Если потолок начал рушиться, в стенах появились трещины и проседает фундамент, значит, жилье приходит в негодность. Жителям многоквартирных домов, признанных аварийными, государство предоставляет новые квартиры либо возмещает стоимость старых. Объясняем, как работает программа расселения аварийного жилья и что предпринять для того, чтобы ускорить новоселье.
Какими темпами идет расселение из авариек
Ресурс домов, построенных в советское время, не бесконечен, поэтому обновление жилфонда — одна из приоритетных для государства задач. С 2025 года программа расселения аварийного жилья включена в нацпроект «Инфраструктура для жизни». Ее курирует Минстрой России, а оператором выступает Фонд развития территорий (ФРТ).
По оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, переселение россиян из авариек в новые квартиры идет опережающими темпами. С 2019 года жилищные условия улучшили более 850 тыс. жителей аварийных домов, а непригодный жилфонд сократился на 14,4 млн кв. м. Речь идет о тех домах, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. В нынешнем году начинается новый этап программы — будут расселяться здания, признанные таковыми до 1 января 2022 года, а это еще порядка 11,5 млн кв. м жилья.
Правительство ищет способы ускорить этот процесс. Одним из таких способов называют механизм комплексного развития территорий (КРТ), когда затраты на переселение людей в новостройки ложатся на девелопера. При этом сносится не отдельный дом, а сразу несколько, и на освободившемся пространстве застройщик возводит целый комплекс объектов, способных принести пользу и горожанам, и бизнесу. Такой подход уже практикуется во многих городах-миллионниках.
В 2023 году Президент Владимир Путин поручил использовать для расселения авариек малоэтажные деревянные дома. Регионы подхватили инициативу. Сегодня пилотный проект реализуется в Новодвинске — городе на севере Архангельской области.
«Архангельская область стала одним из регионов России, где сейчас внедряются новые стандарты деревянного домостроения, соответствующие современным критериям качества и доступности», — отметил первый зампред областного правительства Дмитрий Рожин.
Он также подчеркнул, что масштабирование подобных проектов станет стимулом для развития региональной строительной сферы и окажет поддержку лесоперерабатывающим предприятиям Поморья.
Чем аварийное жилье отличается от ветхого
С юридической точки зрения ветхое и аварийное жилье — два разных понятия. В аварийном жить опасно: дом может в любой момент рухнуть из-за крена или критического состояния фундамента, износа несущих конструкций и перекрытий, не способных более держать нагрузку. Основание для признания дома аварийным — его техническое состояние по ГОСТу 31937-2024.
Кроме того, по закону непригодным может быть признано жилое помещение:
-
расположенное на территории, где превышены показатели по шуму, электромагнитному излучению, радиации и т. д.;
-
находящееся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне;
-
построенное на территории, где возможны ЧС — оползни, лавины, ежегодные наводнения, и это невозможно предотвратить инженерными решениями;
-
получившее повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений, когда восстановление невозможно.
Ветхим же называют старое, изношенное жилье, в котором основные несущие конструкции сохраняют прочность и нет вероятности обрушения. Ветхие дома поддаются ремонту, аварийные — только под снос или реконструкцию.
Как добиться, чтобы дом признали аварийным
Если здание находится в муниципальной собственности, следить за его состоянием обязаны городские власти. Но жильцы могут взять инициативу в свои руки и заказать независимую экспертизу в проектно-изыскательской организации, а затем обратиться в муниципалитет с просьбой провести обследование дома.
Экспертиза длится от 10 до 30 дней, в зависимости от объема работ и количества лабораторных исследований — например, проверки проб бетона на прочность. Стоимость такой экспертизы в среднем составляет 50 тыс. рублей.
Следующий шаг — подать заявление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Оно пишется в произвольной форме на имя главы муниципалитета или мэра. К заявлению следует приложить заключение экспертизы, а также перечень дефектов (например, трещины в стенах, частичное обрушение, подтечки фундамента), по возможности, зафиксировать их на фото или видео. Пригодятся и протоколы осмотра жилого помещения сотрудниками управляющей компании, если они есть.
Не важно, подпишут заявление жильцы одной квартиры или всех, но желательно заручиться поддержкой большинства собственников.
Также следует собрать документы:
-
паспорт заявителя и копии всех страниц;
-
нотариально заверенная доверенность, если заявление подает представитель собственника, например, член семьи; если заявитель — председатель ТСЖ, надо приложить решение общего собрания о его назначении;
-
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); если право на собственность не зарегистрировано в ЕГРН, то следует предоставить копии документов, подтверждающих право собственности либо договор соцнайма.
После этого бумаги нужно передать в муниципальную администрацию. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или МФЦ, либо отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
В течение 30 дней с момента регистрации заявления администрация должна создать межведомственную комиссию по оценке технического состояния здания.
В комиссию могут входить сотрудники Государственной жилищной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора, прокуратуры, бюро технической инвентаризации, надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической безопасности, а также архитекторы и проектировщики, если речь идет об историческом памятнике культурного наследия.
Рассмотрение межведомственной комиссией заявления о признании дома аварийным может занять в среднем около двух месяцев — в разных субъектах РФ сроки варьируются. Специалисты изучат экспертное заключение, а затем посетят сам объект, оценят состояние дома и составят акт обследования.
По итогам муниципалитет примет решение и выпустит распоряжение, где будут указаны сроки расселения жильцов, если дом признан аварийным и идет под снос. С каждым собственником составят соглашение, где пропишут условия расселения. Перед подписанием этого соглашения рекомендуется показать его юристу.
Как узнать, попадает ли дом в программу расселения
Если муниципалитет не желает признавать дом аварийным, собственники имеют право пойти в суд, приложив к иску уведомление об отказе. В исковом заявлении надо уточнить, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
Еще один ход в случае отказа — обращение в прокуратуру. В ходе прокурорской проверки станет понятно, не было ли нарушений законодательства при обследовании дома.
Федеральный реестр аварийных домов размещен на сайте ФРТ. Чтобы узнать, входит ли дом в программу расселения, кликайте последовательно на свой регион, город, округ. Там же через личный кабинет можно заказать на электронную почту выписку с основными сведениями о доме. К ней будут приложены копии документов о результатах обследования здания, решениях межведомственной комиссии и властей.
Кроме того, есть возможность зайти в раздел «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра, указав адрес дома или его кадастровый номер. Москвичи могут также уточнить статус жилья через сайт mos.ru, где регулярно обновляют списки домов, включенных в программы реновации и переселения.
Еще один вариант — заказать выписку из ЕГРН на принадлежащий вам объект: если дом признан аварийным, это отобразится в документе.
Также можно сделать звонок в городскую администрацию. С ней в любом случае придется поддерживать контакт, потому что расселение аварийного жилья — процесс не быстрый: многое зависит от резервов городского фонда.
График расселения аварийных домов формируется региональными органами власти, но приоритет все же отдается зданиям, пребывающим в наиболее плачевном состоянии. Если вероятность обрушения высока, то жильцов временно заселят в свободные помещения маневренного фонда — например, в общежития.
Условия расселения аварийного жилья
Для собственников жилья и для нанимателей по договору социального найма условия расселения отличаются.
Если дом включен в программу расселения, то собственник вправе выбирать между деньгами и новым жильем. Есть несколько вариантов:
1. Новое жилье. По метражу (точнее, по общей площади) оно должно быть не меньше старого, с чистовой отделкой, газовой или электрической плитой, сантехникой и прочими коммуникациями. При расселении часто предлагают неравноценные жилые помещения, более просторные, но с доплатой. Как правило, новое жилье выделяют в том же районе, но могут переселить и в другой, если граждане на это согласны. Квартиры предоставляются на любом этаже, кроме подвального, цокольного, технического и мансардного.
2. Денежная компенсация за изымаемое жилое помещение. Ее выплачивает муниципалитет, если ни один из предложенных вариантов нового жилья не устраивает собственника. Выкуп рассчитывается, исходя из рыночной цены квартиры в аварийном доме, доли в праве на земельный участок в составе общего имущества, а также убытков в связи с переездом. Можно потребовать вернуть взносы за капремонт, который не был сделан. Фиксированной выкупной суммы нет, нормативы установлены на уровне субъектов РФ.
3. Государственный жилищный сертификат (ГЖС). Его нельзя обналичить, но можно использовать для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке, в качестве первоначального взноса или основного долга по ипотеке. Земельный участок не входит в стоимость оплаты сертификатом. На дату признания дома аварийным у переселенцев должно отсутствовать право собственности на другое жилое помещение. Условия выдачи ГСЖ отличаются от региона к региону, поэтому за подробностями лучше обращаться в муниципалитет.
Дорогое наследие
Бывает, что дом не значился в программе расселения, однако пришел в аварийное состояние внезапно, например, из-за взрыва газа или землетрясения. В этом случае жильцы могут рассчитывать только на денежную компенсацию.
В свою очередь, наниматели — люди, которым государство предоставляет муниципальное жилье по договору социального найма, например, малоимущая семья — получат другую квартиру, также в наем, равнозначную по площади и количеству комнат. Денежные выплаты им не предусмотрены. При этом нет разницы, попал дом в программу расселения или нет. Если наниматель не желает расторгать договор соцнайма, то администрация обратится в суд. Он вынесет решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.
А людям, которые купили квартиру в аварийном доме уже после того, как его признали таковым, наоборот, положена только денежная компенсация — в размере, который был указан в документах о сделке: новое жилье не дадут. Исключение — для тех, кто получил «аварийную» квартиру по наследству.
Если владелец жилья и администрация не приходят к согласию относительно итоговой суммы, то спор решают, опять же, через суд. Перед этим истцу надо будет получить заключение независимых оценщиков, иначе оценивать стоимость жилья будет специалист, назначенный судьей. Расходы за такую экспертизу обычно впоследствии возлагаются на проигравшую сторону.
