Если в квартире перестал работать кран в ванной, пришла в негодность старая входная дверь, заботы ложатся на плечи жильцов. Но что же делать со сломанными лифтами, протекающей крышей и трещинами на стенах многоэтажного дома? Для этого собственники помещений ежемесячно оплачивают квитанции на проведение капитального ремонта. Деньги копятся и при необходимости расходуются на восстановление или замену устаревших общедомовых конструкций.
Объясняем, что входит в капремонт, можно ли за него не платить, а также как узнать, на какой год он запланирован в вашем доме.
Программа капремонта
«Существует два вида ремонтных работ: текущие и капитальные. Первый проводят за счет взносов по квитанциям в управляющую компанию, ТСЖ или ТСН. Текущие работы делают регулярно для некоторых частей здания, а также частичного приведения в порядок механизмов. А при капремонте восстанавливают или заменяют целые конструкции или системы: например, все трубы в здании, полностью всю кровлю. Поэтому капремонт — это более масштабный процесс», — рассказал порталу Объясняем.рф юрист экспертной компании «Мир» Максим Акимов.
Основные понятия капремонта есть в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ), а еще в нормативных документах субъектов. Так, согласно ч. 1 ст. 168 ЖК РФ, сроки, объемы, очередность капремонта многоквартирных домов (МКД) определяются именно региональной программой. Она включает:
-
перечень домов, расположенных в субъекте (исключение — аварийные и подлежащие сносу или реконструкции);
-
наименования услуг и работ;
-
периоды проведения ремонта.
Изменения в эту программу должны вносить ежегодно.
Какие работы включают в капремонт
В ст. 166 ЖК РФ прописано, что подлежит капитальному ремонту в МКД. Перечень включает ремонт или замену общедомового имущества:
-
оборудования электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
-
лифтов, а также шахт, блочных и машинных помещений;
-
кровли;
-
помещений в подвалах;
-
фасадов;
-
фундаментов.
С 2023 года субъекты должны учитывать рекомендации Минстроя России. В документе детально прописаны мероприятия, которые входят в перечисленные выше пункты. Так, работы по лифтам могут включать замену лифтовых шахт, восстановление машинных помещений и освещения в них, проведение пусконаладочных манипуляций.
Какие МКД не включают в программу
В соответствии со ст. 168 ЖК РФ в региональную программу входят все МКД. В том числе те, квартиры в которых принадлежат одному собственнику. При этом есть исключения. В программу капремонта могут не включить (или из нее вправе исключить) здания:
-
аварийные и подлежащие сносу, реконструкции;
-
расположенные в городах и селах, которые будут расселять;
-
износ конструктивных элементов которых (например, крыши, стен, фундамента) превышает 70%;
-
где общая цена необходимых работ будет превышать нормативы, установленные регионом;
-
в которых меньше пяти квартир.
Финансирование капитального ремонта
Копить средства владельцы МКД могут двумя способами: у регионального оператора капремонта или на специальном счете дома. Решение принимается на общем собрании.
-
Региональный фонд. В данном случае взносы от всех жилых МКД субъекта собираются в общую копилку. Сумма платы фиксированная, ее устанавливает субъект. А регоператор распоряжается ими в соответствии с программой: сначала деньги идут на более старые и требующие ремонта здания. Фонд ищет подрядные организации, а также контролирует работы и принимает их.
-
Спецсчет. На нем копятся деньги владельцев квартир конкретного дома. Соответственно, данные средства можно потратить на капремонт именно этого здания. Жильцы сами определяют, когда и какой вид работ нужно проводить, а также выбирают подрядчика. Кроме того, на общем собрании хозяева квартир вправе повысить размер взносов.
«С 2025 года уровень собираемости денег на капитальный ремонт на спецсчете дома должен быть не менее 60% (раньше — 50%). Недостижение этого уровня станет основанием, чтобы орган местного самоуправления принял решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора. Туда перечислят средства, уже накопленные на спецсчете», — пояснил юрист Максим Акимов.
Как выбрать способ накоплений средств
Некоторые собственники квартир предпочитают сами заниматься вопросами капремонта их домов и понимать, куда расходуются накопленные ими средства.
Алгоритм действий:1. Определиться, как будете формировать фонд средств: на специальном счете дома или у регионального оператора.
2. Организовать собрание собственников для выбора способа формирования фонда. Срок принятия решения — шесть месяцев после опубликования утвержденной региональной программы (субъекты размещают ее на официальных ресурсах в конце каждого календарного года). В том случае, когда жильцы в этот срок не выбрали способ, средства будут копиться на счете регоператора.
Если выбран спецсчет, то собственникам нужно:
• установить размер взноса;
• выбрать владельца счета (управкомпания, ТСЖ, ТСН);
• выбрать банк, обслуживающий счет;
• уточнить список работ по капитальному ремонту и сроки.
3. Довести до собственников решение собрания, а также отправить уведомления в адрес регоператора (если решили копить у него) или в территориальный орган жилинспекции (когда пожелали завести собственный счет).
4. Заключить договор с оператором или же открыть специальный счет.
В обоих случаях то, какой перечень работ будет проводиться по капремонту, решают собственники на собрании.
Кто платит за капремонт
Сумму платы за капитальный ремонт устанавливают власти региона. Она не зависит от количества собственников или прописанных в квартире людей. Для расчета вся площадь квартиры умножается на размер минимального взноса в субъекте.
Например, в Московской области он составляет 18 рублей. То есть за «двушку» в 60 кв. м нужно будет ежемесячно переводить на капремонт 1080 рублей (18×60). А в Волгоградской области за такую же по площади квартиру нужно перечислять 655,8 рубля, так как тариф в регионе — 10,93 рубля.
Оплачивать квитанции за капитальный ремонт обязаны все хозяева квартир. Однако есть исключения. Не платить могут собственники:
-
старше 80 лет;
-
чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу;
-
МКД которых снесут или реконструируют по программе комплексного развития территорий (КРТ);
-
чьи дома изымут для нужд государства или муниципалитета;
-
недвижимость которых расположены на территории закрывающегося населенного пункта;
-
Герои Советского Союза, России, Соцтруда и те, у кого есть Ордена Славы и Трудовой Славы всех степеней.
Кроме того, законом субъекта может быть предусмотрена компенсация расходов. При оплате капремонта есть скидка 50% для собственников:
-
в возрасте старше 70 лет;
-
семья которых состоит только из неработающих пенсионеров;
-
инвалидов I, II группы;
-
ветеранов войны и боевых действий;
-
пострадавших от радиации;
-
которые воспитывают детей с инвалидностью;
-
участников СВО и членов их семей.
Регионы имеют право устанавливать дополнительные льготы.
Периодичность капремонта
Решение о проведении в многоквартирном доме масштабных работ принимает региональный оператор, полагаясь на данные о состоянии жилья. Изучить подробную программу своего субъекта и узнать сроки ремонта можно на сайте фондов каждого региона.
Уточнить дату старта капремонта конкретного многоквартирного дома удобно на сайте Фонда развития территорий. Для этого в строке поиска необходимо указать регион, город, улицу и номер МКД. На портале появятся год проведения капитального ремонта, предварительный список работ, объем собранных средств и задолженности. Кроме того, если работы уже велись, информация о них тоже отразится.
Периодичность проведения ремонта могут самостоятельно определять собственники, которые выбрали спецсчета.
Кто проводит ремонт
Общее имущество в многоквартирном доме капитально ремонтируется на основании договора подряда, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Эти компании должны иметь членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов.
Когда средства копятся у регионального оператора, то поиски и контроль строителей ведет он. Когда деньги собираются на специальный счет, эти заботы ложатся на плечи жильцов (обычно в лице УК, ТСЖ или ТСН).
«Стоит иметь в виду, что если в период гарантийного срока после проведения капитального ремонта случается какая-то авария (например, разорвало стояк или потекла крыша дома), то перед жителями будет отвечать фонд капитального ремонта. А перед фондом в рамках гарантийных обязательств — тот подрядчик, который этот ремонт производил», — добавил юрист Максим Акимов.
Капитальный ремонт многоквартирного дома — это реальная возможность улучшить качество жизни. Совместные усилия и активное участие каждого жильца — залог успешного проведения ремонта и создания комфортной среды для всех.
