Защита интересов: как правильно продать квартиру с долей ребенка

Продажа, покупка недвижимости зачастую затрагивает интересы детей. Из-за большого количества нюансов такие сделки считаются одними из самых сложных в юридической практике.

Рассказываем, как законно продать квартиру, если собственник доли — несовершеннолетний.

Почему продажа квартиры с долей ребенка — это особый случай

Законодательство в России определяет правила распоряжения имуществом несовершеннолетнего собственника, а также наделяет органы опеки и попечительства правами по контролю за такими сделками. Этот механизм помогает защитить права при продаже квартиры, в которой дети выступают долевыми собственниками. Основные положения закреплены в ст. 60 Семейного кодекса «Имущественные права ребенка», ст. 37 Гражданского кодекса «Распоряжение имуществом подопечного», ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

«Собственность несовершеннолетних под особым контролем у государства. Независимо от условий жизни, состава семьи, ее благополучия и прочих социальных условий, каждый ребенок до 18 лет не может сам себя защитить в юридическом смысле слова. У него есть официальные представители — родители и опекуны, которые распоряжаются имуществом ребенка от в его интересах. И чтобы не было соблазнов или ненужных рисков «неправильно» это сделать и ущемить тем самым права ребенка, такие сделки регулируют органы опеки и попечительства», — отметила риэлтор Мария Бархударян.

Когда нужно разрешение опеки

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо получить разрешение органа опеки. Кроме того, потребуется заключить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.

«Органы опеки обязаны установить, отвечает ли она интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его доля», — рассказала нашему порталу главный эксперт юридического сопровождения «Правокард» Елена Савичева.

Что значит «не ухудшить условия» для ребенка

Получить разрешение органа опеки можно, если покупка другого жилья поспособствует улучшению жизни несовершеннолетнего, отмечают в аппарате уполномоченного при Президенте России по правам ребенка. Под таким улучшением условий подразумевают:

•  выделение ребенку доли в новой квартире;
•  размещение денег на собственном счете несовершеннолетнего.

Органы опеки не согласятся на продажу квартиры, в которой среди собственников есть дети, если это приведет к ухудшению условий жизни. При оценке проверяют характеристики предлагаемого для покупки жилья, а именно наличие инженерных коммуникаций, техническое состояние. Также на решение повлияет удаленность новой квартиры от школ, детских садов, больниц и другой инфраструктуры. Решение в каждом случае принимается индивидуально.

Читайте по теме Вторичка «с сюрпризом»: как проверить квартиру перед покупкой 23 апреля 2025

Согласие второго родителя: когда оно обязательно и что делать при его отсутствии?

Бывают ситуации, когда местонахождение второго родителя ребенка неизвестно или же он выступает против продажи квартиры. Однако, чтобы провести сделку, потребуется согласие и мамы, и папы несовершеннолетнего. В таком случае, как поясняет Елена Савичева, спорный вопрос разрешается в судебном порядке. 

Нина Зотина/РИА Новости

Порядок продажи квартиры с долей ребенка: пошаговый алгоритм

Кроме согласия обоих родителей, для получения разрешения от органов опеки потребуется целый список документов. По словам Елены Савичевой, перечень может отличаться в зависимости от региона. Уточнить эту информацию можно в конкретном органе опеки по месту жительства. Как правило, в число бумаг, которые потребуется предоставить для продажи доли, входят:

• заявление о выдаче предварительного разрешения. Оно составляется по форме органа опеки или произвольно с изложением сути сделки; 
• копии и оригиналы паспортов законных представителей (родителей, опекуна); 
• копия и оригинал свидетельства о рождении ребенка; 
• документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемую квартиру. Например, вы можете предоставить выписку из ЕГРН, справку из Росреестра;
• проект договора купли‑продажи новой квартиры, для которой требуется разрешение от органа опеки; 
• документы, подтверждающие предлагаемый вариант покупки жилья для ребенка. К таким бумагам относится договор купли‑продажи приобретаемого жилья, проект договора, выписка из ЕГРН на приобретаемое помещение, техпаспорт, план БТИ; 
• сведения о жилых условиях до и после сделки. Требуется указать площадь новой квартиры, долю ребенка, коммунальные условия, наличие коммуникаций; 
• оценка рыночной стоимости продаваемой и приобретаемой недвижимости. По требованию опеки может понадобиться отчет оценщика; 
• технический паспорт, заключение о состоянии жилого помещения, при необходимости — акт осмотра, фотография, экспертное заключение; 
• документы, подтверждающие отсутствие/наличие долгов по коммунальным платежам, ипотечных обременений, арестов; 
• нотариально удостоверенные согласия (если требуются) или документы, поясняющие отсутствие согласия второго родителя (переписка, объяснения); 
• судебное решение при отсутствии согласия одного из родителей.

Собранный пакет документов для продажи доли необходимо лично передать в орган опеки по месту жительства. В некоторых регионах можно подать заявление в уполномоченный орган в электронном виде. Уточните такую возможность на портале «Госуслуги». 

Органы опеки вынесут решение в течение 15 рабочих дней. Вы получите согласие или отказ на продажу доли ребенка.

Читайте по теме Как рассчитать налог на имущество физических лиц 26 сентября 2024

Поиск нового жилья

Продажа с долей ребенка в квартире и приобретение новой квартиры происходит одновременно. Для этого, по словам Елены Савичевой, сторонам требуется заключить предварительный договор купли‑продажи. Помните, что по требованию опеки при покупке новой квартиры детям должны выделяться доли, эквивалентные продаваемым по стоимости и площади. 

Проведение сделки и контроль за денежными средствами

Для максимальной защиты прав ребенка деньги от продажи квартиры с его долей, прежде всего, направляют на покупку нового жилья, напоминает Елена Савичева. Во втором случае деньги должны поступить на специальный банковский счет несовершеннолетнего. Часть средств оттуда можно использовать для ремонта в новой квартире. При этом потребуются обоснования для органов опеки. Подходящим аргументом станет ремонт, который поможет улучшить условия для проживания ребенка. Смету и обоснование расходов потребуется предоставить документально. 

На средства маткапитала

При продаже квартиры, которая покупалась с использованием материнского капитала, следует учесть несколько нюансов. Как пояснила нашему порталу Елена Савичева, до продажи такого жилья необходимо выделить доли всем детям владельца сертификата, в том числе совершеннолетним, а также супругу. Это связано с тем, что по закону человек, купивший жилье с сертификатом, обязан оформить его в общую долевую собственность с участием детей. 

Владимир Песня/РИА Новости

Основные риски и как их избежать

При продаже или покупке квартиры с долей ребенка следует учитывать риски. Например, отсутствие согласия со стороны опеки приведет к тому, что сделку признают недействительной. Если вы планируете продавать подобную недвижимость, то следует подготовить полный пакет документов для уполномоченного органа. Позаботьтесь о том, чтобы новый дом для ребенка был не хуже прежнего. 

«Органы опеки не одобряют отчуждение более дорогой квартиры с последующим приобретением жилья с меньшей стоимостью, поскольку это может рассматриваться как ухудшение жилищных условий ребенка. Разрешение на такую сделку возможно при условии сохранения интересов ребенка, в частности, увеличением размера и (или) стоимости долей несовершеннолетнего в приобретаемом жилье», — пояснила Елена Савичева.

Читайте по теме Приятный бонус: как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку 24 сентября 2025

Когда опека может отказать и можно ли это оспорить?

После отправки всех документов в течение 15 рабочих дней вам придет предварительное разрешение или мотивированный отказ от органов опеки. Последний вариант возможен в следующих случаях:

• второй родитель не предоставил согласие или лично не пришел в орган опеки;
• общая площадь новой квартиры или доля в ней несовершеннолетнего уменьшилась. Учитывается как снижение по метражу, так и по стоимости;
• плохая инфраструктура в районе, где вы рассчитываете купить новую квартиру;
• когда планируется покупка жилья в доме, который находится на этапе строительства.

В случае несогласия с отказом органов опеки вы можете обжаловать его в судебном порядке. Сделать это можно в течение трех месяцев со дня вручения соответствующего решения. Необходимо подать иск в суд по месту жительства ребенка или нахождения ответчика — органа опеки.

«В иске важно изложить все обстоятельства. Подробно указать, почему сделка соответствует интересам ребенка», — отметила Елена Савичева.

Помните, что в любом случае органы опеки на вашей стороне. Ведь в их задачи входит соблюдение прав и интересов вашего ребенка.