Использование материнского капитала для покупки квартиры стало одной из самых популярных и доступных форм поддержки семей в России. Однако подобная сделка требует тщательного соблюдения всех процедур. Среди главных требований — выделение долей детям в новой квартире. Невыполнение этого условия может привести к плачевным последствиям, вплоть до утраты жилища. Рассказываем, как избежать ошибок, в какие сроки оформить документы для Социального фонда России (СФР), Росреестра и что такое нотариальное обязательство.
Условия использования маткапитала на покупку жилья
Материнский капитал — мера государственной поддержки для семей, которая, в частности, помогает им улучшить условия жизни при рождении или усыновлении детей. С 1 января 2024 года правом на сертификат могут воспользоваться только родители с российским гражданством. Ребенок должен иметь гражданство РФ со дня рождения.
По общему правилу владелец сертификата может использовать маткапитал после того, как ребенку исполнилось три года. Например, на покупку жилья без ипотеки. Сразу сертификат можно потратить на взнос для покупки квартиры в ипотеку или погашение жилищного кредита, оплату договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
Материнский капитал разрешается потратить на покупку квартиры в ипотеку, по договору ДДУ, если она отвечает ряду критериев, отмечает руководитель центра продаж городской недвижимости агентства Genesis Brokers Павел Оверченко. К главным требованиям относятся следующие:
-
квартира должна находиться в России, отвечать санитарным и техническим нормам: нельзя покупать квартиру в аварийном, ветхом доме, без отопления, водоснабжения, электроснабжения;
-
деньги за недвижимость переводятся только безналично — на счет продавца, застройщика или банка;
-
квартира оформляется в собственность родителей и детей; участие нотариуса в этом процессе иногда является обязательным, например, если вы покупаете долю в квартире или продавец недееспособен или ограниченно дееспособен.
«Одним из ключевых моментов является обязательство по выделению долей детям согласно Федеральному закону № 256-ФЗ. После завершения сделки родитель обязан выделить доли детям в купленной недвижимости», — поясняет Павел Оверченко.
Варианты покупки жилья с маткапиталом: что выбрать?
Вы вправе использовать маткапитал как на квартиру в новостройке, так и на вторичное жилье. Если вы планируете покупку квартиры без использования ипотеки, то распорядиться сертификатом сможете только после достижения ребенком 3 лет.
По словам Павла Оверченко, ранее в ипотечной квартире выделение долей детям происходило только после погашения долга. С июля 2025 года такое ограничение снято. Теперь вы можете выделить доли в любой момент в течение полугода после покупки квартиры.
Если вы решились на покупку квартиры с маткапиталом в новостройке, но дом еще не сдан, то деньги можно направить на оплату части стоимости жилья по договору долевого участия. В этом случае средства поступают на счет застройщика, но право собственности на квартиру будет зарегистрировано только после ввода дома в эксплуатацию.
|
Критерий |
Без ипотеки (выплата полной суммы) |
С ипотекой (покупка жилья с первоначальным взносом + погашение) |
С договором долевого участия |
|
Сроки выделения долей |
доли выделяются в течение 6 месяцев после покупки |
доли выделяются в течение 6 месяцев после покупки |
доли выделяются в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи |
|
Защита прав детей |
дети максимально защищены при обмене, продаже жилья, разводе родителей |
если ипотека не выплачена, есть долги, то банк может изъять квартиру за долги, в том числе, когда у семьи нет другого жилья |
благодаря использованию эскроу-счета дети защищены от недобросовестных застройщиков |
|
Общие плюсы |
|
|
|
|
Общие минусы |
|
|
|
Обязательство о выделении долей: что это и зачем нужно
Доли детям и супругу следует выделить в течение 6 месяцев после покупки квартиры или подписания акта приема-передачи в случае договора долевого участия. Ранее также требовалось нотариальное обязательство. Это документ, в котором родители подтверждали обязательство выделить доли детям в будущем. С 2020 года предоставлять такую официальную бумагу в СФР не требуется.
Теперь на этапе заполнения заявления на маткапитал мать или отец ребенка расписывается в том, что уведомлен о необходимости оформить квартиру в общую долевую собственность. Такой шаг по выделению долей важен, поскольку снизит риск того, что в будущем дети останутся без жилья в случае, например, развода родителей или их смерти.
Таким образом вам необходимо выбрать квартиру, заключить договор, зарегистрировать сделку в Росреестре. Затем подать заявление в СФР, дождаться перечисления средств на счет продавца и выделить доли, зафиксировав их в соглашении.
Пошаговая инструкция: от выбора жилья до регистрации
После того, как вы изучили все тонкости покупки квартиры на средства маткапитала, останется выполнить три шага. К каждому из этих этапов необходимо отнестись внимательно.
Шаг 1: выбор жилья и проверка сделки
По словам юриста по наследству и недвижимости Екатерины Газдалиевой, при подборе квартиры важна пригодность, отсутствие ветхости и аварийности жилья. Проверьте выбранный объект на юридическую чистоту. Для этого можно оформить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
В наши дни есть вероятность попасть в руки недобросовестных продавцов. Чтобы не лишиться и жилья, и маткапитала, и не остаться должником перед банком, эксперты советуют:
-
не покупать квартиру у одиноких пенсионеров: нередко подобные сделки оспаривают в суде, ссылаясь на недееспособность пожилого человека;
-
проверить перед покупкой, не является ли продавец банкротом;
-
сравнить цену квартиры со средней рыночной — если предлагаемая стоимость жилья ниже, то это повод насторожиться и тщательно проверить юридическую чистоту сделки.
Нередко бывают ситуации, когда семья хочет купить квартиру у своих родственников (например, родителей) с использованием средств маткапитала. Законодательство не запрещает подобные сделки. Возможна также покупка доли в такой квартире. Но при этом потребуется выполнить обязательные условия:
-
Провести реальное отчуждение квартиры. Продавцы в лице родителей должны передать право собственности покупателям, то есть семье дочери или сына.
-
Жилищные условия семьи после покупки квартиры у родителей должны улучшиться.
-
Прежние владельцы должны выписаться из квартиры и выехать.
Если СФР получит информацию о том, что родители по-прежнему живут в проданной вам квартире, то такую сделку признают недействительной.
Шаг 2: получение согласия СФР и оформление сделки
Теперь можно приступать к сбору бумаг. Удобнее всего вначале подготовить договор купли-продажи, советует Екатерина Газдалиева. Для перечисления маткапитала владельцу сертификата также необходимо:
-
подать заявление в СФР;
-
предоставить документ, удостоверяющий личность владельца сертификата на маткапитал.
Например, если вы покупаете квартиру, то в заявлении потребуются следующие данные:
-
сведения из договора купли-продажи;
-
данные из ЕГРН о праве владельца сертификата или супруга (супруги) на жилое помещение;
-
заключение о том, что квартира признана пригодной для проживания; чтобы оформить подобную бумагу, обратитесь в городскую или районную администрацию с заявлением об обследовании и оценке жилого помещения.
Конкретные сведения, которые необходимо указать в заявлении для Социального фонда, зависят от того или иного вида сделки. Подробная информация указана на официальном сайте СФР. Собранный комплект документов вместе с заявлением необходимо отправить одним из удобных способов:
-
на портале «Госуслуги». Потребуется указать данные из договора купли-продажи, ЕГРН и другие сведения о планируемой сделке в онлайн-заявлении. Если понадобятся оригиналы документов для СФР, то уведомление об этом придет в ваш личный кабинет. Запрашиваемые бумаги следует предоставить в течение 5 рабочих дней в отделение СФР.
-
лично в отделении СФР или офисе МФЦ по месту жительства.
СФР рассмотрит ваше заявление в течение 5 рабочих дней. Если потребуется проверить дополнительную информацию в других ведомствах, то срок могут увеличить до 12 рабочих дней. Итоговое уведомление о принятом решении поступит в личный кабинет на «Госуслугах». Еще в течение 5 рабочих дней после этого произойдет перечисление денег.
Шаг 3: регистрация права собственности и снятие обременения
После подписания договора и акта приема-передачи документы передаются в Росреестр для регистрации. Данные вносятся в ЕГРН. Покупатель подает заявление на регистрацию права, продавец — перехода права. Сделать это можно в онлайн-формате в личном кабинете на официальном сайте Росреестра. Также вы вправе воспользоваться такой услугой в офисе МФЦ.
«Обременение снимают после окончательного расчета. В случае, если окончательным расчетом стали средства материнского капитала, то после перевода денег продавцу покупатель может обратиться в Росреестр для снятия обременения», — пояснила Екатерина Газдалиева.
Соответствующие документы на снятие обременения в Росреестр подает банк, в котором вы оформляли ипотеку.
Выделение долей детям: сроки, размер и порядок действий
После того, как вы приобрели квартиру, требуется выделить доли детям и супругу в течение 6 месяцев. Отсчет этого срока ведется с момента покупки квартиры. В случае, когда квартиру приобрели по договору долевого участия, то шестимесячный срок для выделения долей считают с момента подписания акта приема-передачи.
При ипотечной сделке для выделения долей ранее требовалось согласие банка. Однако с июля 2025 года процедура оформления прав на ипотечную квартиру, при расчете за которую использовали маткапитал, стала проще. Теперь выделить доли всем членам семьи можно до погашения жилищного кредита и без согласия банка. По словам Екатерины Газдалиевой, конкретный размер доли несовершеннолетнего в квартире не регламентируется законом и фиксируется по соглашению между членами семьи.
«Можно выделить хоть самую маленькую долю, обычно это 1/10 или 1/100. Если стороны не договорятся, то раздел долей будет производиться в судебном порядке, исходя из расчета стоимости недвижимости», — добавила эксперт.
На практике выделяют доли не меньше суммы, которую использовали из материнского капитала. Так, если сертификат покрыл 5% от стоимости квартиры, то именно 5% от площади жилья составят минимальные доли.
Например, семья из четырех человек купила квартиру площадью 60 кв. м за 10 млн рублей, 500 тыс. рублей из которых покрыл маткапитал. Получается, что 1/20 жилья или 3 кв. м куплено за счет сертификата. Таким образом, минимальная доля каждого члена семьи составит 0,75 кв. м.
После того, как вы определили минимальные доли, их необходимо зафиксировать в соглашении. Оно составляется в простой письменной форме, не требует удостоверения нотариуса и подается на регистрацию в Росреестр. Кроме того, возможно выделить доли детям, составив договор дарения с участием нотариуса.
В случае развода доли супругов и детей на часть квартиры, купленной за маткапитал, определяют как равные. Оставшуюся часть жилья, купленную за деньги супругов, делят поровну между мужем и женой. Исключение составляют ситуации, когда супруги заключали брачный договор, где оговорили конкретный размер долей в имуществе.
Документы для Росреестра: как оформить все правильно
Выделение долей потребуется зарегистрировать в Росреестре. Для этой процедуры нужен свой пакет документов:
-
паспорт каждого из родителей и свидетельства о рождении детей;
-
свидетельство о браке (разводе);
-
документ, на основании которого возникло право собственности, например, договор купли-продажи;
-
соглашение о выделении долей детям, в котором необходимо указать паспортные данные, адрес, технические характеристики недвижимости, отметить вид собственности, размер долей и на каких условиях они распределяются. Нотариус должен заверить подобное соглашение, если в нем есть элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов;
-
чеки, подтверждающие оплату госпошлины в 4 тыс. рублей.
Если вы предоставите полный и верный комплект документов, то Росреестр зарегистрирует выделение долей в течение 7 рабочих дней.
Ответственность и риски: что будет при нарушении обязательства
Риски при использовании маткапитала в процессе покупки квартиры можно минимизировать, если тщательно следовать всем юридическим требованиям. Одна из главных ошибок при использовании маткапитала — затягивание с обязательством по выделению долей, считает руководитель центра продаж городской недвижимости агентства Genesis Brokers Павел Оверченко.
За несвоевременное выделение долей в квартире, купленной на маткапитал, может грозить штраф и даже уголовная ответственность. Если вы попытаетесь избежать выделения долей, упустите сроки, попробуете обналичить материнский капитал или потратить его на цели, которые не указаны в законе, подобное нарушение могут расценить как мошенничество. Наказание за это преступление согласно ст. 159.2 УК РФ составит до 2 лет лишения свободы.
На практике чаще всего СФР передает материалы о нарушениях при покупке квартиры с маткапиталом в прокуратуру. Затем ведомство подает иск о выделении долей детям, оспаривании сделки или возврате использованных средств материнского капитала государству. В итоге по решению суда вам все-таки придется выделить доли детям и вдобавок оплатить судебные издержки. Если вы успели продать квартиру с маткапиталом, где не были выделены доли детям, то такую сделку аннулируют и потребуют вернуть средства сертификата. Также могут назначить штраф в размере до 120 тыс. рублей.
«Кроме того, при покупке квартиры с маткапиталом важно правильно оформлять все расчеты. Для этого лучше использовать аккредитив или эскроу-счет, что исключает риски и гарантирует прозрачность сделки», — советует Павел Оверченко.
По его словам, перевод денег наличными или через посредников повышает риски мошенничества. Также есть вероятность попасть в руки недобросовестных продавцов при покупке квартиры на вторичном рынке.
«В условиях современных финансовых и правовых реалий, профессиональное сопровождение сделки и консультации юристов становятся ключом к успеху», — рекомендует Павел Оверченко.
Помните, что правильное оформление сделки с использованием маткапитала не только поможет соблюсти требования закона, но и защитит интересы вашей семьи.
