Сегодня вряд ли кого удивишь «умными» устройствами. Но тренд набирает обороты, выходит за порог квартиры, и в городах появляются «умные новостройки», а подчас даже «умные кварталы». Автоматика отвечает за комфорт и безопасность жильцов во дворе, в подъездах, на парковке и детских площадках. Объясняем, какие решения предлагают девелоперы и на что обратить внимание при покупке жилья в «умном доме».
Что такое «умный дом»
Видеокамеры у подъезда или вход по биометрии — дань не моде, а темпам жизни в больших городах. Бытовые приборы автоматически передают показания, специальные датчики сигнализируют о прорывах труб и задымлении, шлагбаум открывается, распознавая номер автомобиля.
Однако по-настоящему «умным» считается лишь тот дом, в котором устройства не изолированы друг от друга, а работают в связке, через защищенный интернет-протокол. Управляющая компания выступает оператором, а мобильное приложение на смартфонах жильцов — хабом. На смартфон приходят уведомления о нештатных ситуациях, через него можно задавать сценарии для «умных приборов», там же есть и внутридомовой чат, и горячая линия с коммунальщиками.
Чем активнее развиваются интернет-технологии, тем больше сетевых мощностей можно задействовать, тем больше функций запроектировать. А значит, повышается комфорт и безопасность.
Судя по опросу ВЦИОМ от 2024 года, 80% россиян осведомлены о возможностях «умного дома», а 23% уже ими воспользовались. Исследование Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) показало, что более двух третей потенциальных покупателей жилья в новостройках заинтересованы в наличии таких систем.
Проект «Умный многоквартирный дом» был запущен в 2021 году по инициативе Минстроя, Минцифры и Минпромторга. Уже в 2022-м открылся проектный офис — АНО «Умный многоквартирный дом». Он объединил экспертизу застройщиков, телекоммуникационных компаний, разработчиков программных продуктов, производителей устройств и исследовательских центров, работающих над проектами цифровизации многоквартирных домов.
Первым шагом стала стандартизация — иначе говоря, определение того, какие же дома могут считаться «умными». Изначально техническая начинка новостроек была весьма разноплановой. Но с 1 февраля 2025 года вступил в силу ГОСТ Р 71868–2024. Он определяет классы «умных» многоквартирных домов (МКД) от «А» до «Е». Соответственно, класс «Е» имеет минимальный набор функций, класс «А» — максимальный.
К примеру, аналитика видеозаписей для класса «А», выполняемая посредством искусственного интеллекта, позволяет индивидуально оповещать жильца о забытых вещах, информировать диспетчеров о падении человека, если тот не встает, подавать сигналы о драке, скоплении людей, заполнении мусорного контейнера, выкидывании предметов из окон. Сами записи должны храниться в УК не менее 30 дней и предоставляться жителям по запросу. Для сравнения, в домах класса «В» видеозаписи хранятся не менее 14 дней. И далее — по убывающей.
Методология оценки «умных МКД» размещена на портале Единого ресурса застройщиков России (ЕРЗ.РФ). Она разработана совместно с экспертами в сфере цифровизации строительства, критерии оценки регулярно обновляются в соответствии с появлением новых продуктов и технологий.
«Заложенные в методологию оценки умных МКД критерии и есть те технологии, которые сейчас являются одновременно и наиболее популярными, и основными, — поясняет руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Среди них, например, автоматизация передачи показаний счетчиков, видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония, цифровое управление доступом на территорию, в помещение, автоматизация управления инженерией квартиры и ЖК в целом. Очень распространены ставшие частью системы „умного дома“ мобильные приложения для жителей. По большому счету эти же технологии и отличают „умный“ дом от обычного».
Закрепить документ в нормативной базе поможет соответствующий ГОСТ, который находится в разработке.
«После введения стандарта по методике оценки „умных домов“ и отнесения их к соответствующим классам в руках как у девелоперов, так и у пользователей будет вполне четкий инструментарий, чтобы определить, относится дом к „умным“ или нет», — убеждены в АНО «Умный МКД».
Нормативная база продолжает расширяться. В июле была утверждена Концепция цифровизации многоквартирных домов до 2030 года, разработанная Минцифры. Она содержит ключевые принципы применения ИТ-решений на разных этапах строительства.
Стандартный подход
«В „умных домах“ в первую очередь следует внедрять устройства и оборудование отечественного производства из состава базового набора: они обеспечат пользователям наибольший комфорт и безопасность», — полагает генеральный директор АНО «Умный МКД» Никита Уткин.
В базовый, то есть минимальный, набор входят:
- IP-домофоны и IP-видеокамеры на входах. Они отличаются от обычных (аналоговых) устройств тем, что передают и обрабатывают данные в цифровом формате, через интернет, используя IP-адресацию, в то время как аналоговые системы передают данные по кабелю. IP-устройства обладают более широкими функциональными возможностями, включая удаленный доступ, возможность интеграции в систему «умный дом» и хранение данных в облаке;
- считыватели систем контроля и управления доступом (СКУД) и «умные замки»;
- датчики мониторинга состояния инженерных систем;
- датчики определения экстренных ситуаций;
- осветительные приборы, управляемые от датчиков присутствия и освещенности;
- интеллектуальные приборы учета или «умные счетчики». Они не только измеряют потребление ресурсов, но и автоматически передают данные на удаленный сервер, часто в режиме реального времени. Отличаются от традиционных счетчиков наличием встроенных модулей связи и расширенным функционалом;
- устройства погодозависимой автоматики индивидуального теплового пункта (ИТП), регулирующие подачу теплоносителя в контуры отопления;
- кабельная инфраструктура и кабелепроводы.
При этом, согласно исследованию «Без ипотеки» от 2024 года:
- более чем две трети потенциальных покупателей новостроек считают, что в современном ЖК должны быть системы «умного дома» в части обеспечения физической и инженерной безопасности (онлайн-видеонаблюдение придомовой территории, реагирование на аварийные и экстренные ситуации — пожар, протечки воды, утечки газа и т. д.);
- более половины убеждены, что в современном ЖК необходимы такие функции, как удаленное управление доступом на территорию и мобильное приложение УК (оплата ЖКХ, заявки жителей, обратная связь и т. д.);
- более 40% респондентов отмечают, что в современном ЖК должны быть такие функции, как автоматическая передача показаний счетчиков, «умное» управление светом и техникой в квартире, в том числе через приложение либо голосом.
В свою очередь, в ГК «ЭНКО» отмечают, что при строительстве «умных МКД» наиболее часто применяется:
- контроль доступа — вход по биометрии или через приложение вместо ключей;
- «умный домофон» — показывает изображение звонящего на смартфоне, открывает дверь удаленно, даже если вы находитесь далеко за пределами вашего района;
- системы освещения и отопления: включение света по датчикам движения;
- «умные парковки» и зарядные станции для электроавтомобилей: шлагбаум открывается автоматически по номеру автомобиля;
- датчики протечек с автоматическим перекрытием воды;
- цифровые чаты, ситуационный центр и приложения УК: жильцы получают уведомления о ремонтах, передают показания счетчиков, оставляют заявки онлайн. Внедрение ситуационных центров позволяет эффективно координировать взаимодействие жителей с управляющей компанией и оперативно решать вопросы безопасности, коммунальных услуг и других аспектов жизни в жилом комплексе;
- интеграция с ГИС ЖКХ автоматизированного поквартирного учета и с РСО автоматизированного поквартирного учета (все показания счетчиков передаются автоматически).
«Главное отличие „умного дома“ в том, что он работает проактивно: система сама реагирует на изменения, жильцам не нужно постоянно что-то контролировать», — говорят девелоперы.
Например:
- ворота в паркинг открываются при приближении автомобиля с «домашней» меткой;
- вместо поиска ключей вы проходите в подъезд по биометрии;
- лампочка не горит зря, а включается только когда нужно;
- вы узнаете о протечке в ванной не по звонку соседей, а по уведомлению на смартфон;
- лифт приезжает сразу, как только вы открыли дверь подъезда.
Лифт подан
Кстати, лифты, причем отечественного производства, органично вписываются в экосистему «умного дома».
«Ключевое отличие между „умной квартирой“ и „умным домом“ заключается в масштабе и системной интеграции технологий, — рассуждает руководитель отдела бизнес-аналитики и мониторинга рынка Щербинского лифтостроительного завода (ЩЛЗ) Юрий Лядунов. — В „умном здании“ интеллектуальные системы закладываются еще на этапе проектирования: это комплексная цифровая инфраструктура, которая объединяет инженерные сети, системы безопасности, энергопотребления и, конечно, климатические системы и лифты».
ЩЛЗ не первый год выпускает системы бесконтактного доступа и управления лифтами.
«Жильцу не нужно нажимать кнопки — кабина автоматически подается на нужный этаж после распознавания через приложение в смартфоне, — поясняет Юрий Лядунов. — Лифтовые смарт-системы также способны взаимодействовать с „умными“ домовыми сервисами — от приоритетного вызова лифта для сотрудников экстренных служб до оптимизации движения кабины в часы пик. Это снижает время ожидания, увеличивает энергоэффективность и делает использование лифта максимально комфортным».
По словам нашего собеседника, в результате жильцы получают не просто вертикальный транспорт внутри здания, а часть единой цифровой среды, где каждое решение — от освещения подъезда до управления лифтом — работает на удобство, безопасность, экономию времени и ресурсов.
По высшему разряду
По оценкам аналитиков АНО «Умный МКД», после некоторой стагнации на рынке «умных решений» во второй половине 2022-го — начале 2023 года наблюдается устойчивый рост количества новостроек с элементами «умного дома».
Набор функций «умного дома» во многом зависит от того, к какому сегменту жилья он относится. При этом «умные дома» — прерогатива не только столицы. К примеру, в августе клубный квартал бизнес-класса «1799» в Ростове-на-Дону получил статус «умного дома» класса «С» и был включен в реестр «умных» МКД Единого ресурса застройщиков России. Сегодня реестр насчитывает 283 новостройки, из которых к классу «А» относятся только два, тогда как к классу «С» — 59.
«Регионы разделяют идею умных домов, — подтверждает руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Сейчас в нашем реестре 42 региона, в которых есть „умные“ новостройки. Увеличивается и число застройщиков, возводящих „умные дома“, — на сегодня их 105. Кроме того, дома, которым присвоен наивысший класс умности — класс „А“ — построены именно в регионах. Это ЖК „Дом бутик-класса Булычев“ в Кирове и ЖК „Ориент“ в Хабаровске».
Также высший класс умного МКД присвоен проекту петербургского ЖК «Евгеньевский:» он пока не внесен в реестр, поскольку строительство еще не начато.
«„Умный дом“ — привлекательная идея для людей с доходами и для молодежи, которая в цифровом мире как рыба в воде, — полагает директор направления „Городское хозяйство“ Фонда „Институт экономики города“ Ирина Генцлер. — При покупке такое жилье, конечно, должно быть дороже — думается, что не меньше, чем на 10%. Может и до 20% дойти, в зависимости от количества „умных технологий“, которые в дом заложены».
Логично предположить, что на первом этапе цифровизация затронет дома высокой и средней ценовой категории, подтверждает завкафедрой «Государственное и муниципальное управление» Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Панина. Вместе с тем, если спрос на «умные дома» будет высоким, это скажется и на стоимости жилья по соседству. «Для внедрения „умных технологий“ в дома категории „эконом“ требуется разработка более экономных и доступных технологий цифровизации», — поясняет собеседница.
Даже цена базового набора функций отличается в зависимости от класса дома. В более высоких классах при идентичной функциональности традиционно используются более дорогие решения, говорят в АНО «Умный МКД». Но насколько они дороги?
«Стоимость исполнения базового набора составляет от 360 до 1150 рублей на квадратный метр, причем эти цифры не учитывают того факта, что значительная часть решений уже внедряется большинством девелоперов, а значит, фактическое изначальное удорожание квадратного метра на деле еще ниже», — говорит глава АНО «Умный МКД» Никита Уткин.
В свою очередь, девелоперы из «ЭНКО» обращают внимание на то, что цифровизация уже перестает быть прерогативой элитных домов. Она постепенно становится стандартом в комфорт- и даже экономклассе.
Причины просты:
- жильцы ждут удобства: люди привыкли управлять бытовыми процессами со смартфона;
- технологии дешевеют: то, что раньше было «элитной опцией», сегодня уже доступно массово;
- застройщик снижает эксплуатационные расходы: это выгодно управляющей компании и собственникам.
«„Умное жилье“ при покупке может стоить немного дороже за счет оборудования, но разница постепенно сокращается, — отмечают в ГК „ЭНКО“. — При перепродаже квартиры наличие „умных технологий“ становится конкурентным преимуществом. Такие квартиры проще и быстрее продаются, потому что покупатель понимает, что они обеспечат комфорт и экономию в будущем».
Долгосрочная выгода покупателей от приобретения жилья в «умных домах» будет значительной, убеждена Ольга Панина. В том числе и за счет экономии от «умного» управления ресурсами — энергией, водоснабжением, отоплением.
Функции-невидимки
Ожидается, что одним из результатов реализации Концепции цифровизации МКД станет снижение потребления коммунальных ресурсов. По мнению экспертов, это едва ли не самый спорный целевой показатель, хотя застройщики настроены оптимистично. «Технологии „умного дома“ действительно позволяют снизить расходы на содержание жилья», — утверждают в ГК «ЭНКО».
Экономия складывается за счет:
- энергосбережения: датчиков движения, систем автоматического освещения, регулировки отопления и кондиционирования по графику, выключения приборов в отсутствие жильцов;
- рационального водопотребления: умные счетчики воды предупреждают о протечках, контролируют расход и помогают избежать лишних трат;
- управления ресурсами всего дома: диспетчеризация оборудования (лифтов, насосов, отопительных систем) снижает расходы управляющей компании, а значит, и платежи жителей.
«Доплачивать за использование этих систем жильцам обычно не приходится, — полагают в ГК „ЭНКО“. — Базовые функции — часть инфраструктуры дома, заложенная при строительстве. Дополнительные опции, например, управление техникой в квартире через смартфон, могут подключаться индивидуально — жильцы сами решают, нужно им это или нет».
Как правило, дополнительные расходы закладывают в стоимость тарифа, например, как за домофон, добавляет глава ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. А сами тарифы обсуждаются коллегиально на собрании жильцов.
По его мнению, технологии «умного дома» не только позволяют экономить на потребляемых ресурсах, но и помогают увеличивать эффективность работы персонала по обслуживанию МКД в целом. Ведь львиную долю работ возьмет на себя автоматика.
«Чтобы не было перегрева или недогрева, не придется бегать в подвал и крутить вентили, — рассуждает Ирина Генцлер. — Система, настроенная на определенные параметры, будет сама регулировать подачу теплоносителя в систему отопления. То же самое с автоматическими системами отключения водоснабжения. Например, у кого-то вдруг кран сорвало, началась протечка. Система зарегистрирует резкое увеличение расхода воды, для нее это сигнал о том, что произошла аварийная ситуация. И она перекроет либо стояк, либо водоснабжение всего дома».
Сокращение времени реагирования на экстренные ситуации — еще один целевой показатель Концепции, и сомнений в его важности у экспертов не возникает.
С другой стороны, следить за эксплуатацией «умных домов» все равно будут люди.
«Автоматизированная система тоже может ломаться, она нуждается в обслуживании, обновлении, ремонте, — напоминает Ирина Генцлер. — Насколько экономия на одном и расход на другое между собой будут сочетаться, трудно сказать, но совершенно точно потребуются люди с иной квалификацией, нежели электрики и сантехники. Нужны будут айтишники, у которых другая заработная плата. А их не так просто найти на рынке и привлечь к работе в ЖКХ».
Сложность заключается и в том, что не всем жильцам многоквартирного дома необходим полный комплект «умных функций». При покупке жилья человек не должен вставать перед выбором — соглашаться ли на «навязанные» решения, которые ему не нужны, отмечают в Институте экономики города. К примеру, видеонаблюдение за парковкой: логично, что человек не захочет его оплачивать, если у него и машины нет.
Часть «умных услуг», связанная с персональным потреблением, находится в поле зрения жильцов, и они четко понимают, за что платят. Но есть технологии-невидимки, которые лично человека не касаются, как то же управление инженерными системами.
«Не все важные элементы „умного дома“ неизменно популярны среди жильцов, просто потому, что пользователь не всегда понимает, как именно устроена система управления домом — она зачастую остается невидимой для жителей и гостей МКД», — отмечает Никита Уткин.
На этот момент обращает внимание и Ирина Генцлер. По ее мнению, необходимо, чтобы люди заранее и в полной мере были осведомлены о том, в каком доме, с какой особенностью они покупают квартиру. «Пока в законодательстве нет четкого ответа на вопрос, какие из „умных услуг“ являются общедомовыми, то есть для общих нужд, а какие носят индивидуальный характер, и за что жильцы обязаны платить, а за что нет. Это еще предстоит урегулировать», — подчеркивает собеседница. 
Старый дом — с юным умом
Концепция цифровизации многоквартирных домов — документ рамочный, к тому же ее положения носят рекомендательный характер, поэтому решения о цифровизации принимаются застройщиками и заказчиками жилья самостоятельно. При этом город заинтересован в «умных домах».
«В концепции не уточняется, каким образом „умные многоэтажки“ будут размещаться по территории городской застройки, — уточняет доцент Ольга Панина из Финансового университета при Правительстве РФ. — Но строительство „умных многоэтажек“, разумеется, повлияет на городскую среду, поскольку конечная цель — повышение эффективности и результативности управления всеми видами ресурсов жизнеобеспечения многоквартирных домов».
Положения Концепции рассчитаны только на «возводимые» дома, то есть, те, которые будут построены до 2030 года. Однако некоторыми «умными технологиями» вполне можно оснастить и старые здания — по коллективному согласию жильцов. Если в доме установить только часть «умных функций», будет ли он считаться «умным»?
«Масштабировать решения „умного дома“ на старый жилой фонд можно и нужно, — убежден Никита Уткин. — Другой вопрос, что не все решения получится интегрировать. Именно для этого сначала работу по внедрению решений „умного дома“ планируется проводить в новостройках, где можно предусмотреть их наличие еще на этапе проектирования. Лучшие и наиболее эффективные подходы будут перенесены в старый жилой фонд».
Цифровые технологии действительно проще интегрировать на этапе строительства — тогда они становятся частью инженерных систем, подтверждают в «ЭНКО». Но и старые дома можно оснастить «умными» решениями:
- установить умные счетчики воды и электричества;
- заменить домофон на цифровой с поддержкой смартфонов;
- добавить камеры видеонаблюдения и биометрический доступ;
- внедрить диспетчеризацию инженерных систем.
«Установка в старой многоэтажке чего-то „умного“ связано уже не с единоличным решением застройщика, — напоминает Ирина Генцлер. — Это должно быть коллективное решение собственников через общее собрание. И это фактически приращение общего имущества в многоквартирном доме, что влечет конкретные расходы жильцов — сначала на то, чтобы внедрить „умную систему“, а потом на ее последующее содержание».
Тем не менее жители старых домов охотно идут на установку отдельных «умных вещей» наподобие датчиков освещения в подъездах, которые реагируют на звук или движение. Здесь как раз эффект очевиден — уменьшаются общие затраты на электроэнергию. Часто устанавливают видеодомофоны и камеры в лифтах, чтобы выследить хулиганов.
«Если жильцы достаточно организованы, для того чтобы коллективное решение принять и профинансировать, то конечно, можно все это в многоквартирном доме смело делать, — заключает Ирина Генцлер. — Само по себе это ни к какому классу „умности“ дом не относит, исходя из ГОСТа, но уровень комфортности и удобства будет обеспечен».
