Правила соток: за что могут изъять земельный участок в 2025 году

Приятный летний день, вы сидите в шезлонге у себя на даче, как вдруг приходит сосед и рассказывает, что ваш участок могут изъять. Звучит пугающе, однако не стоит раньше времени паниковать: закон четко регулирует такие ситуации. Объясняем, какие есть основания для изъятия земли, какова процедура и что нужно знать, чтобы защитить свои права.

В каких случаях могут изъять земельный участок

Изъятие земли — не прихоть чиновников, а законная процедура, при которой государство или муниципалитет получает участок для общественных нужд либо забирает его из-за нарушений со стороны владельца. При этом собственник не остается у разбитого корыта. Ему предлагают либо деньги, эквивалентные рыночной стоимости его земли и построек, либо другой участок или жилье, которое равноценно по стоимости.

Основные причины, по которым возможно отчуждение земли:

• для возведения объектов госсобственности;

• для развития территории: когда ее планируют изменить или улучшить;

• для сохранения природы;

• в чрезвычайных ситуациях при наводнении или пожаре;

• за использование земли не по назначению;

• как наказание за преступление.

Рассмотрим все ситуации подробнее.

Для государственных и муниципальных нужд

Чаще всего землю изымают под государственные и муниципальные нужды для реализации проектов, которые важны для страны или региона и требуют конкретного участка.

В законе предусмотрены ситуации, когда необходимо:

• исполнять международные обязательства;

• строить и улучшать состояние дорог, железнодорожных путей, линий электропередач, газопроводов, метрополитена;

• создавать социальные объекты — такие, как медучреждения, учебные заведения, спортивные сооружения;

• возводить объекты, связанные с обороной и безопасностью.

Перед началом процедуры органы власти обязаны обосновать выбор именно вашей земли, а проект должен быть официально утвержден. Собственнику полагается компенсация в размере рыночной стоимости земли или возможность получить равноценный участок взамен.

Например, сейчас актуальна ситуация со строительством высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Для этого с 2024 по 2028 год планируется выкуп земель на сумму 28,5 млрд рублей. Это один из крупнейших проектов, реализуемых за счет изъятия участков для государственных нужд.

Под комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это относительно новый механизм, который активно применяется в Москве и других крупных городах. Суть в том, что застройке и благоустройству подлежит сразу большой квартал или район: старые дома сносят, инфраструктуру обновляют, а на месте ветхого жилья строят современные дома, детские сады, школы, парки, дороги.

Обычно эту процедуру инициирует либо муниципалитет на основании утвержденной документации по планировке, либо частный инвестор, выигравший конкурс и получивший одобрение властей.

Критерии, по которым территорию могут включить в зону КРТ:

• наличие ветхого или аварийного жилья;

• неэффективное использование земель;

• потребность в развитии инженерной и социальной инфраструктуры.

Читайте по теме Категории земель: где и что можно строить в России 13 ноября 2023

Эта процедура включает в себя несколько ключевых этапов.

• определение границ будущей зоны КРТ;

• проведение публичных слушаний по проектной документации, в ходе которых учитывают мнение граждан;

• после корректировок проект утверждают власти и начинаются переговоры с собственниками недвижимости в зоне КРТ.

Выбор формы компенсации чаще всего остается за собственником, но важно понимать: если договориться не удастся, дело может дойти до суда, и тогда условия определит он.

Как правило, владельцы имущества могут рассчитывать на:

• денежную компенсацию или предоставление равноценного земельного участка;

• предоставление квартиры или другого объекта недвижимости в новом доме, построенной в рамках КРТ.

Нецелевое использование

У каждого участка есть категория и вид разрешенного использования — это прописано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Использовать землю по ее целевому назначению собственника обязывает ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Если земельный надел использовать не так, как положено, это считается нарушением, что в итоге может привести к изъятию. Что подразумевается под нецелевым использованием:

• участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а на нем — автомойка, склад или кафе;

• сельскохозяйственные угодья, которые не засеваются, а зарастают сорняками;

• земля выделена под сад или огород, но завалена мусором и не обрабатывается.

За использованием земли по назначению следят Росреестр и местные власти. К тому же любой гражданин может оповестить надзорные органы о заброшенной территории.

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения, согласно которым предусмотрен трехлетний срок на освоение земель в границах населенных пунктов, садовых и огородных участков.

Когда впервые обнаруживают нарушение, штраф не назначают, а просто предупреждают. Если владелец не исправит нарушение вовремя, Росреестр сообщит об этом властям через 30 дней. После этого местная администрация может подать в суд, чтобы забрать землю, которая используется неправильно, и продать ее с аукциона.

Вместе с тем, пока собственник осваивает участок, к нему не могут применить меры за нецелевое использование. Фактически прав на землю он может лишиться только через 5-7 лет, если так и не начнет ее правильно использовать. К тому же с 1 сентября решения об изъятии земельных участков будут принимать на основе установленных законом критериев. Они включают:

• захламление или загрязнение более 50% площади участка твердыми промышленными отходами;

• отсутствие построенного сооружения на участке в течение 5 лет, если это необходимо для его использования;

• постройки с разрушенными крышами, стенами или без окон;

• не построенный или не зарегистрированный жилой дом на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;

• сорняки, выросшие выше 1 м.

Важно отметить: правила не применяются в случае ареста участка, запрета на его использование по решению суда или уполномоченного органа, а также при невозможности использования земли из-за стихийных бедствий или других обстоятельств.

Читайте по теме Землю — россиянам: кому государство предоставляет участки бесплатно 30 мая 2025

Реквизиция

Реквизиция — это особый случай, когда участок временно изымают у собственника из-за чрезвычайных обстоятельств. Такое возможно только в исключительных ситуациях и прямо предусмотрено ст. 51 Земельного кодекса РФ.

Когда применяется реквизиция:

• стихийные бедствия (пожары, наводнения, землетрясения);

• эпидемии или иные угрозы жизни и здоровью людей;

• крупные аварии, требующие немедленного вмешательства.

Подчеркнем, что при реквизиции участок забирают не навсегда, а лишь на период устранения последствий ЧС. Иногда при этой процедуре на земле временно размещают оборудование, технику или постройки.

Если после окончания чрезвычайных обстоятельств участок стал непригоден, то государство обязано его выкупить. Собственник земли также имеет право на возмещение затрат на восстановление участка и за упущенную выгоду, если земля приносила доход. Оценка проводится по рыночной стоимости, а при несогласии с суммой владелец может обратиться к независимой экспертизе и подать иск в суд.

Конфискация

Это изъятие участка в качестве наказания за совершенное преступление — процедура предусмотрена ст. 104.1 Уголовного кодекса РФ. В отличие от реквизиции или изъятия для государственных нужд, она всегда происходит без какой-либо компенсации.

Решение о конфискации может принять лишь суд и только в рамках уголовного дела.

Принудительное безвозмездное изъятие и обращение в собственность государства применяется, если земельный надел был получен преступным путем или использовался для совершения преступлений. К примеру, для производства или хранения запрещенных веществ.

При конфискации собственник земли теряет все права на нее, участок переходит в государственную или муниципальную собственность. Оспорить решение суда можно, только подав апелляцию.

Этапы изъятия земельного участка

Изъятие земли — вопрос не одного дня. Закон требует, чтобы власти прошли целую процедуру, а собственник имел время защитить свои права. Такая процедура предусматривает несколько этапов.

1. Принятие решения. Орган власти (федеральный, региональный или муниципальный) утверждает проект, в рамках которого ему потребуется ваш участок. Если речь идет об изъятии за нарушение, то сначала проводится проверка.

2. Уведомление собственника. Владелец получает официальное письмо с указанием причины изъятия, сроков и формы компенсации. Если дело связано с нарушениями — в уведомлении будет предписание их устранить.

3. Срок на исправление. У владельцев новых участков есть 3 года на освоение земли. При нецелевом использовании или захламлении земли дают время от 6 до 12 месяцев на то, чтобы устранить нарушения.

4. Согласование условий. Власти предлагают заключить соглашение о выкупе участка. Здесь стоит обсудить цену, форму компенсации и сроки передачи. Собственник может получить деньги или другой участок.

5. Суд. Если стороны не пришли к соглашению, орган власти обращается в судебные инстанции. Решение об изъятии принимает только судья, проверив законность и обоснованность требований.

6. Передача участка. Если суд принял решение в пользу властей, то участок переходит в государственную или муниципальную собственность.

7. Выплата компенсации. Собственнику выплачивают согласованную или определенную судом сумму, либо передают равноценный участок или недвижимость.

Читайте по теме Документы важнее яблонь: как проверить дачу перед покупкой 16 июля 2025

Как оспорить решение об изъятии земельного участка

Если вы получили уведомление об изъятии земельного участка и считаете его незаконным или несправедливым, важно знать, как защитить свои права и куда обращаться.

Вы можете оспорить решение, если есть хотя бы одна из этих причин:

• несоблюдение процедуры изъятия: например, вас не уведомили вовремя или не провели обязательные слушания;

• отсутствие законных оснований: если участок изымают без предусмотренных законом причин;

• несправедливая компенсация: предложенная сумма слишком низкая, не соответствует рыночной стоимости;

• нарушение прав на участие в публичных слушаниях — это случается при изъятии под КРТ.

Зачастую возникший спор можно урегулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо направить жалобу или заявление в орган, который принял решение об изъятии. В некоторых случаях этого бывает достаточно для того, чтобы ошибки были исправлены или решение об изъятии пересмотрели.

Если же такая попытка урегулировать спор не принесла результата, то можно подать иск в районный суд по месту расположения земельного участка. Для этого необходимо подготовить пакет документов. Среди них могут быть:

• бумаги, подтверждающие право собственности на участок;

• копия уведомления об изъятии, а также другие акты и предписания от органов власти;

• официальная и независимая оценки стоимости участка;

• документы, подтверждающие ущерб, если он был причинен;

• копии жалоб и ответов органов, если вы пытались урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Иск в суд можно подать в течение 3 месяцев с момента получения решения об изъятии или отказа в удовлетворении жалобы.

Как избежать изъятия?

Чтобы сохранить право собственности на земельный участок, необходимо следовать определенным правилам. Закон защищает ваши интересы и гарантирует компенсацию в случае изъятия земли.

Вот основные рекомендации:

• соблюдайте правила использования земли и экологические нормы;

• принимайте участие в публичных слушаниях по проектам комплексного развития территорий (КРТ);

• своевременно реагируйте на уведомления от государственных органов и исправляйте нарушения;

• при получении уведомлений консультируйтесь с юристами;

• в случае незаконного решения обращайтесь в суд.