку в бухгалтерии своей организации.
Для подачи заявления на вычет офлайн потребуются копии документов. Но оригиналы тоже лучше взять с собой на случай сверки.
Порядок получения налоговых вычетов
Имущественные налоговые вычеты за покупку недвижимости и проценты по ипотеке оформляют так же, как и другие, например, социальные. На выбор — три варианта.
Способ 1: Через ФНС по итогам года
Заявление на налоговый вычет вместе с пакетом документов нужно подать в отделение ФНС по месту жительства или в МФЦ. Онлайн это можно сделать в личном кабинете на сайте налоговой. Этот вариант удобнее — часть данных подтянется из системы автоматически. Еще одна альтернатива — отправка готовой декларации, заполненной в специальной программе, через «Госуслуги». Но для этого нужна усиленная электронная подпись.
Сумму вычета заявитель рассчитывает сам, инспекция ее только проверяет.
Если у человека в предыдущем году не было доходов, которые он должен декларировать сам, 3-НДФЛ можно заполнить и отправить для получения вычета в любой момент. Те, кто обязан отчитаться, например, о продаже недвижимости или выигрыше в лотерее, делают это с 1 января по 30 апреля текущего года. То есть декларацию за 2024 год нужно было отослать зимой-весной 2025-го.
Решение о предоставлении вычета примут после камеральной проверки декларации и приложенных документов. Она занимает до трех месяцев. Если возврат налога одобрен, деньги перечислят в течение месяца.
Способ 2: упрощенный порядок через личный кабинет налогоплательщика
При упрощенной процедуре не нужно самостоятельно подавать декларацию. Все, что требуется — подписать автоматически заполненное заявление на вычет, которое появляется в личном кабинете.
Максимальный срок камеральной проверки сокращен до одного месяца. Чаще всего одобрение занимает всего 10 дней.
Но этот вариант доступен не всем. Чтобы человек мог им воспользоваться, должны одновременно соблюдаться два условия:
-
недвижимость куплена не раньше 1 января 2020 года;
-
банк, где оформлена ипотека, обменивается информацией с ФНС.
Будет ли возможность получить вычет в упрощенном порядке, лучше уточнить в самом банке. Некоторые из них перечислены на сайте налоговой. В этой таблице нужно ориентироваться на пометку "имущественные налоговые вычеты по пп. 3 и 4 п.1 ст. 220 НК РФ".
Способ 3: через работодателя
В этом случае тоже не нужно подавать декларацию, только направить заявление ФНС, чтобы та подтвердила право на вычет, приложив пакет остальных документов. Налоговая рассмотрит обращение и, если все в порядке, отправит уведомление работодателю.
После этого остается написать заявление на вычет в бухгалтерии. Вместо разового возврата суммы организация перестанет облагать налогом зарплату. Пока у сотрудника сохраняется право на вычет, "на руки" ежемесячно он получает больше.
Начать получать вычет таким образом можно в любой момент, но возвращать будут только налог за текущий год. Если требуется сделать вычет за предыдущие три года, нужно подавать 3-НДФЛ самому или использовать упрощенный порядок.
Если остаток вычета переносится на следующий год и человек хочет продолжать получать его через компанию, необходимо отправить в ФНС запрос, чтобы та снова прислала работодателю уведомление.
Если человек меняет работу посреди года, это не помешает ему получить вычет через свою организацию. Но в налоговую нужно написать заявление, чтобы уведомление прислали в новую компанию. Сведения о расчетах на старом месте бухгалтерия узнает из справки о доходах и сумме НДФЛ.
