Семейная ипотека позволяет родителям с детьми оформить или рефинансировать кредит на покупку либо строительство жилья под низкий процент. Выгодные льготные условия банки предлагают за счет того, что государство компенсирует им доходы, недополученные при снижении ставки ниже рыночной.
Эта программа должна была завершиться 1 июля 2024 года, однако ее продлили еще на шесть с половиной лет, до 31 декабря 2030 года. При этом правила семейной ипотеки скорректировали. Объясняем, на что ориентироваться теперь.
Главные цифры
Максимальная ставка на весь срок кредитования в большинстве регионов составляет 6%. Процент закрепляется на весь срок ипотеки.
В Дальневосточном федеральном округе ставка может быть еще ниже. Если в семье в 2019 году или позже родился либо был усыновлен второй или последующий ребенок, ставка будет не более 5%.
Минимальный первоначальный взнос по этой программе — 20% от стоимости недвижимости. При этом на него можно использовать средства из материнского капитала.
Максимальная общая сумма кредита зависит от региона. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по семейной ипотеке можно оформить до 12 млн рублей. В остальных субъектах лимит — 6 млн рублей.
Если этого недостаточно, часть кредита можно оформить по региональной ипотечной программе либо на рыночных условиях. В этом случае максимальная сумма займа в столице, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти будет уже 30 млн рублей, а в остальных регионах — 15 млн рублей.
Для погашения кредита многодетные семьи могут получить и использовать выплату в размере до 450 тыс. рублей. Также она увеличена до 1 млн рублей в некоторых регионах Дальневосточного федерального округа с низкой рождаемостью. Это касается Чукотки, Камчатки, Сахалина, Приморского и Хабаровского краев, Амурской и Магаданской областей, Еврейской автономной области. Чтобы выплата была повышенной, третий или последующий ребенок должен родиться в 2024-2026 годах. В Приморском крае субсидия также доступна семьям, в которых малыш появился на свет в 2023 году.
На что можно получить средства
Федеральная программа семейной ипотеки предусматривает пять видов займов:
-
на покупку у застройщика готовой квартиры или жилья в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи;
-
на приобретение у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи возводящегося либо готового дома, в том числе в малоэтажном ЖК;
-
на покупку квартиры или дома у закрытого паевого инвестиционного фонда, Фонда развития территорий или Московского фонда реновации;
-
на строительство дома с привлечением подрядчика. При этом для оплаты должен использоваться счет эскроу. Если участок еще не куплен, средства на его приобретение разрешается включить в ипотеку;
-
на покупку вторичного жилья. Но только если в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) нет данных о строительстве новых многоквартирных домов в регионе. В этом случае ипотеку оформят только семье с ребенком с инвалидностью.
Ограничения на тип займа в зависимости от состава семьи есть и у остальных видов семейной ипотеки. Об этом мы подробнее расскажем в следующем разделе.
Также важно иметь в виду, что по новым правилам семейную ипотеку нельзя использовать, если планируется приобрести жилье по уступке. Кроме того, заемщик обязан оставаться собственником квартиры или дома, пока он полностью не погасит задолженность. То есть продать или подарить купленную в семейную ипотеку недвижимость не получится, пока кредит не закрыт.
Кому доступна льготная ставка
В целом воспользоваться семейной ипотекой могут родители, у которых есть родные или усыновленные:
-
ребенок младше 7 лет;
-
двое и более несовершеннолетних детей;
-
ребенок с инвалидностью.
Ограничения по возрасту детей должны соблюдаться на дату заключения кредитного договора.
Родителям детей младше 7 лет доступны все возможности программы, за исключением покупки вторичного жилья. Для родителей детей с инвалидностью не будет и этого ограничения.
А вот если в семье двое и более детей, но всем им уже исполнилось по 7 лет и ни у одного из них не оформлена инвалидность, условия другие. В этом случае оформить ипотеку на покупку квартиры получится только в малых городах с населением менее 50 тыс. человек, в 35 регионах из особого перечня либо в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. При этом число жителей в малом населенном пункте учитывается на 1 января предыдущего года. То есть, например, в 2025 году банки будут ориентироваться на статистику Росстата 2024 года.
Важно помнить, что территориальные ограничения для семей с двумя и более детьми действуют только на ипотеку на квартиры. Покупки и строительства частных домов это не касается.
Александр Казаков/ТАСС
Когда семья стала больше
С конца 2023 года по закону заемщик, созаемщик или поручитель по кредиту может только один раз получить средства на покупку жилья на льготных условиях по госпрограмме. Это касается льготной, ИТ, дальневосточной и арктической ипотек.
Но именно для семейной ипотеки действует исключение — ее можно взять повторно или в дополнение к займу по другой льготной госпрограмме. Правда, только при соблюдении некоторых условий:
-
предыдущий льготный кредит оформляли до 23 декабря 2023 года;
-
предыдущий льготный кредит получен после 23 декабря 2023 года, но он полностью погашен, а в семье с тех пор родился еще один ребенок.
Переоформляем кредит
Одна из важных особенностей семейной ипотеки — возможность использования этой программы для рефинансирования другого действующего ипотечного кредита по льготной ставке. То есть когда в семье рождается ребенок, она усыновляет малыша младше 7 лет или ребенок любого возраста получает инвалидность, родители могут пересмотреть условия кредитования.
Это возможно при условии, что заем оформляли для приобретения жилья от застройщика по договору купли-продажи или ДДУ. Рефинансировать ипотеку на строительство дома разрешено только семьям с детьми с инвалидностью.
Саму семейную ипотеку при желании тоже можно рефинансировать.
Как получить заем
Оформить семейную ипотеку можно во многих банках. Их перечень опубликован на сайте оператора программы ДОМ.РФ. На сегодняшний день подобные льготные кредиты доступны в 70 финансовых организациях.
Также ДОМ.РФ еженедельно публикует статистику, сколько заявок на семейную ипотеку подано в каждый банк, сколько кредитов и на какую сумму было одобрено и выдано клиентам, скольким было отказано. Аналогичные данные приводятся по регионам. Эти таблицы позволяют оценить, где и у какого кредитора шанс на одобрение выше.
Процедура оформления семейной ипотеки такая же, как и для любого другого займа. Банки самостоятельно оценивают платежеспособность клиента, его кредитную историю, проверяют недвижимость, которую планируется купить.
Перечень необходимых документов зависит от конкретной финансовой организации. Но обычно в него входят:
-
паспорта всех заемщиков;
-
свидетельства о рождении детей;
-
СНИЛС всех членов семьи;
-
свидетельство о браке или разводе;
-
справка о доходах и удержанных налогах заемщиков — приложение к расчету 6-НДФЛ, которое можно запросить у работодателя.
Средств хватит всем
В новостях иногда можно услышать о том, что тот или иной банк временно прекратил выдавать ипотеку, поскольку «исчерпал лимит», а затем вновь начал оформлять кредиты. Это связано с тем, как устроено финансирование всей программы семейной ипотеки.
Государство ежегодно определяет максимальную общую сумму, которую готово софинансировать банкам по госпрограмме. Затем ДОМ.РФ делит ее между финансовыми организациями. Объем льготных кредитов, который может выдать каждая из них, указан на сайте ДОМ.РФ в перечне банков, участвующих в программе семейной ипотеки. «Исчерпание лимита» как раз означает, что наступил момент, когда финансовая организация полностью использовала этот запас и запросила его увеличение.
В начале декабря на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам Президент Владимир Путин призвал Минфин информировать россиян о лимитах по семейной ипотеке, чтобы они не были для людей сюрпризом.
«Никто не знает о том, что есть какие-то лимиты у Минфина на эту семейную ипотеку. Давайте прямо людям скажем: "Вот, в силу того-то лимит такой-то. Кто хочет, поспешите, лимит закончится в середине года или к ноябрю-декабрю"», — отметил Президент.
Министр финансов Антон Силуанов впоследствии заверил, что «все желающие получить семейную ипотеку не имеют и не будут иметь никаких проблем».
С 15 декабря финансовые организации смогут автоматически увеличивать лимит, не дожидаясь его исчерпания. Это позволит избежать ситуаций, когда банки временно перестают выдавать семейную ипотеку.
Также общую сумму, которую ДОМ.РФ будет распределять между банками в 2025 году, увеличили на 2,4 трлн рублей. Сейчас до конца года у финансовых организаций в запасе осталось около 347 млрд рублей.
В дальнейшем планируется перейти на общий лимит программы. Предполагается, что уже с начала 2025 года банки начнут выдавать ипотеку из одной общей «кубышки», конкурируя друг с другом. Когда запас будет практически исчерпан, ДОМ.РФ проанализирует популярность семейной ипотеки у клиентов разных финансовых организаций и определит, сколько еще заявок и на какую общую сумму сможет выдать каждый из банков.
Следующим шагом может стать определение общего лимита не на год, а на весь период действия программы семейной ипотеки. По такому принципу, например, устроена дальневосточная ипотека, где финансирование утверждено сразу до 2030 года. В этом случае «лимит» станет техническим нюансом, о котором ни заемщикам, ни банкам не придется беспокоиться долгие годы.
Еще немного статистики
Всего с начала 2024 года к 5 декабря банки выдали по семейной ипотеке более 349 тыс. кредитов на общую сумму свыше 1,9 трлн рублей.
Благодаря этой программе россияне приобрели более 66,2 млн кв. метров жилья. Больше всего — в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Тюменской области. Эти же регионы лидируют и по объему выданных кредитов.
Среди финансовых организаций у заемщиков наиболее популярны Сбер, ВТБ, «Альфа-Банк», банк ДОМ.РФ и Промсвязьбанк. На них приходится 88% кредитов по семейной ипотеке.
