Любой житель многоквартирного дома (МКД) с легкостью представит, каким бы он хотел видеть идеальный двор. Уютный зеленый сквер, скамейки и аккуратные урны для мусора, детская и спортивная площадки, достаточно большая парковка, которой хватает для машин жильцов, проезд, а может быть и проход, закрытый для чужаков.
Воплотить эту мечту в жизнь вполне реально. Главное, чтобы у собственников квартир было желание. Объясняем, что им нужно сделать, чтобы благоустроить придомовую территорию.
Где проходят границы двора
Привычное словосочетание «придомовая территория», которым мы пользуемся в быту, не закреплено в Жилищном кодексе. В статье 36, посвященной общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, это понятие присутствует только описательно. В тексте документа сказано, что право общей долевой собственности распространяется в том числе на земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также на иные объекты, расположенные на этой территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Под «иными объектами» понимаются, например, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, а также индивидуальные котельные и прочие технические здания.
Состав общего имущества определяется по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если эта информация расходится с той, которая содержится в технической документации на дом, данные из ЕГРН считаются приоритетными.
Участком, на котором расположен дом, как и другим общим имуществом, все собственники владеют и могут пользоваться. Никто из соседей не может просто так взять и отгородить часть земли под личные нужды, запретив доступ остальным. Уменьшить размер общего имущества разрешается только с согласия всех собственников. Это касается, например, спортивных площадок за забором, закрытых на ключ, запирающихся беседок, персональных парковочных мест.
Как правильно организовать парковку во дворе жилого дома?
Совместным решением закрыть двор шлагбаумом или воротами от прохода и проезда посторонних — другое дело. Однако в этом случае важно иметь в виду, не проходят ли через эту территорию линия электропередачи или какие-то коммуникации, важные для всего района. Профильные службы имеют право свободно прокладывать и ремонтировать их. Ограничивать им доступ к таким объектам и мешать работам нельзя.
Чтобы избежать конфликтов, нередко в таких случаях на участок с многоквартирным домом накладывают обременение, дающее специалистам право ограниченного пользования землей. Точно так же запрещается перегораживать единственную дорогу к школам, детским садам, поликлиникам и другим социальным объектам.
Спиридонов Олег/Бизнес Online/ТАСС
Какие полномочия есть у жителей
В зависимости от того, какой способ управления многоквартирным домом выбрали жильцы, они могут содержать общее имущество, включая придомовую территорию, абсолютно самостоятельно, доверить это управляющей организации или нанять кого-то для выполнения конкретных услуг. Собственники должны обязательно обращаться к специалистам только в том случае, если речь идет о:
-
выделении и функционировании площадки для сбора ртутных ламп;
-
вопросах обеспечения электро- и водоснабжения, подключения к канализации для обслуживания общедомового имущества.
При любом варианте должны соблюдаться правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые закреплены постановлением Правительства. Под «содержанием» в этом документе понимается в том числе уход за озеленением и элементами благоустройства, а также другими техническими зданиями и объектами на придомовой территории.
Конкретный перечень работ и услуг, условия их выполнения и оказания, объемы финансирования на эти цели — все это собственники обязаны утвердить на общем собрании. Для текущего ремонта тоже нужно коллективное решение.
Отметим, что в последние годы провести подобное собрание стало проще. С осени 2023-го для голосований можно использовать электронный сервис «Госуслуги Дом». С его помощью решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, получится онлайн, дистанционно.
Оформляем право на территорию
Старая версия Земельного кодекса, действовавшая до 2005 года, предусматривала заявительный порядок регистрации права собственности. Из-за этого некоторыми участками, на которых расположены многоквартирные дома, до сих пор владеют муниципалитеты. Соответственно, в таких случаях именно местные власти, а не жители распоряжаются придомовой территорией. Также иногда бывает, что земля является государственной.
Узнать статус своего дома можно через Росреестр с помощью цифровой публичной кадастровой карты или заказав выписку из ЕГРН. Если данных об участке нет либо его границы совпадают с периметром здания, значит, у жильцов нет права собственности на придомовую территорию.
В этом случае придется провести межевание. Для этого нужно обратиться в местную администрацию с просьбой образовать участок и поставить его на кадастровый учет. Сделать это может любой из собственников квартир в доме.
Пограничная история: как сделать межевание участка
Кадастровый инженер подготовит межевой план. Границы нужно будет согласовать с собственниками из соседних ЖК, чтобы новая придомовая территория нигде ни на сантиметр не пересекалась с чужой, уже существующей. Далее план отправляется в Росреестр на утверждение, после чего можно обращаться в кадастровую палату или МФЦ и ставить участок на кадастровый учет.
Следующий шаг — оформление придомовой территории в собственность через Росреестр. После того, как ведомство внесет данные в ЕГРН и предоставит выписку, собственники квартир получат право распоряжаться своим двором.
С 2022 года по федеральному закону землю под МКД разрешается ставить на учет в Росреестре без межевания, ориентируясь только на кадастровый план территории. Если такого плана нет, органы муниципальной власти за свой счет наймут кадастрового инженера и нужную схему подготовят. В тот же день, когда информацию внесут в кадастр, участок перейдет в общую долевую собственность жильцов. Дополнительно обращаться в Росреестр для этого не придется.
Однако стоит учитывать, что без межевания дом не может участвовать в государственных жилищных программах.
Земельный налог за придомовой участок, находящийся в общей долевой собственности жильцов, не взимается. Вопрос уборки территории решается в зависимости от способа управления МКД. Наймом работников и оплатой их услуг жильцы занимаются самостоятельно либо это делает управляющая компания.
Максим Константинов/ТАСС
Варианты финансирования
Одно из направлений национального проекта «Инфраструктура для жизни» в России — формирование комфортной городской среды. К 2030 году планируется за бюджетный счет благоустроить не менее 30 тыс. общественных пространств, включая дворы. Какие территории обновят следующими, местные жители ежегодно решают, участвуя во Всероссийском голосовании.
Как раз сейчас до 23 марта на профильной электронной платформе открыт прием заявок. Любой желающий может предложить пространство, которое будет участвовать в голосовании в этом сезоне. Сам отбор будет проходить на том же портале с 21 апреля по 12 июня.
В регионах также существуют собственные похожие программы благоустройства. Узнать о них и их условиях можно в местной администрации или на соответствующих электронных порталах. Чтобы придомовую территорию включили в план и преобразили за счет бюджета, жители должны попросить власти об этом, подав заявку. Регламент и список документов для конкретной программы также подскажут в администрации. Перечень адресов, участвующих в программе в текущем году, публикуется на сайте администрации населенного пункта.
Стоит учитывать, что в такие программы обычно не включают:
-
аварийные и планируемые к сносу дома;
-
зоны рядом с новостройками;
-
МКД, во дворе которых в ближайшее время будут менять инженерные коммуникации;
-
дворы, которые уже отремонтировали за счет бюджета.
Кроме того, важно иметь в виду, что иногда благоустройство по муниципальным и региональным программам предполагает софинансирование работ со стороны местных жителей в размере от 5 до 50%.
Также, как мы уже упоминали, жители могут заниматься благоустройством самостоятельно или привлекая подрядчиков за свой счет. Но масштабные проекты может понадобиться все равно согласовать с местной администрацией. Например, если требуется подключиться к электросетям, чтобы установить дополнительные фонари.
Белкин Алексей/Бизнес Online/ТАСС
Как подготовиться к благоустройству
В любом случае предварительно собственникам предстоит провести довольно большую работу. Прежде всего, проверить, не включен ли уже двор в программу благоустройства. Если нет, то далее двигаться пошагово.
Шаг 1. Решение о благоустройстве должно быть принято на общем собрании. Требуется, чтобы «за» проголосовали не менее 2/3 жильцов. Если двор общий для нескольких домов и благоустройство затрагивает их территорию, понадобится заручиться и согласием этих соседей.
Когда решение принято, создается инициативная группа. Ее представители станут руководителями проекта, которые продумают и согласуют с остальными жильцами планируемые изменения, а потом проконтролируют выполнение работ.
Шаг 2. Задача инициативной группы — составить протокол голосования, список пожеланий, зафиксировать на фото текущее состояние двора. Если благоустройство планируется за счет бюджета — подготовить заявку о включении двора в соответствующую программу.
При обдумывании проекта понадобится проанализировать размеры и рельеф придомовой территории, наличие коммуникаций и освещения, озеленения. Определив, чего не хватает, можно самостоятельно или с помощью специалистов приступить к разработке концепции — эскиза, иллюстрирующего будущее благоустройство с учетом планируемых функциональных зон:
-
детских и спортивных площадок,
-
зеленых территорий для отдыха со скамейками,
-
беседок,
-
фонтанов,
-
парковок.
Не забудьте о системе отвода воды, чтобы после дождя двор не превращался в «море». Также важно мыслить на перспективу: например, предусматривать качели и горки не только для малышей, которые живут в доме прямо сейчас, но и для ребят более старшего возраста.
Шаг 3. Когда проект продуман, время определить бюджет благоустройства и составить конкретную смету, включающую стоимость материалов, работ и плату за необходимые согласования. Главные факторы, влияющие на итоговую сумму, — площадь благоустройства, его тип, сложности, связанные с рельефом или коммуникациями, планируемые сроки реализации проекта, выбор поставщиков.
Шаг 4. Если планируется участвовать в государственной программе благоустройства, то теперь можно подать заявку, приложив проект, разработанный и согласованный инициативной группой, копию протокола общего собрания жильцов и бюллетени голосования собственников. В этом варианте проект может быть еще раз доработан и согласован теперь уже с учетом возможностей местных властей.
Рекомендации по подготовке и реализации проектов благоустройства можно найти в различных методических материалах. Например, фонд «Институт экономики города» в 2018 году выпустил при поддержке Фонда президентских грантов тематическую брошюру, посвященную благоустройству дворов, с пошаговым алгоритмом действий. Похожее пособие «Создай свой город» на основе проектов благоустройства городских пространств Выксы в Нижегородской области подготовил благотворительный фонд «ОМК-Участие».
Отметим, что при подготовке проекта и проведении благоустройства требуется учитывать многие нормативы, поэтому лучше доверить это профессионалам, которые знают все нюансы. В частности, нужно соблюдать предписания свода строительных норм и правил (СНиП), а также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН). Кроме того, в каждом регионе есть местный закон, регулирующий правила благоустройства.
Например, при озеленении нельзя сажать деревья и кустарники слишком близко к дому, так как тень от них будет снижать освещенность квартир. Конкретное минимальное расстояние зависит от типа растения. Недовольные соседи, которым загородили солнце, будут иметь полное право судиться и требовать убрать помеху.
Как посадить дeрeво в городe?
Наказания для нарушителей
Если масштабное преображение двору не требуется, но нужен ремонт отдельных объектов, все гораздо проще. Достаточно попросить выполнить необходимые работы управляющую компанию своего дома или коммунальные службы.
За вандализм, то есть порчу имущества в общественных местах, нарушителей можно привлечь к уголовной ответственности. Виновного ждет штраф в размере до 40 тыс. рублей либо дохода осужденного за период до 3 месяцев. Кроме того, суд может назначить обязательные либо исправительные работы, арестовать хулигана на срок до 3 месяцев. За действия в группе самое суровое наказание подразумевает лишение свободы до 3 лет.
Кроме того, за испорченное благоустройство может быть административная ответственность за повреждение чужого имущества или мелкое хулиганство. В зависимости от статьи и масштабов произошедшего штрафы варьируются от 300 до 1000 рублей. Также наказанием может быть арест на 15 суток.
Собственники жилья могут быть тоже привлечены к административной ответственности, если нарушат правила благоустройства на придомовой территории и это зафиксирует видеокамера. Конкретное наказание устанавливает местное законодательство.
