Дарение собственного дома, квартиры или их доли — одна из самых распространенных сделок, которые проводят с недвижимостью в России. Особенно часто к этому варианту прибегают люди, которые хотят передать свою собственность кому-либо из близких родственников. Рассказываем, как правильно оформить договор дарения недвижимости, сколько придется заплатить, какие преимущества и скрытые риски есть у подобной сделки.
Что такое договор дарения — дарственная
Договор дарения — безвозмездная сделка. В ней участвуют две стороны. Суть такого документа в том, что даритель передает или обязуется передать одаряемому конкретное недвижимое имущество в личную собственность. Например, квартиру, дом или долю указанного имущества. Основные положения и особенности такого рода сделок отражены в статьях 32-й главы «Дарение» ГК РФ.
Когда вы дарите свою долю в квартире или доме, не обязательно уведомлять других совладельцев о заключении сделки. Их согласие на договор дарения получать не требуется.
Требования к сторонам договора: дарителю и одаряемому
Даритель и одаряемый должны быть полностью дееспособными и осознавать последствия своих действий, отмечает юрист, член Национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет» Елена Ермохина.
Сделки, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными людьми ничтожны с момента их заключения без признания их недействительности судом. Однако такие прецеденты уходят в прошлое, так как с 13 января 2025 года в России законодательно введена обязательная нотариальная форма дарения недвижимости. Это сделано для исключения мошенничества, которое было распространено в этой сфере.
«Нотариус не просто оформляет дарственную, а проводит большой комплекс проверок и общается с заявителем, объясняет правовые последствия сделки, уточняет истинные намерения человека и проверяет, не находится ли он под давлением. Особое внимание уделяется ситуациям, когда заявитель собирается подарить единственное жилье, рискуя остаться на улице. При любых сомнениях нотариус отказывает в удостоверении сделки, то есть защищает человека от возможной потери жилья», — поясняет нотариус Республики Мордовии Ольга Лисакова.
Даритель должен быть законным собственником объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН, поясняет адвокат адвокатской палаты Республики Дагестан Эльмира Алибекова. Если же имущество было нажито в браке, понадобится согласие супруга.
Плюсы и минусы (риски) дарственной на квартиру
У договора дарения есть свои преимущества. Например, на подаренную квартиру не могут претендовать наследники дарителя — эта недвижимость уже не входит в наследственную массу, так как при жизни наследователя была отчуждена. При этом в договоре дарения можно предусмотреть пункт о том, что в случае смерти человека, получившего подарок, он возвращается к дарителю, а не переходит наследникам одаряемого.
При дарении квартиры между близкими родственниками не возникает и обязанностей по уплате НДФЛ.
«Рекомендую при получении в дар недвижимости писать в налоговую соответствующее пояснение, прикладывать документы, подтверждающие родство с дарителем. Дело в том, что налоговая не может проследить, каким образом у вас получен доход в виде подаренной квартиры. И может самостоятельно посчитать налог даже по истечении двух-трех лет. Недавно занималась исключением такой задолженности. Мама подарила дочке квартиру, а спустя полтора года пришел на „Госуслуги“ долг, штраф, пени на 1,5 млн рублей суммарно», — объясняет налоговый консультант по сделкам с недвижимостью Мила Мельникова.
В порядке досудебного урегулирования споров долг удалось списать. Однако подобной ситуации и вовсе можно было бы избежать, своевременно направив в ФНС пояснение, добавляет эксперт.
Но у договора дарения есть и определенные минусы. Среди рисков для дарителя — безвозвратная потеря права собственности на квартиру и, как следствие, права в ней проживать. Одаряемый может выселить его. Кроме того, если вы передумаете дарить свою недвижимость, то после регистрации права с аннулированием договора возникнут проблемы.
«Отменить дарственную после регистрации права крайне сложно. Это возможно только в исключительных случаях, предусмотренных законом», — рассказывает Эльмира Алибекова.
Для одаряемого при дарении имущества есть один минус. Если человек не приходится дарителю близким родственником, то будет обязан заплатить НДФЛ.
Особые случаи договора дарения недвижимости
По словам Эльмиры Алибековой, оспорить договор дарения проблематично и сделать это можно лишь в суде. При этом основания строго ограничены. Это угроза для жизни дарителя, нанесение ему каких-либо травм, телесных повреждений. Также причиной может стать плохое обращение с подаренной квартирой, которое создает угрозу для ее утраты.
Если одаряемый видит риски для себя, в том числе возможное судебное разбирательство, он вправе отказаться от принятия недвижимости. Сделать это требуется до момента передачи квартиры. В таком случае договор дарения считается неисполненным.
Также в числе особых ситуаций — дарение недвижимости несовершеннолетним. От имени детей до 14 лет договор подписывают родители или опекуны. Подростки от 14 до 18 лет делают это сами, но с письменного согласия законных представителей.
Дарственная или завещание — что лучше?
На вопрос что лучше выбрать — дарственную или завещание, нет однозначного ответа, считает Эльмира Алибекова. Все зависит от того, какие цели преследует владелец недвижимости.
Дарственная, в отличие от завещания, в большей степени защищает интересы одаряемого. Право собственности переходит сразу, что исключает риск остаться ни с чем в случае, если даритель передумает или имущество будет завещано кому-то другому. Если же собственник не уверен в неизменности своего решения или существует риск давления на него, то стоит выбрать другой вариант передачи имущества.
«Рассмотрите завещание или ренту, когда необходимо сохранить право собственности и контроль над недвижимостью до самой смерти, обеспечить себя уходом и проживанием в квартире до конца жизни», — советует член Национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет» Елена Ермохина.
По ее мнению, дарственная оптимальна, когда вы хотите безвозвратно и сразу передать квартиру близкому родственнику. Например, сыну, дочери, родителям. При этом уверены в одаряемом и не опасаетесь, что он выгонит вас из квартиры или дома. Если же не до конца доверяете человеку, лучше предпочесть завещание. Его, в отличие от дарственной, можно в любой момент отменить.
Разобраться в том, какие есть плюсы и минусы в случае договора дарения или завещания поможет сравнительная таблица:
|
Критерий |
Договор дарения |
Завещание |
|
Момент передачи имущества |
Имущество передается сразу после оформления, получатель может пользоваться им при жизни дарителя. |
Передача имущества происходит только после смерти завещателя. Он сохраняет контроль над недвижимостью при жизни. Процесс вступления в наследство занимает от полугода и более. |
|
Расходы
|
Близкие родственники не платят НДФЛ за подаренную недвижимость. Прочие платят налог на доходы от 13 до 22% в зависимости от стоимости. При составлении договора дарителю необходимо оплатить расходы на услуги нотариуса и госпошлину. |
При вступлении в наследство не взимается НДФЛ. Наследник должен уплатить госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство — от 0,3 до 0,6% кадастровой стоимости. Оплатить госпошлину со скидкой 50% могут люди с инвалидностью I или II группы. Освобождаются от уплаты госпошлины следующие категории: · наследники жилья, которые жили с наследодателем и продолжают жить там же после его смерти; · несовершеннолетние наследники и люди с психическими расстройствами и находящиеся под опекой; · Герои СССР, России, полные кавалеры ордена Славы. |
|
Возможность изменения или отмены |
Можно оформить изменения, если обе стороны сделки согласны. Отмена договора дарения в одностороннем порядке возможна только через суд. На практике аннулировать дарственную сложно и редко удается это сделать без веских оснований. Например, если даритель был недееспособен на момент заключения сделки. |
Завещание можно изменить или отменить в любой момент при жизни завещателя распоряжением об отмене или составив новое. |
|
Процедура оформления |
Относительно простая: сбор минимального перечня документов, нотариальное удостоверение, регистрация в Росреестре. |
Простое оформление у нотариуса со слов завещателя при предъявлении паспорта; можно составить закрытое завещание. После смерти человека запускается определенный процесс: открытие наследственного дела, идет сбор документов, возможны суды. |
|
Риски оспаривания |
После смерти дарителя имущественных споров с наследниками, как правило, не возникнет. Оспорить дарственную можно лишь в определенных случаях через суд. |
После смерти завещателя при наличии оснований, указанных в законе, завещание могут попытаться оспорить родственники. Наследство может быть уменьшено за счет долгов завещателя. |
Пошаговая инструкция: как оформить дарственную на квартиру в 2025 году
Потребуется подготовить несколько документов:
-
паспорта собственника недвижимости и того, к кому она перейдет по дарственной;
-
выписку из ЕГРН;
-
документ, который подтверждает право собственности дарителя на конкретную квартиру, дом, долю.
Договоры дарения недвижимости необходимо нотариально удостоверять. Нотариус проверяет законность сделки, наличие всех необходимых согласий, отсутствие обременений на объекте, дееспособность сторон, их истинные намерения и другие важные детали. Нотариус объяснит все правовые последствия, что значительно увеличит защиту имущественных прав дарителя. Участие нотариуса не позволит ввести собственника в заблуждение и незаконно отобрать его жилье. Это исключает и риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии.
Затем он направляет договор и другие документы в Росреестр. Там зарегистрируют переход права собственности в ускоренном режиме. Как только запись появится в ЕГРН, одаряемый становится полноправным собственником.
Стоимость оформления дарственной: расходы и налоги
Итоговая сумма за оформление дарственной складывается из единого федерального и регионального тарифа, который рассчитывается по экономически обоснованной формуле в каждом субъекте РФ.
Федеральный тариф одинаковый по всей стране и рассчитывается от цены той недвижимости, что дарится. Сумма составляет 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей. Для близких родственников на дарение действует скидка 50% на федеральный тариф. К ним относятся супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры. То есть максимальная сумма для них будет не более 10 тыс. рублей. При этом другие льготы, например по инвалидности I или II группы у одной из сторон сделки, учитываются дополнительно.
Региональный тариф варьируется и в среднем составляет от 6 тыс. до 10 тыс. рублей.
Также потребуется оплатить госпошлину Росреестра за регистрацию дарственной — 4 тыс. рублей. А в ряде случаев одаряемому потребуется еще и заплатить налог на доходы.
НДФЛ не уплачивается лишь в ситуациях, когда дарение происходит между близкими родственниками. Остальным придется заплатить налог, исходя из кадастровой цены жилья.
Если квартира стоит не дороже 2,4 млн рублей, то потребуется заплатить НДФЛ в размере 13% от ее стоимости. В случае, когда кадастровая стоимость недвижимости в пределах 2,4–5 млн рублей, сумма налога вырастет до 15%. До 18%, если цена квартиры от 5 до 20 млн рублей, от 20 до 50 млн рублей — 20%. Максимальная сумма налога 22% действует для квартир стоимостью больше 50 млн рублей.
«При расчете налога на дарение не действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей, как при продаже. Налог рассчитывают со всей кадастровой стоимости подаренной квартиры», — уточнила Эльмира Алибекова.
Процедура оформления дарственной
Таким образом, нотариальное оформление дарственной в 2025 году включает несколько этапов:
-
сбор документов;
-
обращение к нотариусу для удостоверения договора;
-
направление документов нотариусом в Росреестр;
-
регистрация перехода права и получение одаряемым выписки из ЕГРН.
Если все бумаги подготовлены верно и нет обстоятельств, которые усложняют сделку, то оформление дарственной на квартиру займет порядка одного часа.
В отличие от завещания, даритель не сможет в одностороннем порядке передумать и забрать квартиру или дом назад. В ситуациях, когда договор дарения оформил пожилой человек, родственники могут попытаться оспорить сделку, ссылаясь на его состояние здоровья. Однако нужно помнить, что нотариальный договор обладает повышенной доказательственной силой в суде.
