Часто при покупке квартиры, дома или доли родители включают в число собственников своих детей. Впоследствии, чтобы продать такую недвижимость, потребуется согласие органов опеки на сделку с недвижимостью с участием несовершеннолетнего, соблюдение дополнительных условий, сбор объемного пакета документов. Рассказываем, как получить разрешение опеки, какие бумаги потребуются и почему могут отказать.
Когда требуется согласие опеки
Согласно ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», разрешение опеки понадобится в ситуациях, когда планируется сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетнего. Например, когда продается квартира. При такой сделке передаются права собственности и учитываются интересы всех совладельцев недвижимости, в том числе малолетних.
Требования органов опеки к сделкам с недвижимостью
Органы опеки и попечительства требуют, чтобы интересы детей не ущемляли в процессе любой сделки с домом или квартирой, отмечает руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко. Например, если квартира, среди собственников которой есть несовершеннолетний, продается, важно купить новое жилье на вырученные деньги с учетом интересов ребенка. Если одновременно с продажей старого жилья покупка нового не планируется, деньги, вырученные после продажи доли ребенка, необходимо положить на его банковский счет.
«Опека проверяет, чтобы договор был правильно оформлен, а сделка не имела скрытых рисков для несовершеннолетнего. Родители или законные представители должны предоставить документальные подтверждения того, что интересы их ребенка защищены», — рассказывает Павел Оверченко.
В частности, перед тем как выдать согласие, детально проверяют, не ухудшаются ли имущественные права и жилищные условия для ребенка. Это означает, что как минимум в новой квартире ему должны выделить долю, которая будет не меньше по площади и стоимости, чем была у него в старой. Кроме того, оценивают удаленность от базовых объектов инфраструктуры — больницы, поликлиники, детского сада, школы.
Как получить согласие опеки: пошаговая инструкция
Чтобы получить от опеки разрешение на сделку с недвижимостью, необходимо соблюсти порядок и запастись терпением. Этот процесс занимает не один день, но его можно упростить. Для этого последовательно выполните несколько шагов.
Шаг 1. Подготовка документов на новое жилье
Орган опеки заинтересован в том, чтобы в новой квартире условия для ребенка были лучше. Для этого, по словам Павла Оверченко, необходимо предоставить план жилья, документы о стоимости и расположении. Также потребуются:
-
предварительный договор купли-продажи, в таком соглашении продавец и покупатель фиксируют свое намерение заключить основной договор;
-
выписка из ЕГРН, сведения можно запросить на «Госуслугах», в специальном разделе на официальном сайте Росреестра — онлайн-выписка содержит все сведения об объекте недвижимости, кроме планов и схем.
При продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, договор купли-продажи следует заверить у нотариуса.
Шаг 2. Сбор пакета документов для опеки
Помимо бумаг на приобретаемую недвижимость, понадобится общий комплект документов, отмечает юрист Лилия Шаймурзина. Он может различаться в зависимости от региона, в котором вы проживаете. Лучше всего уточнить эти данные в органе опеки и попечительства по месту жительства. В число основных документов входят:
-
заявление законных представителей ребенка. Как правило, шаблон можно найти на сайте администрации или правительства вашего региона. Например, на официальном портале мэра и правительства Москвы такой шаблон находится в разделе «Каталог услуг для жителей»;
-
свидетельство о рождении, с 14 лет — паспорт ребенка;
-
паспорта его родителей и опекунов; кроме оригиналов, необходимо будет подготовить и копии;
-
бумаги, в которых указывается ваше право собственности на недвижимость, которую планируется продать. Подойдет выписка из ЕГРН;
-
отчет оценщика — это поможет опеке понять реальную рыночную стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости;
-
поэтажный план дома и пояснения к нему;
-
проекты договоров жилья, которое вы продаете и покупаете;
-
выписка с банковского счета, на котором лежат деньги для покупки нового жилья;
- справки о том, что за продаваемой и покупаемой недвижимостью отсутствуют долги по ЖКХ.
Шаг 3. Подача заявления и документов в органы опеки
После подготовки всех заявлений, копий, оригиналов, отчетов и выписок их следует подать в органы опеки. Если вы не знаете адрес и контактные данные отдела по вашему месту жительства, уточните необходимую информацию в управлении вашего населенного пункта, которое занимается защитой прав несовершеннолетних.
С приходом цифровизации во многих регионах появилась возможность отослать заявление в уполномоченный орган в электронном виде. Сделать это можно на региональном портале государственных услуг.
Шаг 4. Получение разрешения или мотивированного отказа
Органы опеки будут заниматься вашими документами в течение 15 рабочих дней. Затем они выдадут либо согласие в виде распоряжения, либо мотивированный письменный отказ. В последнем случае опека должна предоставить объяснение, почему она не может разрешить сделку с недвижимостью.
«Обычно вся процедура — от подготовки документов до вынесения решения — занимает от 10 до 30 дней, в зависимости от сложности сделки», — поясняет Павел Оверченко.
Причины отказа и как их избежать
По словам Лилии Шаймурзиной, чаще всего органы опеки отказывают в предварительном согласии из-за ухудшения жилищных условий для ребенка. Также среди основных поводов:
-
нарушение имущественных прав; чтобы избежать этого, необходимо выделить ребенку долю в новой квартире, которая будет не меньше по площади и стоимости, чем в старой;
-
недостаточный пакет документов: требуется не только выделить ребенку долю в новом жилье, но и предоставить исчерпывающий перечень документов на продаваемую и покупаемую квартиру;
- получение прав на собственность в разное время — не следует рассматривать для покупки недостроенное жилье, поскольку опека разрешит продажу вашей старой квартиры только после того как будет введен в эксплуатацию новый дом, а регистрация ребенка в новой квартире должна проводиться одновременно с выпиской из старой.
«Чтобы избежать отказа, все параметры новой недвижимости должны быть равными или лучшими по сравнению с прежними», — советует юрист Лилия Шаймурзина.
При оценке приобретаемой квартиры органы опеки проверят техническое состояние дома, его удаленность от школ, другой инфраструктуры. Если вы не планируете покупать квартиру, то должны разместить деньги от продажи доли ребенка на его банковском счете.
Особые случаи
Иногда при сделках с недвижимостью, где в качестве одного из собственников выступает ребенок, есть особые обстоятельства. Например, если вы продаете квартиру в одном регионе, а покупаете в другом, приобретаете дом с маткапиталом или второй родитель несовершеннолетнего выступает против сделки.
Продажа единственного жилья с последующей покупкой
Если вы планируете продать единственную квартиру, в которой среди собственников есть несовершеннолетний, то должны получить согласие опеки не только на отчуждение старого жилья, но и на покупку нового, напоминает Павел Оверченко. В такой ситуации сделки проводят одновременно и заключают предварительный договор купли‑продажи. При этом новая квартира, где ребенку выделят долю, должна отвечать ряду критериев:
-
в купленной квартире есть удобства, включая, горячую и холодную воду, тепло и свет;
-
рыночная стоимость нового жилья не меньше, чем цена проданной квартиры;
-
новый дом находится недалеко от основной инфраструктуры населенного пункта — школ, детских садов, больниц.
Расчеты через эскроу и нюансы с деньгами ребенка
При покупке жилья через эскроу, то есть когда покупатель вносит деньги на банковский счет и они замораживаются до сдачи квартиры в эксплуатацию, опека проконтролирует перемещение средств. По словам Лилии Шаймурзиной, в этом случае важно предоставить документы:
-
договор на открытие эскроу-счета;
-
выписку о внесении средств;
-
подтверждающие документы об исполнении обязательств и получения средств продавцом.
Конкретный перечень бумаг следует уточнить в органе опеки по месту жительства.
Нередко бывает так, что требуется продать квартиру с долей несовершеннолетнего, а покупка нового жилья в ближайшее время не планируется. Для учета денежных средств от продажи квартиры их необходимо положить их на специальный банковский счет ребенка. Он сможет распоряжаться им после совершеннолетия.
Продажа жилья в одном регионе и покупка в другом
Согласие органов опеки выдают по месту проживания ребенка. В случае одновременной продажи квартиры в одном регионе и покупки в другом опека по месту текущего жительства вправе требовать документы по новому объекту независимо от того, где он расположен.
Чтобы получить разрешение опеки, как и в случае с продажей и покупкой квартиры в одном регионе, понадобится подать заявление и вышеуказанный пакет документов. После того как опека рассмотрит бумаги и выдаст разрешение, вы сможете заключить договор купли-продажи. При этом следует выделить долю ребенку в новом жилье и прописать его.
Если второй родитель против: можно ли продать долю ребенка?
Для решения спорного вопроса необходимо обратиться в суд. Исковое заявление подают в районный суд по месту жительства родителя, который не дает согласие на сделку.
Согласие второго родителя не требуется, если ранее его лишили родительских прав или он признан судом недееспособным, ограниченно дееспособным, объявлен умершим или пропавшим без вести.
Использование материнского капитала
Если у вас есть материнский капитал и вы решили купить с его помощью квартиру, следует учесть несколько нюансов. По закону, если владелец рассчитывается за жилье сертификатом, то в дальнейшем обязан оформить квартиру в общую долевую собственность. Таким образом, необходимо будет выделить доли не только всем детям, но и супругу.
Сделки с участием детей-сирот или под опекой (попечительством)
Любые сделки с недвижимостью с долей сироты или ребенка под опекой всегда проводятся только с согласия органов опеки и попечительства, отмечает юрист Лилия Шаймурзина. В подобных обстоятельствах законные интересы несовершеннолетних представляют опекуны, усыновители, руководители государственных учреждений для детей-сирот.
Как провести сделку безопасно
Прежде всего в ходе продажи квартиры с долей ребенка убедитесь, что новое жилье соответствует всем нормативам и учитывает интересы несовершеннолетнего. В случае возникновения спора или отказа опеки проконсультируйтесь с юристом для правильного разрешения ситуации.
Помните, что, если вы не получили согласие со стороны опеки, сделку с недвижимостью, где есть доля ребенка, признают недействительной.
