Сухой расчет вместо фантазий: как инвестировать в квартиру и не прогадать

Покупка квартиры как инвестиция считается хорошим способом сохранить свой капитал и приумножить вложения в долгосрочной перспективе. Но это верно, только когда собственник заключает сделку с холодной головой. Вместе с экспертами в сфере недвижимости рассказываем, как выбрать объект для вложений, чтобы остаться в плюсе.

Стоит ли инвестировать в недвижимость сегодня?

«‎Нужно четко понимать, оценивать риски и условия в каждой конкретной ситуации, — подчеркивает основательница и генеральный директор агентства недвижимости "КоридорЪ" Лариса Афанасьева. — Эмоции тут худший советчик. Принимать решение об инвестировании нужно исходя из цели, аналитики и трендов, в том числе изменений в законодательстве. Если на каком-то этапе чувствуете, что не хватает экспертизы, например в оценке или юридических тонкостях, не нужно бояться привлекать специалистов, которые помогут в этом вопросе»‎.

Если рассматривать доход в диапазоне до двух-трех лет, то банковские депозиты сейчас являются более привлекательным инструментом. Другое дело — долгосрочные инвестиции с горизонтом 5–10 лет.

«‎Банковский депозит сейчас может давать более высокую текущую доходность — до 12–14%. При сдаче в аренду квартиры — показатель 4–5%, для юнита в апарт-отеле (студии или малогабаритной квартиры. — Прим. ред.) — 8–10%. Однако ставка по вкладу не фиксируется на длительный срок, тогда как недвижимость потенциально позволяет совместить арендный доход и рост стоимости самого актива», — рассказывает заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов.

Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы Lender Invest Дмитрий Исаков подтверждает эти цифры. Согласно расчетам, сделанным весной 2026 года, при доходе от аренды в 4% годовых до налогов и расходов, чтобы окупить покупку однокомнатной квартиры в Москве, потребуется 25 лет. В то время как доходность двухлетних государственных облигаций (ОФЗ) близка к 15%.

Опрошенные нами эксперты выделяют следующие плюсы и минусы инвестиций в недвижимость:

При этом, говоря об инфляции, стоит помнить: нет стопроцентной гарантии, что сама недвижимость и аренда не будут временно дешеветь и что этот момент не выпадет именно на период продажи.

«‎Долгосрочную тенденцию роста нельзя превращать в обещание положительного результата в любой момент продажи. По историческим данным Росстата, в 2009–2017 годах цены на вторичном рынке жилья в России иногда снижались по отношению к концу предыдущего года. В 2009-м они уменьшились в номинальном выражении на 11%, в 2015-м — на 3,2%, в 2016-м — на 3%, в 2017 году — на 1,6%», — приводит данные директор по маркетингу девелоперского подразделения группы компаний Baden Family Александр Никулин.

Он, в частности, приводит свежий пример по аренде. В опубликованной 22 сентября 2026 года оценке «Циана» средние ставки предложения однокомнатных квартир в крупных городах оказались на 2,2% ниже ставок сентября прошлого года. Двухкомнатных — на 5,7% ниже. То есть повышать аренду вслед за инфляцией получается далеко не всегда.‎

Эксперт также добавляет: текущую геополитическую неопределенность и повышенные проинфляционные риски нельзя трактовать как однозначный сигнал «нужно покупать любую недвижимость». По мнению Александра Никулина, инвестировать имеет смысл на деньги, которые не понадобятся срочно, при наличии финансового резерва на содержание и без ожиданий, что через год квартира должна обязательно подорожать.

Сергей Савостьянов/ТАСС

Имеет ли смысл брать ипотеку для покупки квартиры «под аренду»

По итогам исследования 40 крупных локаций, проведенного «Цианом» в начале 2026 года, расчетная доходность сдачи однокомнатной квартиры на вторичном рынке составила в среднем 6,1% годовых. На такую цифру можно было рассчитывать, если жилье покупали без ипотеки и оно не простаивало. Кроме того, эксперты не брали во внимание расходы собственника, которые уменьшали бы итоговую прибыль.

Если включать в формулу платежи по кредиту, выгода собственника дополнительно снижается. Так, согласно недавнему обзору ДОМ.РФ, средневзвешенные рыночные ставки ипотеки составляли 18,73% для новостроек и 18,68% для вторичного жилья.

«При такой стоимости кредита арендная доходность квартиры сама по себе обычно не обосновывает заем: собственнику потребуется доплачивать из других доходов. Рассчитывать исключительно на скорое рефинансирование я бы не стал, — констатирует Александр Никулин. — Поэтому покупать квартиру только ради арендного потока сейчас не всегда выгоднее, чем разместить деньги на депозите. Инвестиционное обоснование должно включать что-то еще: привлекательную цену покупки, возможность повысить доход объекта, перспективы конкретной территории. Но будущий рост стоимости нельзя считать уже заработанными деньгами».

Способы инвестирования в недвижимость

По словам экспертов, подход к инвестированию в недвижимость сейчас изменился.

«‎‎Если несколько лет назад значительную часть доходности можно было получить за счет роста цены и последующей перепродажи, то сегодня основной сценарий — это сохранение капитала и получение регулярного арендного дохода», — отмечает заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов‎.

У инвестора есть много вариантов, в какую именно недвижимость вложить средства:

• жилье или апартаменты для перепродажи;

• жилье или апартаменты для сдачи в аренду (долгосрочную или посуточную);

• студия или малогабаритная квартира ‎под аренду‎ в апарт-отеле.

«Покупка квартиры для аренды, помещения с действующим бизнесом-арендатором и апартамента в составе курорта — разные инвестиции. У них различаются источники дохода, расходы и риски», — подчеркивает ‎Александр Никулин.

Читайте по теме Ипотечные аферы: как не потерять квартиру и деньги 28 июня 2025

«‎Покупая паи, вы получаете долю в нескольких объектах и не управляете ими сами. Но фонд берет вознаграждение, а доход по паям не гарантирован», — предупреждает Дмитрий Исаков.

Флиппинг: купил дешевле, перепродал дороже

Флиппингом называют сценарий, когда инвестор покупает недвижимость, быстро делает ремонт, повышая стоимость, и продает с прибылью.‎

«‎Для начинающего инвестора я бы не считал флиппинг простой схемой, а рассматривал как отдельный бизнес, — предостерегает Александр Никулин. — Нужно одновременно разбираться в покупке, ремонте, документах и продаже».

Опрошенные нами эксперты выделяют следующие преимущества и недостатки флиппинга:

«‎Если в течение года после сделки суд примет заявление о банкротстве продавца, покупку заметно ниже рынка могут оспорить. Профессионалы закладывают это в цену: у них есть юристы и поток сделок, где неудачную сделку перекрывают удачные. Человеку, который делает одну-две сделки в год, я бы флиппинг не советовал», — подытоживает генеральный директор инвестиционной платформы Lender Invest Дмитрий Исаков.

Схема «купил на котловане, продал при сдаче» держалась на льготной ипотеке и быстром росте цен в новостройках. Но теперь деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке. За счет этого, по подсчетам ДОМ.РФ, разница в цене между стартом продаж и вводом дома в эксплуатацию в Москве к 2025 году сократилась в среднем с 66 до 19%. И это до налога и без учета скидок застройщика.

«‎Сданная квартира попадает на вторичный рынок, где метр в среднем в полтора раза дешевле, — констатирует основатель аналитической компании "ДОВОД" ‎Никита Малов. — Премия за новизну тает, пока дом заселяется. Добавьте налог при продаже раньше пяти лет, комиссию и несколько месяцев поиска покупателя, и на средних цифрах 2026 года прибыль флиппера легко уходит в ноль».‎

По подсчетам Дмитрия Исакова, для квартиры, которая после ремонта будет стоить 15 млн рублей, перерасход средств на ее улучшение — 20%.

«‎‎Восемь месяцев на работы и продажу, торг, комиссия агенту, НДФЛ при продаже раньше пяти лет. Чтобы выйти в ноль, покупать нужно на 20% дешевле рынка и ниже. А чтобы обогнать вклад за те же месяцы — почти на 30%. Если продажа затянется до года с дополнительным торгом, убытком обернется и скидка 20%»‎, — считает эксперт.

В то же время, по словам Ларисы Афанасьевой, в руках компетентного инвестора, у которого есть не только финансы, но и знания в ремонте, юриспруденции и аналитике рынка, флиппинг — хороший инструмент.

«Опасно все, что не подкреплено опытом и аналитикой, — подчеркивает эксперт. — Новички, конечно же, могут совершать ошибки, как и все. Как и в любом другом инвестиционном инструменте, есть свои нюансы, которые могут сделать его неэффективным. Но даже начинающий инвестор может применить флиппинг с выгодой, если с умом подходит к делу — например, советуется со специалистами‎»‎.

Олег Елков/ТАСС

Как правильно выбрать объект вложения

Для сохранения и приумножения капитала инвестору, особенно начинающему, нужна не вера, что недвижимость вырастет в цене, а системный подход. Секрет успеха — в точном расчете, проверке всех рисков и перспектив еще до покупки.

«‎Рынок разделился. В премиальном сегменте и в точках роста — на курортах, в крупных агломерациях — цены продолжают расти при ограниченном предложении. В массовом сегменте застройщики все чаще удерживают спрос скидками и рассрочками. Поэтому сегодня решает не факт покупки, а выбор конкретного объекта и понимание реальной, а не ожидаемой доходности», — объясняет генеральный директор архитектурного бюро полного цикла «‎АрхПро»‎ ‎Наталия Брайловская.

Опрошенные нами эксперты рекомендуют оценивать не только площадь недвижимости и цену за квадратный метр, но и целый ряд других факторов. На что обращать внимание, зависит от типа объекта:

В каждом из случаев необходимо ориентироваться на потребности потенциального нанимателя, а не на свои вкусы.

«Я бы оценивал инвестиционную недвижимость по трем вопросам: кто будет платить за ее использование, сколько денег действительно останется собственнику и кому он сможет продать объект. Ответы на них важнее обещанной доходности и уверенности в том, что недвижимость обязательно подорожает»‎, — подчеркивает Александр Никулин.

Новостройка или «вторичка»

Невозможно однозначно сказать, какая инвестиция выгоднее: квартира в новостройке или «‎вторичка». Вот как опрошенные нами эксперты оценивают три сегмента рынка по разным параметрам:

Выбирая квартиру, помните, что все апартаменты относятся с точки зрения закона к нежилой недвижимости. При банкротстве застройщика дольщики менее защищены, тарифы на коммунальные платежи, налоги будут выше. Также в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Продажа может занять больше времени — статус отпугнет часть потенциальных покупателей «‎для себя».‎

Сергей Елагин/Бизнес Online/ТАСС

Математика инвестора: как рассчитать реальную доходность

«‎Доходность — это не просто арендная плата, которую вы получаете. Нужно учитывать и расходы. Например, простои между арендаторами, расходы на содержание, налоги, а если брали в кредит, то еще и его обслуживание. Вот с простоями как раз чаще всего и промахиваются новички: даже хороший объект может месяцами стоять без арендатора, и это реально съедает всю доходность за год», — предупреждает ‎Сергей Нюхалов, генеральный директор управляющей компании «Аструм Недвижимость», являющейся партнером столичного девелопера «‎Гранель».

В общем виде формула расчета доходности выглядит так:

Реальная доходность = (выручка за год – все расходы за год) / все первоначальные вложения в недвижимость × 100%

Среди расходов, которые нужно учитывать:

• налог на имущество;

• налог на доходы;

• платежи банку при кредите;

• будущий НДФЛ при продаже. При этом для нежилой недвижимости нет автоматического освобождения от налога через 3–5 лет владения;

• коммунальные платежи;

• эксплуатационные платежи в периоды простоя;

• ремонт и меблировка под сдачу, обновление помещения после выезда арендатора;

• комиссии риелторов и брокеров;

• расходы на юридическое сопровождение сделки.

Для апарт-отелей добавляются комиссии управляющей компании и площадок бронирования, уборка, белье, расходные материалы.

Важно также не забывать об инфляции: при сохранении выручки неизменной со временем доля расходов будет расти, снижая годовую доходность. А еще на нее влияют периоды простоя, колебания цены аренды и стоимости объекта. В случае гостиничных апартаментов на прибыль влияют еще и сезонная загрузка, колебания средней стоимости номера в сутки.

Читайте по теме На кону миллионы: как мошенники обманывают покупателей и продавцов жилья 28 января 2026

По словам коммерческого директора девелопера «Браво» Елены Султановой, при долгосрочной аренде классической квартиры доходность в среднем составляет около 5–7% годовых, а срок окупаемости — примерно 15–20 лет. В курортных апарт-отелях доходность при хорошей загрузке может доходить до 20%, а срок окупаемости составлять около 7–10 лет.

Юридическая безопасность

Пройдитесь перед покупкой недвижимости по базовому чек-листу:

• для новостройки: проверьте разрешительную документацию и репутацию застройщика;

• для «вторички»: запросите документ, на основании которого возникло право собственности;

• закажите расширенную выписку из ЕГРН (проверка обременений, арестов);

• проверьте историю переходов прав (не было ли частых сделок за последние три года);

• сверьте реальные характеристики с данными Технического паспорта;

• запросите справки о зарегистрированных лицах и отсутствии долгов по ЖКУ;

• проверьте продавца по базам судебных приставов и реестру банкротов.

Подробную инструкцию, как проверить квартиру и документы на нее при покупке «‎вторички»‎, мы ранее публиковали отдельно. А еще рассказывали, как обеспечить безопасность будущих расчетов и не отдать деньги мошенникам. Также не стоит забывать, что после покупки жилой недвижимости россияне имеют право на налоговый вычет.

Как продать инвестиционную квартиру и не уйти в минус

Эксперты советуют готовиться к продаже еще до приобретения: представлять будущего покупателя, конкурирующие объекты и их стоимость, возможные границы торга. Это позволит заранее прикинуть цену, при которой инвестиция в недвижимость будет экономически оправданной. Но даже при грамотном анализе гарантировать прибыль никто не может.

«‎При продаже квартиры я бы делал упор на обоснованную цену, аккуратное состояние и готовые документы, — рекомендует Александр Никулин. — Для апартамента под управлением — еще и на подтверждение дохода: договоры, историю поступлений, сведения о расходах. Покупателю полезнее увидеть, сколько собственник действительно получал, чем очередной прогноз в презентации».‎

Сергей Нюхалов добавляет, что продавать инвестиционную недвижимость лучше с учетом состояния рынка: есть ли дефицит или, наоборот, перегрев предложения. Если искать покупателей, когда срочно нужны деньги, можно упустить прибыль.‎ «‎‎Отмечу еще один важный момент. Помещение с давним, надежным арендатором и понятным договором продается быстрее и дороже, чем пустое, — это первое, на что смотрит покупатель, когда выбирает между объектами‎», — делится опытом эксперт. ‎

Наталия Брайловская также подчеркивает, что стоимость продажи должна соответствовать текущему спросу. При необоснованном завышении объект «‎зависает» на рынке. Расходы на содержание, подготовку к продаже в это время съедают будущую прибыль.‎

«‎‎Грамотно собранная презентация объекта — с четкой логикой доходности, юридической прозрачностью и визуальным представлением — сама по себе увеличивает и скорость продажи, и итоговую цену. Продается не просто квадратный метр, а инвестиционная привлекательность и безопасность вложений‎», — объясняет эксперт.