Один из наиболее привлекательных инструментов для покупки жилья — льготная ипотека. В этом году в России продолжает действовать ряд таких программ. Объясняем, как получить заем на выгодных условиях, каким образом на процесс влияет кредитная история и кому банки могут ответить отказом.
Какие льготные ипотечные программы действуют в 2025 году
Льготная ипотека — это кредит для граждан на покупку жилой недвижимости с процентной ставкой ниже рыночной. При этом разницу между ставками банку компенсирует государство.
Основные категории граждан, которые имеют право на льготные займы:
- молодые семьи (возраст супругов до 35 лет);
- семьи с детьми;
- граждане, работающие в определенных отраслях (например, в IT, образовании, медицине);
- военнослужащие.
С 2020 года в России работала масштабная программа, которая так и называлась «Льготная ипотека». По условиям можно было купить квартиру под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Она завершилась 1 июля 2024 года, однако остались другие виды кредитования с льготными условиями. Они действуют до 2030 года.
«Семейная ипотека» по ставке 6%
«Семейная ипотека» оформляется на покупку квартиры в новостройке или на строительство индивидуального жилого дома. По этой программе теперь можно взять только один кредит, причем «вторичка» не подходит для покупки. Сумма льготного кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы, Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%. Кредит выдается на срок до 30 лет.
Такую ипотеку могут оформить семьи, в которых воспитывается:
- хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно;
- ребенок-инвалид;
- не менее двух детей в возрасте от 7 до 17 лет включительно.
При этом для последней категории доступно только строительство дома, а чтобы купить квартиру, такие семьи должны проживать:
- в малых городах с численностью населения до 50 тыс. человек;
- в регионах с низким объемом строительства;
- либо в субъектах, где действуют индивидуальные программы развития.
Стоит сказать, что заем могут получить в том числе родители-одиночки.
Цена новоселья: как взять семейную ипотеку
«ИТ-ипотека» по ставке 6%
Для получения такого кредита ежемесячная зарплата заемщика должна быть не менее 150 тыс. рублей до вычета НДФЛ в Московской и Ленинградской областях, а также городах-миллионниках. В остальных населенных пунктах — от 90 тыс. рублей в месяц. Максимальная сумма — до 9 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%. Срок — до 30 лет. При этом в Москве или Санкт-Петербурге купить жилье по данной программе нельзя. Также сотрудники компаний, зарегистрированных в одной из столиц, не могут стать заемщиками, даже если работают из другого региона удаленно.
Оформить ИТ-ипотеку могут специалисты, работающие в сфере информационных технологий — не менее 3 месяцев в одной организации. Им должно быть от 18 до 50 лет включительно. На протяжении всего срока действия ипотечного договора он обязан работать в аккредитованной ИТ-компании, получающей налоговые льготы. Проверить работодателя можно на портале госуслуг. Ставка до 6% по программе сохранится, если в течение 6 месяцев после увольнения работник устроится в компанию, которая входит в этот реестр. Иначе новую ставку могут поднять до ключевой на дату оформления договора, увеличенной на 1,5–4,5%.
Как изменились условия ИТ-ипотеки?
Если работодателя лишают аккредитации, то ставка не изменится для заемщика, оформившего ипотеку до 31 июля 2024 года. Ему нужно либо не менять место работы, либо устроиться в ИТ-компанию из перечня Минцифры. А для тех, кто оформил заем с 1 августа 2024 года для сохранения ставки при потере компанией аккредитации необходимо будет устроиться в другую ИТ-компанию, имеющую такую аккредитацию. Стоит сказать, что специалисты, которые оформили ИТ-ипотеку, вправе переходить в другие аккредитованные компании неограниченное количество раз.
Важно: чтобы получить средства, не обязательно работать программистом или находиться на должности, связанной с информационными технологиями. Льготная программа распространяется на всех сотрудников компаний с ИТ-аккредитацией, будь то бухгалтер организации или офис-менеджер.
В ИТ-ипотеку можно купить только новое жилье:
- квартиру в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ);
- готовую квартиру от застройщика;
- строящийся дом в малоэтажном жилом комплексе по ДДУ;
- готовый дом от первого собственника;
- дом, построенный по договору подряда через счет эскроу — специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем и строительной компанией;
- земельный участок для строительства дома по договору подряда через счет эскроу.
При этом ИТ-ипотеку можно оформить только один раз. К тому же, она недоступна тем, кто ранее уже брал семейную, сельскую или другие ипотечные займы с господдержкой.
Дальневосточная и арктическая ипотека под 2%
Жилье можно купить на территориях Дальнего Востока или Арктической зоны России. Первоначальный взнос — от 20%. Причем необязательно на момент подачи заявки уже проживать в этих регионах — можно взять средства специально для переезда туда. Максимальная сумма займа — 9 млн рублей, если площадь жилья больше 60 кв. м при строительстве дома, покупке первичного жилья и вторичного в моногородах, а в остальных случаях — 6 млн рублей. Максимальный срок — 20 лет. При этом под условия программы попадают не только новостройки, но и вторичное жилье.
Кто может воспользоваться предложением?
- молодые семьи, в которых оба супруга не старше 35 лет;
- одинокие родители, подпадающие под такие же возрастные ограничения и воспитывающие несовершеннолетних детей в возрасте до 18 лет включительно;
- участники программы «Дальневосточный или арктический гектар»;
- переселившиеся в регионы Дальневосточного федерального округа (ДФО) в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов;
- медики, педагоги, работающие в государственных или муниципальных организациях на территории ДФО и арктических регионов;
- вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальнего Востока и Арктики;
- работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории ДФО;
- участники специальной военной операции и члены их семей.
«Сельская ипотека» с процентной ставкой от 0,1 до 3%
Этой программой можно воспользоваться для покупки не только нового жилья или его строительства, но и для приобретения «вторички». Возраст заемщика — от 21 до 75 лет. Однако тут нужно учитывать, что ему не должно быть более 75 лет лет на момент погашения кредита, а в некоторых банках — не больше 65 (например, в Россельхозбанке). Первоначальный взнос — от 20%. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, он выдается на срок до 25 лет. Минимальная ставка в 0,1% доступна для покупки недвижимости на приграничных территориях России. Итоговое решение по выдаче принимает Минсельхоз.
На какие цели можно использовать:
- покупку готового или возводимого дома у застройщика;
- дома на вторичном рынке;
- квартиры в готовом или строящемся многоквартирном доме не выше 5 этажей на территории опорного населенного пункта — хутора, деревни или другой сельской территории, на которой по решению региона в ускоренном темпе развивают инфраструктуру;
- строительство дома по договору подряда;
- на возведение дома своими силами.
Дополнительно в ипотеку можно включить земельный участок. Кроме того, «Сельскую ипотеку» на один объект (дом, квартиру) могут получить оба супруга, увеличив таким образом сумму кредита до 12 млн рублей. Однако в этом случае удвоится и размер первоначального взноса.
Ближе к природе: как воспользоваться сельской ипотекой
Ключевое слово здесь — сельская. То есть, приобретаемое жилье обязательно должно находиться на территории села, рабочего поселка, поселка городского типа, а также малого города с населением до 30 тыс. человек. Перечень населенных пунктов утверждают власти. Можно заранее проверить, подходит ли конкретная деревня или село под участие в программе. Для этого есть специальные сервисы на сайтах банков. Например, у Россельхозбанка. Программа не подходит для сельских территорий Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также столиц регионов страны.
Важно, что банк имеет право повысить ставку по «Сельской ипотеке» до размера ключевой на дату заключения кредитного договора. Это может случиться, если со стороны заемщика нарушены условия договора, например, средства израсходованы на другие цели. А также, если по программе не хватает финансирования от государства.
Александр Рощин / ТАСС
Ипотека на территории новых регионов России и Белгородской области под 2%
В данном случае заем можно получить на новостройки или в некоторых случаях на «вторичку» на территориях ЛНР, ДНР, Херсонской, Запорожской и Белгородской областей. Первоначальный взнос — от 10%. Сумма — до 6 млн рублей. Стоит отметить, что для этой программы одно из условий — российское гражданство заемщика. При этом купить жилье в новых субъектах может любой россиянин, вне зависимости от места его регистрации и проживания. Максимально срок погашения кредита определяет сам банк, исходя из финансовых возможностей и возраста заемщика.
С использованием кредитных средств можно приобрести квартиру или построить дом. Однако нужно помнить, что программа на вторичное жилье действует лишь до конца апреля 2025 года. Для «вторички» есть ряд и других ограничений, купить ее могут только:
- участники специальной военной операции, а также члены семей лиц, погибших в ходе СВО или позднее от полученных ранений;
- сотрудники школ, вузов и других образовательных учреждений;
- медработники;
- соцработники;
- сотрудники учреждений культуры;
- работники сферы спорта;
- сотрудники государственных служб;
- сотрудники правоохранительных органов.
При этом перечисленные категории россиян должны работать в организациях и ведомствах, расположенных в ДНР, ЛНР, Запорожской или Херсонской областях.
В каких банках участнику СВО можно оформить льготную ипотеку в новых регионах?
В Белгородской области условия по кредиту со сниженной ставкой доступны только гражданам, жилье которых признано непригодным для проживания из-за обстрелов. Для них доступна покупка квартир или домов как на первичном, так и вторичном рынке.
«Военная ипотека»
В данном случае кредит на покупку жилья погашает государство, пока заемщик служит в российских Вооруженных силах. Но если военный решит уволиться досрочно, ему придется вернуть все бюджетные деньги и выплачивать их дальше банку самостоятельно. На получение ипотеки не влияют семейное положение, наличие детей или другой недвижимости.
Оформить такой заем может только участник специальной программы накопительно-ипотечной системы (НИС). Для него создают счет, на который государство ежегодно перечисляет накопительный взнос. С 1 августа 2024 году он составляет 367 444 рубля. Сумму индексируют с учетом инфляции в начале года. Через три года накоплений появляется возможность использовать эти средства для первого взноса по ипотеке, либо продолжать копить дальше. Однако участникам боевых действий ждать три года не нужно.
Подробности об участии в программе можно узнать на портале «Росвоенипотеки» — подведомственной Минобороны организации, которая и выплачивает ипотечные взносы.
Средства выдаются по условиям банков, в том числе процентной ставке, на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военных. Заем позволяет купить квартиру, частный дом с землей или таунхаус, а также участвовать в долевом строительстве. А приобретение земли и строительство на ней дома доступно только для военнослужащих с выслугой не менее 20 лет.
Что будет, если заемщик без уважительной причины расторг контракт с Минобороны, отслужив менее 20 лет? В этом случае он должен в срок до 10 лет вернуть все, что ему предоставило государство, а также выплачивать остаток по ипотечному кредиту самостоятельно. Исключения составляют случаи, когда военный оставил службу после 10 лет по сокращению, по состоянию здоровья, по семейным обстоятельствам. Тогда возвращать полученное ему не нужно, однако продолжать гасить долг придется самому.
Вместе с тем, если военный уволился после 20 лет службы, но не успел использовать накопленные средства из НИС, он вправе получить их и потратить по своему усмотрению.
Почему могут отказать в льготной ипотеке
Банки могут отказать в выдаче кредита на жилье как на этапе подачи заявки, так и на этапе выбора недвижимости, когда заявление уже предварительно одобрено. Причина может быть в том, что заемщик недостаточно внимательно изучил условия выбранной программы и не соответствует ей, например, по возрасту, семейному положению или возрасту детей. Либо направил неполный пакет документов. Но бывают и не такие очевидные причины отказа:
Низкий уровень заработка или превышение уровня платежно-долговой нагрузки. Здесь стоит сказать, что рекомендуемого минимального дохода для получения ипотеки нет. Решение банком принимается индивидуально для каждого клиента, но учитывается только официальная заработная плата.
Например, Татьяна решила купить квартиру. Кредитная история у нее хорошая, ни одной просрочки. Женщина закрыла уже пять займов в разные годы — на шубу, машину, обучение, поездку в Египет и горный велосипед. Ее «белая» зарплата составляет 60 тыс. рублей, а ежемесячный платеж планируемой ипотеки должен быть чуть более 20 тыс. рублей. Но банк отвечает отказом. Оказывается, у заявительницы есть действующие кредиты: 15 тыс. рублей в месяц она переводит за новый телевизор, 20 тыс. — за телефон, а еще по 5 тыс. рублей платит за медицинские услуги в клинике. Банку все равно, что у женщины есть прибыльные подработки, потому что ей такую работу оплачивают «в конверте».
Кредитная история. Это один из ключевых факторов, который банки учитывают при рассмотрении заявки. Если у вас есть просрочки по предыдущим займам, это может стать основанием для отказа. А хорошая репутация, наличие погашенных вовремя задолженностей, наоборот, увеличивают шансы на одобрение кредита. Проверить кредитную историю можно на сайте госуслуг.
Неподходящая недвижимость. Не всякое жилье подходит для льготной ипотеки. Банк может отказать в случае, если квартира находится в доме, который не соответствует требованиям программы, например, признан аварийным. Также недвижимость может быть арестована за долги, находиться в залоге у банка, иметь незаконные перепланировки. А в случае с домом проверяйте, правильно ли проведено межевание.
Сомнительный застройщик. Если речь идет о возведении дома, банк может отказать в займе из-за строительной компании. Так, некоторые ипотечные программы подразумевают работу только с аккредитованными подрядчиками. Например, в одной финансовой организации с конкретной строительной компанией ведут сделки, а в другой — уже нет.
Штрафы и задолженности. Еще до подачи заявки лучше проверить, нет ли у вас долгов. Это могут быть забытые штрафы ГИБДД, налоги, наличие исполнительных производств, сведения о банкротстве.
Действующие кредитные карты. Даже если вы не пользуетесь ими и они пылятся у вас в папке с документами, карты лучше закрыть. Это увеличит шансы на одобрение займа.
Нетипичные ситуации. Как мы уже говорили, банки рассматривают каждую заявку индивидуально. В зависимости от ситуации к потенциальному заемщику могут возникнуть вопросы. Иногда повлиять на них он не может.
Например, супруги Цыганковы в январе хотели взять «Сельскую ипотеку». Глава семьи Павел работает в солидной компании уже 7 лет, зарплата позволяет оформить кредит. Однако с мужчиной каждый год в декабре заключают новый срочный трудовой договор на 12 месяцев — таковы условия трудоустройства в компании. В банке Павлу в займе отказали, заявив, на стаж работы на текущем месте должен быть не менее 3 месяцев.
По льготной программе закончился лимит. В конце октября 2024 года Сбербанк и ВТБ заявили, что приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания лимитов. Лимиты — это техническая величина, определяющая объем кредитов, которые банки могут выдать в рамках той или иной льготной программы. Теперь по поручению Президента России решаться этот вопрос будет иначе, а механизм лимитов из программы будет исключен. В частности, Минфин России подготовит изменения в правила «Семейной ипотеки», чтобы исключить из программы механизм лимитов. Однако, например, по «Сельской ипотеке» лимиты все еще существуют.
«Есть определенный объем выделенной государством поддержки сферы льготного кредитования. Он бюджетируется на год. И на фоне высокого спроса на льготную ипотеку выбирался быстрее. Президент своим поручением решил проблему лимитов», — комментирует кандидат юридических наук, эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков» Михаил Алексеев.
Он пояснил, что в приостановке выдачи льготных ипотек виноваты не только банки, застройщики, но и покупатели, которые погнались за низкой ставкой на фоне роста цен на недвижимость и стали оформлять на себя по несколько «Семейных ипотек», брать выгодные кредиты на других граждан, строить в ипотеку дома на продажу.
«Сейчас мы видим, как эти же покупатели попали в сложную ситуацию. Ведь все эти кредиты они попросту не могут обслуживать. А рост цен на недвижимость, на который был расчет, просто замедлился. Цены же на ремонт, напротив, выросли, и "бизнес" на "Семейной ипотеке" стал попросту нерентабельным», — добавил Алексеев.
Как получить льготную ипотеку: пошаговая инструкция
Чтобы увеличить шансы на успешное получение льготного кредита, следует заранее подготовиться:
- Соберите все необходимые документы. Убедитесь, что у вас есть все, что может потребоваться банку: паспорт, если необходимо — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, документы о доходах и т. д.
- Проверьте свою кредитную историю. Закажите отчет и убедитесь, что все данные верны.
- Оцените свой бюджет. Рассчитайте ваши финансовые возможности: сколько можете позволить себе платить ежемесячно без риска оказаться в долговой яме.
- Обратитесь за консультацией к специалистам. Если у вас есть сомнения или вопросы о льготной ипотеке, стоит посоветоваться с финансовым консультантом или ипотечным брокером.
- Сравните предложения разных банков. Условия могут варьироваться от банка к банку, поэтому стоит внимательно изучить информацию в нескольких кредитных организациях.
«Если потребность в льготной ипотеке для семьи реально актуальна и стоит на повестке, рекомендую приготовиться к тому, что в 2025 году "в два клика" получить ипотечный кредит и купить квартиру без подводных камней уже не получится, как это было ранее. Стоит исходить из того, что объем первоначального взноса необходимо иметь максимально высоким, насколько это возможно. Если вам предлагают дополнительные комиссии, страховки и другие дополнительные услуги, надо будет запастись терпением и жалобами в ЦБ и ФАС, а также быть готовым перебирать разные банки и объекты, чтобы найти лучший вариант из возможного», — уточнил эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков» Михаил Алексеев.
Льготная ипотека — это отличная возможность для многих граждан приобрести собственное жилье на более выгодных условиях. Однако важно понимать, что процесс выдачи средств может быть сложным и требует тщательной подготовки. Знание причин возможного отказа и влияние кредитной истории поможет вам избежать распространенных ошибок и увеличить шансы на успешное получение займа.
