Чтобы поддерживать в порядке большой многоквартирный дом, требуются не только финансы и время, но и специфические знания. Именно поэтому жильцы обычно поручают эти задачи специальным управляющим компаниям. Однако бывает, что такая организация устанавливает высокие тарифы и при этом совсем не оправдывает ожиданий. Тогда собственникам жилья приходится объединяться в товарищество и браться за работу самим. Иногда такой подход оказывается более выгодным.
Объясняем, как отказаться от УК и создать ТСЖ в своем многоквартирном доме.
Что такое ТСЖ
С 2014 года в России регистрируют только «товарищества собственников недвижимости» (ТСН). Товарищество собственников жилья (ТСЖ), садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ и ДНТ) — все это подвиды ТСН.
Деятельности ТСЖ, правам его членов и обязанностям правления посвящен шестой раздел Жилищного кодекса. Согласно ему ТСЖ — это «объединение собственников для совместного управления общим имуществом». В том числе ТСЖ как юрлицо имеет право сдавать в аренду свободные помещения и использовать вырученные средства на благоустройство, а также сокращать за счет них платежи жильцов. Все важные решения собственники коллективно принимают на общем собрании.
ТСЖ чаще всего создают в многоквартирных домах, хотя Жилищный кодекс позволяет организовать такую форму управления и соседям в частном секторе. Главное, чтобы здания были расположены в смежных участках и имели общую инфраструктуру (например, водопровод, газ, теплосеть). Кроме того, ТСЖ можно создать в формально нежилом доме, где находятся не квартиры, а апартаменты. Отметим, что в одном доме может быть только одно ТСЖ, «поделить» его между несколькими товариществами нельзя.
Для многоквартирных домов ТСЖ является альтернативой управляющей компании. Собственники отказываются от услуг посредников и сами заключают контракты с ресурсоснабжающими организациями и аварийно-диспетчерской службой. Также они обеспечивают ремонт и поддержание в должном виде внутридомовых коммуникаций, подъездов, чердаков, подвалов, вносят данные в ГИС ЖКХ. Правила управления многоквартирными домами, на которые следует опираться, зафиксированы специальным постановлением Правительства РФ.
ТСЖ и УК: в чем разница
В ТСЖ собственники сами выбирают подрядчиков для выполнения работ. Жильцы контролируют качество и стоимость услуг, легко могут отказаться от текущего исполнителя и заменить на другого. Чтобы сменить управляющую компанию в аналогичной ситуации, потребуется потратить много времени и сил. Часто для этого приходится обратиться в суд.
Правление ТСЖ, состоящее из таких же рядовых собственников, как и остальные, заинтересовано в том, чтобы жильцы платили по возможности меньше. Это один из основных плюсов по сравнению с УК — коммерческой организацией, ориентированной на получение собственной прибыли.
Эффективность и ТСЖ, и УК может быть разной. В добросовестной УК работают профессионалы, которые хорошо понимают нюансы своего дела. В то же время в ТСЖ члены правления из числа собственников могут допускать много ошибок. Впрочем, если финансы позволяют, ТСЖ может решить эту проблему, наняв специалиста-управляющего. Тем не менее от жильцов все равно требуется активно участвовать в судьбе их дома, а не просто переводить платежи по готовым квитанциям.
Реализовать некоторые проекты может оказаться сложнее в доме, где есть ТСЖ. Например, замена старых лифтов стоит очень дорого. Крупная управляющая компания, у которой заключены договоры с несколькими ЖК, имеет для этого достаточно средств. А вот жителям одного дома такая задача может быть не по карману. То же касается и тарифов на некоторые текущие работы, которые окажутся выше в ТСЖ.
Как подготовиться к созданию ТСЖ
Тому, кто хочет инициировать создание в своем доме товарищества собственников, стоит начать с поиска единомышленников, которые войдут в инициативную группу. В любом случае в ТСЖ в итоге должно быть сформировано правление, а в нем не может быть меньше трех человек. Решения принимаются коллективно, и, чтобы избежать неопределенности, число участников должно быть нечетным.
Обратитесь к соседям через чат дома или развесьте объявления в подъездах. Пообщайтесь с людьми, расскажите о том, что такое ТСЖ, чем оно будет выгодно и заручитесь поддержкой. Обсудите (пока предварительно, неофициально), кто мог бы стать председателем и секретарем собрания собственников, кто хотел бы войти в правление и ревизионную комиссию. Придумайте будущее название ТСЖ. Немаловажно заранее договориться, кто займется документами и регистрацией товарищества в Госжилинспекции и налоговой. Когда вы запустите процесс, потребуется соблюдать установленные законом сроки, работы будет много, а действовать придется быстро.
Кроме того, стоит заранее просчитать, как изменятся счета за содержание дома и коммунальные услуги. Для этого полезно познакомиться с представителями других ТСЖ, созданных в вашем районе, и узнать об их опыте.
Подготовьте проект устава ТСЖ. Сведения, которые должны в нем содержаться, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах, а также в Письме Минстроя РФ, посвященном ТСЖ. В частности, не забудьте предусмотреть возможность использовать информационные системы (например, чтобы проводить собрания в электронном виде). А если в доме газ — прописать обязанность заключить со спецорганизацией договор о техническом обслуживании и ремонте оборудования.
Обсуждаем идею
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. «За» должны проголосовать собственники не менее половины площадей в доме. Обратите внимание, что подсчет ведется на основе именно квадратных метров. Таким образом, мнение владельца трехкомнатной квартиры имеет больший вес, чем хозяина «однушки». Собственники встроенных, пристроенных или встроенно-пристроенных помещений участвуют в собраниях наравне со всеми. А вот площадь общего имущества (подъездов, лестниц, чердаков и подвалов) не учитывается.
Для проведения общего собрания потребуется реестр всех собственников в доме или домах, которые войдут в будущее ТСЖ. Его можно получить в управляющей компании или составить самостоятельно. Согласно Жилищному кодексу УК обязана предоставить такие сведения в течение пяти дней с момента получения письменного заявления.
Если организация отказывается это сделать, можно обратиться в суд. А вот когда данные недостоверные или неполные, корректировать их придется самим жильцам, общаясь с владельцами нужных квартир. Так, например, в реестре может не быть реквизитов документов, подтверждающих право собственности. Отчасти справиться с этой задачей поможет справочник Росреестра, но в нем, например, не отображается ФИО собственников.
Составьте перечень вопросов, которые будут выноситься на голосование, и планируемых решений. Формулировки должны позволять без пояснений дать короткий ответ: «за», «против» или «воздержался». Повестка дня на самом собрании должна соответствовать заявленной в уведомлении. Изменить список этот будет нельзя: новые темы для обсуждения — новая встреча. Перечень может выглядеть примерно так:
-
избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии;
-
выбор способа управления многоквартирным домом — ТСЖ;
-
создание ТСЖ для целей управления домом;
-
утверждение устава ТСЖ;
-
выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель);
-
расторжение договора управления с текущей УК;
-
переход на прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями;
-
условия платного использования общего имущества третьими лицами;
-
выбор ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества;
-
определение порядка уведомления собственников о результатах собрания и о новых собраниях;
-
возможность проведения в будущем собраний с использованием информационной системы «ГИС ЖКХ» или ее коммерческих альтернатив. Выбор администратора;
-
определение места хранения копии протокола собрания.
Для выбора членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ стоит созвать еще одно собрание уже после регистрации ТСЖ. Их определяют члены товарищества, предлагая кандидатов из своего числа, но на данном этапе объединение еще не создано. Так что формально собрание собственников не имеет права решать подобные вопросы. Тем не менее на практике нередко этому правилу не следуют, объединяя два собрания в одно.
Согласно Жилищному кодексу сообщить собственникам о собрании нужно не позднее чем за 10 дней до планируемой даты. Уведомление должно быть письменным и содержать:
-
ФИО и номер квартиры инициатора;
-
форму проведения (чаще всего очно-заочная: встреча на пару часов, а затем «надомное» письменное голосование в течение нескольких дней);
-
дату и место проведения;
-
место приема бюллетеней голосования и дату, до которой их нужно передать (обычно, чтобы вовлечь больше собственников, инициативная группа дополнительно лично проходит по квартирам);
-
повестку дня и вопросы, вынесенные на голосование;
-
сведения, как можно ознакомиться с информацией, необходимой для голосования (например, где посмотреть проект устава ТСЖ).
Уведомления вручают лично под роспись либо направляются каждому собственнику заказным письмом. Также можно повесить объявление в общедоступном месте (например, на двери каждого подъезда). Но в этом случае важно, чтобы об этом была договоренность на прошлых собраниях, иначе Жилищная инспекция может отказаться вносить изменения в реестр лицензий и исключать дом из управления УК.
В любом случае важно, чтобы факт уведомления собственников можно было подтвердить документально. И эти доказательства потребуется приложить к протоколу собрания. Когда на собрание приглашают через объявления, нужно составить акт, что их вывесили. Приложите фотографии листовок, попросите нескольких собственников поставить под актом подписи как свидетелей. При использовании почты приложите реестр отправлений и квитанции. А если вручаете уведомления лично, получайте роспись, что они были получены.
Обратите внимание: когда в доме есть государственная или муниципальная собственность, уведомлять о собрании нужно соответствующих представителей власти, а не жильцов, арендующих такие квартиры.
Проводим голосование
При приеме бюллетеней важно сразу проверять правильность заполнения бланков. В них обязательно должны быть: ФИО, адрес и номер помещения, его площадь, доля человека в праве собственности, количество голосов, решения по каждому вопросу, дата, подпись, расшифровка. Голосовать могут только собственники или их официальные представители, имеющие доверенность или другие основания. В этом случае в бюллетене дополнительно указывают реквизиты представителя, а копии документов, подтверждающих их полномочия, прикладывают к протоколу общего собрания.
Нередко для упрощения формальностей одновременно с бюллетенями голосования собирают заявления от собственников на вступление в ТСЖ. Дату в таком случае проставляют постфактум уже после регистрации товарищества.
Подсчитать голоса, оформить протокол и сообщить людям о результатах собрания нужно в течение 10 дней с даты окончания голосования. Протокол при этом должны собственноручно подписать все собственники, согласные с созданием ТСЖ и новым уставом. После этого в течение пяти дней все документы передаются в УК и в Госжилинспекцию. Отметим, что, когда собрания проводят с помощью электронных сервисов, протокол и приложения к нему создаются автоматически.
Регистрируем ТСЖ
ТСН (как мы упоминали, ТСЖ является его подвидом) нужно зарегистрировать в налоговой как юридическое лицо. Для этого придется заполнить заявление по определенной форме на восьми листах. Это немного проще сделать, если скачать с сайта ФНС специальную программу. Готовое заявление перед подачей требуется заверить у нотариуса. Кроме того, в зависимости от региона под ним должны подписаться либо все члены товарищества, либо уполномоченное лицо, подающее документы.
К заявлению прикладывают:
-
прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников;
-
сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ (данные собственников и принадлежащих им долях в общедомовом имуществе);
-
устав ТСЖ (в двух экземплярах);
-
квитанцию об оплате госпошлины (4 тыс. рублей или бесплатно, если документы подать электронно).
Имейте в виду, что статья 136 Жилищного кодекса требует предоставить оригинал протокола в ФНС, а статья 46 — в Госжилинспекцию. Решить проблему можно, изначально подготовив протокол в двух идентичных вариантах, тогда оба будут считаться оригиналами. Для этого бюллетени голосования тоже придется дублировать.
Что делать после регистрации ТСЖ
Перед тем как перестать обслуживать дом, управляющая компания в течение пяти дней с даты завершения голосования общего собрания передает техническую документацию представителю собственников. Эта процедура регламентирована законом. Если УК удерживает бумаги, можно жаловаться в Госжилинспекцию или в Арбитражный суд. Также, когда УК не подает заявление в Госжилинспекцию, чтобы исключить дом из своего управления, ТСЖ делает это самостоятельно.
Помимо этого новому товариществу понадобятся печать и расчетный счет в банке. О нем нужно не забыть сообщить в ФНС. А еще юрлицо должно встать на учет в Росстате, Социальном фонде и Фонде обязательного медицинского страхования.
Если заявления о вступлении собственников в ТСЖ не собирали заранее, их тоже оформляют после регистрации юрлица в ФНС. Составьте реестр членов товарищества и проведите общее собрание, чтобы утвердить план работ на год и смету расходов и доходов, определить размер платы за содержание жилья. Также, если это не было сделано ранее, выберите членов правления и ревизионной комиссии. Председателя можно избрать сообща или по решению правления. Это зависит от варианта, который прописан в уставе.
Следующий шаг — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества. Также потребуется организовать аварийно-диспетчерское обслуживание, утвердить штатное расписание, нанять бухгалтера и других специалистов. Если кто-то из собственников не вступил в ТСЖ, с ними придется заключить отдельные договоры об оказании услуг. Для них ТСЖ будет своего рода сторонней «управляющей компанией».
Можно ли жаловаться на ТСЖ и его работу
Жилищный кодекс предусматривает
право собственников обжаловать любые решения ТСЖ. Претензии направляют председателю в письменном виде. Следующие ступени — Госжилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура и суд. Недовольство может быть связано, например, с несоблюдением сроков проведения работ, ненадлежащим обслуживанием общего имущества, завышением тарифов и сумм обязательных взносов, нарушением норм СанПин, коррупцией и использованием общего имущества в личных целях.
Единой формы для таких жалоб в госорганы нет. Заявителю достаточно соблюдать общие правила делового документооборота. Писать нужно грамотно и лаконично, избегая двусмысленных выражений и ругательств. Обоснованность претензий подкрепляйте доказательствами: ссылками на законы и устав ТСЖ, фотографиями, справками об отсутствии задолженностей. Не забудьте приложить копию обращения к председателю, которое осталось проигнорированным.
Жалоба составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя. Документы можно передать сотруднику выбранного госведомства лично или через представителя по доверенности. Также разрешается направить бумаги по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или через специальную форму на официальном сайте (иногда ее заменяет электронный ящик). Обращения рассматриваются до 30 календарных дней с момента получения адресатом.
