Покупателю крайне важно убедиться, что сделка с недвижимостью безопасная. Ведь речь идет о миллионах рублей, причем часто взятых в кредит. Отдать такую сумму злоумышленникам, оставшись и без средств, и без жилья — катастрофа. Рассказываем, как избежать мошенничества при покупке квартиры и провести расчеты безопасно.
Как проверить безопасность будущих расчетов
Чтобы гарантировать чистоту будущих переводов, при подготовке и оформлении сделки необходимо изучить всю информацию, бумаги, связанные с недвижимостью и ее продавцом. Обязательно проверьте:
-
правоустанавливающие документы, которые объясняют, как текущий владелец получил эту квартиру или дом — это может быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная. Обратите внимание, что с 2025 года дарение обязательно оформляется через нотариуса;
-
правоподтверждающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) докажут, что продавец действительно является владельцем жилья;
-
договор долевого участия, если дом еще только возводится, а продавец — дольщик, причем в документе не должно быть пункта о запрете переуступки;
-
согласие застройщика на переуступку;
-
справку, что по предыдущему договору уступки полностью произведены расчеты;
-
проектную документацию по строящемуся дому и бумаги, касающиеся статуса земли под ним;
-
сведения о застройщике: есть ли он в Едином реестре, какая история у компании, нет ли к ней судебных исков;
-
паспорта собственников или дольщиков — действительны ли они, можно проверить через «Госуслуги»; помните, что согласие на продажу должны дать все владельцы недвижимости;
-
доверенности людей, которые представляют интересы собственников — проверить их подлинность можно онлайн в реестре Федеральной нотариальной палаты, при этом само по себе использование доверенности должно вызвать у покупателя вопрос, почему собственник не участвует в сделке лично;
-
адресную справку: в ней указано, кто зарегистрирован в помещении и поставлен на миграционный учет по данному адресу. Оформить ее самостоятельно нельзя, это должен сделать для покупателя собственник;
-
квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг: если есть долги, после продажи недвижимости они останутся за прежним собственником, но новому хозяину могут отказать в регистрации расчетного счета, пока долг не будет погашен. Кроме того, суд может наложить запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью злостного неплательщика;
-
данные в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также на сайтах судов, где могут рассматриваться дела по адресу продавца.
Выписка из ЕГРН полезна не только как правоподтверждающий документ. По ней также будет ясно, сколько собственников сменилось у недвижимости в прошлом. Если квартира или дом за короткое время часто переходили из рук в руки, это тревожный знак. Нельзя исключать, что во время одной из предыдущих сделок был нарушен закон, и когда такую продажу или дарение оспорят, следом под вопросом окажутся и остальные сделки — текущий владелец рискует остаться без жилья.
По той же причине небезопасны сделки с длинной цепочкой переуступки прав. Причем справка о том, что по последнему договору произведены все расчеты, не гарантирует полной оплаты предыдущих.
Никогда не переходите к следующим этапам сделки, если продавец не показал оригиналы документов, которые вы просите. Бесконечные обещания предъявить их «буквально завтра», «на днях» — повод выбрать для покупки другую недвижимость.
После покупки жилья храните все собранные оригиналы и копии документов хотя бы три года. Это средний срок, в течение которого бывшие собственники или наследники могут подать в суд и попытаться оспорить сделку.
Выбор способа расчетов
Итак, квартира или частный дом выбраны, документы изучены. Кажется, все в порядке и вы готовы заключить сделку.
Тогда самое время составить предварительный договор купли-продажи. В нем вы в том числе зафиксируете итоговую цену недвижимости, сумму и условия внесения аванса либо задатка. На этом же этапе выбирают способы ведения расчетов. В зависимости от типа продавца и сделки лучше всего использовать аккредитив, эскроу-счет или нотариальный депозит. Расчеты наличными или через банковскую ячейку более рискованные.
Наличный расчет напрямую
Наиболее простой, но самый ненадежный вариант. Покупатель отдает деньги продавцу. Действует он при этом на свой страх и риск.
Если продавец настаивает на таком способе расчетов, вероятно, он планирует скрыть от налоговой часть суммы, которую выручит от продажи недвижимости. Это нарушение закона, и за него предусмотрены штрафы и другие санкции.
У покупателя в свою очередь могут возникнуть сложности с получением налогового вычета за приобретение недвижимости и выплату процентов по ипотеке, поскольку по документам официальная сумма сделки окажется ниже.
Кроме того, при оплате наличными есть вероятность ошибиться и передать сумму больше либо меньше, чем требуется. А еще по дороге на сделку покупателя могут ограбить.
В доказательство получения денег продавец выдает расписку, составленную в произвольной форме. В ней указывают паспортные данные, сумму, место и время составления документа. Если действует представитель, добавляют реквизиты доверенности.
Если что-то пойдет не так, расписка позволит покупателю доказать в суде, что он действительно передал деньги продавцу. Также можно привлечь свидетелей, чтобы в будущем они тоже поручились за пострадавшего и помогли вернуть оплату.
Банковская ячейка
Продавец и покупатель арендуют так называемую депозитарную ячейку, чтобы хранить в ней наличные, пока не будет заключена сделка. В этом случае речь идет об аренде индивидуального сейфа в хранилище банка.
Покупатель закладывает деньги в присутствии продавца. Продавец получает ключ от ячейки после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
Затраты на аренду ячейки зависят от выбранного банка, размера сейфа, длительности использования. Также цена будет выше, если нужно, чтобы банк отвечал по закону за сохранность денег в ячейке.
Аккредитив
Это аналог банковской ячейки, но для безналичных расчетов. Покупатель платит банку за открытие специального счета на имя продавца. Далее он кладет на этот счет необходимую сумму для оплаты недвижимости. Банк ее замораживает.
После регистрации перехода права собственности в Росреестре одна из сторон предоставляет банку подтверждающие документы, и продавец получает доступ к оплате. Если что-то пошло не так, деньги возвращают покупателю.
При таком сценарии расчеты нельзя вести в иностранной валюте. А если банк обанкротится, по страховке вернут не более 1,4 млн рублей.
Эскроу-счет
Похож на аккредитив, но используется при покупке квартир у застройщика на этапе строительства дома. Деньги замораживают до тех пор, пока здание не введут в эксплуатацию — после этого средства автоматически переводят девелоперу.
При банкротстве банка страховка покрывает до 10 млн рублей.
Важно учитывать: если дольщик передумает и решит отказаться от покупки, забрать деньги досрочно он не сможет. Пока действует договор долевого участия, деньги заморожены на счету, а разрывать соглашение застройщики не стремятся.
Депозит нотариуса
Такой инструмент расчетов абсолютно надежен и прозрачен. Все переводы происходят в безналичной форме. При этом нотариус может гарантировать не только безопасность расчетов и хранения средств, но и в целом всей сделки по купле-продаже недвижимости, если стороны решили удостоверить ее нотариально.
Размещение депозита возможно только в банке, имеющем собственный капитал не менее 20 млрд рублей. Кроме того, действуют государственная защита от взысканий — даже при банкротстве банка деньги на депозитном счете сохранятся.
Стоимость использования депозита фиксирована. При совершении сделки в нотариальной форме она составит 1500 рублей (федеральный тариф) плюс региональный тариф, который в каждом регионе свой, например, в Москве — также 1500 рублей.
В некоторых случаях стоимость использования депозита нотариуса может быть меньше банковской комиссии за прямые расчеты.
Как обезопасить задаток и аванс
Предоплату следует вносить только после личного осмотра недвижимости и заключения предварительного договора купли-продажи. В нем будет предусмотрен задаток, аванс или обеспечительный платеж. И любые изменения условий сделки тоже фиксируют письменно. Никаких соглашений на словах быть не может.
Договариваясь с продавцом о предоплате, важно понимать разницу между «задатком» и «авансом». От этого зависит, на что покупатель может рассчитывать, если сделка сорвется.
Согласно Гражданскому кодексу (ГК), задаток — это сумма в счет будущих платежей, которая передается в доказательство заключения договора (хотя бы предварительного) и чтобы обеспечить его исполнение. Деньги перечисляют только по письменному соглашению.
Если при передаче денег не соблюдены данные условия ГК или у сторон есть в этом сомнения, речь идет об авансе. А без договора — просто о неком займе.
Когда сделка срывается по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере. Но если передумал покупатель, ему ничего не компенсируют. При разрыве договора по взаимному согласию задаток вернут, но в одинарном размере.
Аванс же в любом случае возвращают в полном объеме. Кто сорвал сделку, не имеет значения. Хотя иногда в предварительном договоре могут быть предусмотрены неустойки и штрафы за невыполнение условий. Тогда какую-то заранее оговоренную сумму продавец сможет оставить себе.
Иногда еще используется так называемый обеспечительный платеж — более гибкий формат, когда стороны сами договариваются об условиях и объеме возврата. В отличие от задатка и аванса, для которых правила регулирует Гражданский кодекс.
Какой бы из трех вариантов вы ни выбрали, после передачи денег попросите у продавца расписку, что он их получил.
Связь денег и документов: ключевой момент сделки
После внесения аванса или задатка следующий шаг — составление и подписание основного договора купли-продажи.
Одновременно с заключением договора оплату за недвижимость покупатель отправляет в банк или передает на депозит через нотариуса. Если, конечно, стороны не решили рискнуть и производить расчеты напрямую.
Пакет документов в свою очередь передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Когда в ЕГРН обновится информация, можно подписывать акт приема-передачи. Продавец получает деньги, покупатель — ключи.
Чтобы снизить риски, продавец должен получить доступ к деньгам только после регистрации прав в Росреестре. Никогда не соглашайтесь на некую «ускоренную процедуру», предполагающую завершение оплаты раньше, чем в государственной базе обновятся данные.
