Квадратные метры с выгодой: сравниваем ипотеку и рассрочку на квартиру

Рынок недвижимости предлагает множество вариантов тем, кто хочет обзавестись своим жильем. Для некоторых покупателей альтернативой ипотечному кредиту может стать квартира в рассрочку. Это удобный финансовый продукт, позволяющий приобрести жилье на вторичке или в новостройке и избежать высоких ставок.

Рассказываем, как работает рассрочка, чем она отличается от ипотеки и в какой ситуации выгоднее воспользоваться тем или другим вариантом.

Квартира в рассрочку: как это работает простыми словами

Рассрочка позволяет купить недвижимость, не выплачивая всю стоимость дома или квартиры сразу. Покупатель вносит первоначальную сумму, а оставшиеся деньги перечисляет застройщику частями по согласованному графику платежей. Кредитором в таком случае выступает продавец, предоставивший рассрочку.

«Чаще всего рассрочку дают застройщики на новостройки, первый взнос обычно составляет от 10 до 50% стоимости. Остаток выплачивается в течение нескольких месяцев или нескольких лет, как правило, до сдачи дома или вскоре после нее», — рассказал в беседе с Объясняем.рф преподаватель Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (НИУ ВШЭ) Никита Лысенок.

В теории механизм покупки квартиры в рассрочку работает довольно просто. Например, квартира стоит 12 млн рублей. Покупатель по своему желанию может внести 50% от общей суммы и еще 6 млн выплатить в течение двух лет. При равномерных ежемесячных платежах получается по 250 тыс. рублей. Однако на практике застройщики могут предлагать разные условия.

«Иногда достаточно внести 20-30% стоимости, а оставшуюся сумму выплатить перед сдачей дома. В других случаях предусмотрены ежемесячные или ежеквартальные платежи», — пояснила нашему порталу основатель агентства «Любимова недвижимость» София Любимова.

Во многом условия договора зависят от вида рассрочки. Среди основных:

• краткосрочная: такую рассрочку дают на период от нескольких месяцев до года. Иногда бывает беспроцентной, особенно при первоначальном взносе от 30–50%;
• долгосрочная: может предоставляться на два-три года, порой дольше. Чаще всего на остаток долга начисляются проценты;
• рассрочка с крупным заключительным платежом: это когда будущий владелец недвижимости вносит первоначальный взнос, затем небольшие суммы по согласованному графику, а основную задолженность погашает в конце срока.

Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то необходимо заключить договор долевого участия (ДДУ) с условием рассрочки. Порядок приобретения подобной недвижимости регламентирует Федеральный закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. В этом документе, в частности, указано, как именно застройщик должен вести эскроу-счет, на котором хранятся деньги покупателя до момента передачи квартиры.

Одновременно с оформлением ДДУ происходит регистрация обременения в Росреестре. Оно ограничивает права покупателя на сделки с недвижимостью до полного погашения рассрочки. Обременение снимают после выплаты долга. Для этого продавец подает соответствующее обращение в федеральную службу.

Право собственности на квартиру по ДДУ возникает только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель погасил рассрочку и подписал акт приема-передачи. Для регистрации права застройщик или сам покупатель подает заявление в Росреестр.

При покупке готовой квартиры в рассрочку заключают договор купли-продажи (ДКП). В такой сделке право собственности могут зарегистрировать на покупателя сразу, но квартира останется в залоге у продавца до полной оплаты. Обременение в данном случае также фиксируют через Росреестр.

Следует учесть, что на сегодняшний день нет единого механизма перехода права собственности после покупки квартиры в рассрочку. Все зависит от условий конкретного договора.

В. Кольцова/Создано ИИ/ТАСС

Рассрочка и ипотека: в чем разница?

Рассрочка и ипотека — два разных финансовых продукта. У каждого из них свои предельные сроки погашения и график платежей. В первой сделке участвуют три стороны — продавец (застройщик), банк и покупатель, во второй — только продавец (застройщик) и покупатель. В таблице рассмотрим основные критерии, которые помогут понять, чем квартира в рассрочку отличается от ипотеки:

Если сравнить ипотеку и рассрочку, то последняя, по словам экспертов, менее урегулирована на законодательном уровне. Избавить потребителей от возможных рисков предполагают в 2027 году — соответствующий законопроект готовят Центробанк и Минстрой России.

«Планируется, что со следующего года эти займы начнут включать в кредитную историю, а девелоперы будут требовать от покупателей, которых они кредитуют, официально подтвердить уровень доходов. Кроме того, в договорах покупателей с застройщиками должна быть указана полная стоимость рассрочки», — отметил в беседе с Объясняем.рф юрист Сергей Поправка.

Жестких ограничений в сфере рассрочек нет, кроме предельного размера пени (20% от суммы просроченного долга). Рассрочки могут быть как платными, так и беспроцентными, обладать практически любым графиком платежей.

В. Кольцова/Создано ИИ/ТАСС

Ипотека или рассрочка: что выгоднее?

Решая, что выгоднее для вас, ипотека или рассрочка от застройщика, необходимо учесть финансовое положение, наличие льгот и подушки безопасности. Рассмотрим три самых распространенных сценария.

Вариант 1. Вы можете оплатить 30-50% от стоимости квартиры сразу, а остальную сумму погасить в течение года или двух. Зачастую в таком случае девелоперы предоставляют беспроцентную рассрочку. Эта опция однозначно выгоднее ипотеки, если уровень доходов позволяет вносить необходимые платежи без просрочек.

Если же первоначальный взнос меньше 30%, а срок погашения рассрочки максимальный, то покупатель может столкнуться с удорожанием базовой цены на квартиру под видом беспроцентной рассрочки.

«Следует отметить, что беспроцентный характер рассрочки еще не означает полное отсутствие переплаты. Нередко девелоперы устанавливают более высокие цены на квартиры, приобретаемые в рассрочку», — отметил юрист Сергей Поправка.

Вариант 2. Вы подпадаете под условия льготной ипотеки (семейной, ИТ, дальневосточной). Преимущества этого финансового продукта — в более длительном сроке платежей. При таком сценарии нет изначально завышенной цены на квартиру. Тем не менее, за 15-30 лет погашения кредита итоговая стоимость недвижимости с учетом переплаты по процентам зачастую оказывается выше, чем за два-три года погашения беспроцентной рассрочки.

«Однако субсидированный кредит можно оплатить досрочно, например, за пять-семь лет. Поэтому льготная ипотека — хороший вариант, если ставка не превышает 6-8% годовых», — считает Сергей Поправка.

Для примера возьмем квартиру, которая стоит 8 млн рублей, и половина от этой суммы у покупателя есть. Если оставшиеся 4 млн выплатить как беспроцентную рассрочку за 24 месяца равными частями, получится около 167 тыс. рублей в месяц.

Ипотека на те же 4 млн на 20 лет под условные 6% годовых даст платеж около 28,6 тыс. рублей в месяц. Проценты за весь срок составят почти 2,9 млн рублей. Таким образом, в рассрочку на два года стоимость квартиры останется на уровне 8 млн рублей, а в ипотеку на 20 лет вырастет до 10, 9 млн без учета возможных комиссий и страховок.

Вариант 3. Банк отказывает в выдаче ипотеки. Стоит ли брать рассрочку?

Учтите, что вы столкнетесь с издержками, если не сможете погасить рассрочку вовремя. Финансовые потери зависят от параметров договора клиента с продавцом. Если в ДДУ или ДКП нет условия о безвозвратности, то девелопер обязан вернуть все внесенные платежи за вычетом возможных штрафов.

Читайте по теме Без «серой» бухгалтерии: чем грозит занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости 20 марта 2024

Как правило, соглашение подразумевает удержание пени при расторжении по вине заемщика. Обычно должник не получает обратно первый взнос либо другую сумму, зафиксированную в договоре с застройщиком.

Главные риски рассрочки: о чем молчат застройщики

Как пояснил юрист Ярослав Климов, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ застройщик может отказаться от ДДУ, если покупатель просрочил очередной платеж более чем на два месяца либо нарушил сроки оплаты более трех раз за 12 месяцев.

«Закон предусматривает предварительное письменное предупреждение о погашении долга и ожидание не менее 30 дней до расторжения. При законном отказе застройщика уплаченные по ДДУ деньги подлежат возврату в установленном порядке», — пояснил нашему порталу Ярослав Климов.

Перед оформлением рассрочки также следует учесть следующие особенности этого финансового продукта:

• штрафы за просрочку платежей: участник долевого строительства должен заплатить неустойку. Она рассчитывается исходя из 1/300 ключевой ставки от просроченной суммы за каждый день нарушения срока;
• отсутствие отсрочки по кредиту: в сложной жизненной ситуации ипотечные заемщики могут воспользоваться паузой по платежам. Аналогичного механизма для рассрочки на квартиру нет. По словам арбитражного управляющего Дмитрия Ростовского, возможность перенести платеж во многом зависит от договора и позиции продавца;
• отсутствие налогового вычета на «проценты». Имущественный налоговый вычет по расходам на квартиру сохраняется при соблюдении условий ст. 220 НК РФ и подтверждении расходов. А вот переплату по рассрочке нельзя приравнять к процентам по ипотеке для получения вычета;
• рост платежа по окончании льготного периода рассрочки. После беспроцентного периода остаток долга зачастую автоматически переводится под высокий процент;
• сложности с продажей. По договору долевого участия уступка прав с неоплаченным остатком обычно требует согласия застройщика, а на готовую квартиру в залоге у продавца нужно его разрешение;
• нет гарантии сохранения жилья при банкротстве: все зависит от того, оформлена ли собственность, есть ли залог и какое обязательство осталось неисполненным. Нельзя рассчитывать на списание долга с обязательным сохранением квартиры.

«При банкротстве покупателя заложенное жилье не получает обычного иммунитета единственного жилья. Эскроу снижает риск утраты уплаченных средств при банкротстве застройщика, но не гарантирует завершения стройки и компенсации роста цен. Банкротство продавца не прекращает автоматически долг покупателя: требование оплаты может перейти другому лицу», — отметил руководитель практики сопровождения финтех Исследовательского центра «АБП» Андрей Завертяев.

Еще один риск — расчет на будущую ипотеку. Иногда покупатель планирует погасить остаток рассрочки банковским кредитом непосредственно перед завершением строительства. «Однако получение такого кредита зависит от финансового положения заемщика и требований банка на момент обращения. Поэтому я рекомендую проверять не только общую стоимость квартиры, но и наличие свободных денежных средств на даты самых крупных платежей», — отметила доцент кафедры Аудита и корпоративной отчетности Финансового университета при Правительстве России Оксана Мощенко.

Подробные разъяснения Банка России о рисках рассрочек от застройщиков опубликованы на официальном сайте ЦБ РФ.

Юлия Майорова/ТАСС

Альтернатива: траншевая ипотека — рассрочка от банка

Удобным аналогом распространенных финансовых продуктов может стать траншевая ипотека. Это кредит, который банк выдает не сразу, а по частям по мере строительства дома.

«Проценты в первые годы начисляются только на уже выданную часть. Платеж на старте получается заметно ниже обычного ипотечного, а основная нагрузка приходится на момент, когда дом сдан», — пояснил преподаватель НИУ ВШЭ Никита Лысенок.

Траншевая ипотека удобна для покупателей, которые снимают жилье. Однако следует учесть важный нюанс: после выдачи основного транша регулярный платеж существенно увеличится. Кроме того, траншевая ипотека доступна не у всех банков и застройщиков. Иногда условия программы влияют на стоимость недвижимости.

Кому подходит рассрочка, а кому — только ипотека

С учетом особенностей ипотеки и рассрочки можно выделить основные характеристики покупателей, которые могут без лишних рисков воспользоваться этими финансовыми продуктами. По мнению основателя компании D1 Capital Данилы Ладнюка, рассрочка подходит тем, у кого есть:

• крупный первый взнос (30-50%);
• надежный источник поступления денег на ближайшие два-три года;
• предложение о покупке без процентов или с минимальной надбавкой к базовой цене на квартиру.

Ипотеку стоит рассмотреть тем, кто:

• подпадает под льготные программы и сможет досрочно погасить долг;
• рассчитывает на умеренные регулярные платежи в течение длительного времени.

И в первом, и во втором случае следует тщательно проверить и условия договора, и самого застройщика, чтобы не стать жертвой мошенников. Помните, что вносить предоплату можно только после того, как вы лично осмотрели квартиру, заключили предварительный договор с задатком, авансом или обеспечительным платежом.

Читайте по теме Не доверяйте и проверяйте: как купить жилье и не отдать деньги мошенникам 15 января 2026

Кроме того, внимательно изучите компанию, которая планирует строить ваш дом. Для этого можно воспользоваться таким инструментом, как проверка застройщика и проектов на портале наш.дом.рф.

Пять вопросов, которые нужно задать застройщику перед рассрочкой

Рассрочку часто воспринимают как возможность купить квартиру без ипотеки и банковских процентов. Но на практике это финансовый продукт, который требует достаточно серьезной дисциплины.

Перед заключением сделки основатель агентства «Любимова недвижимость» София Любимова советует задать застройщику пять основных вопросов:

• Какова окончательная стоимость квартиры? Сравните цену на одну и ту же недвижимость при единовременной оплате, ипотеке и рассрочке. Желательно получить расчеты письменно.
• Какой график платежей и предусмотрено ли удорожание? Чтобы правильно рассчитать свои силы, важно знать точные даты, суммы и размер заключительного платежа.
• Что произойдет при просрочке? Изучите штрафы, неустойки, основания для расторжения договора и порядок возврата денег.
• Можно ли досрочно погасить рассрочку или перейти на ипотеку? Заранее выясните, допускает ли договор изменение способа расчетов и на каких условиях.
• Как оформляются права на квартиру и куда перечисляются деньги? Необходимо убедиться, что застройщик планирует соблюдать все обязательства согласно вашему типу договора.

«В своей работе я всегда рекомендую сначала рассчитать несколько сценариев: рассрочку, стандартную ипотеку, доступные льготные программы и покупку после продажи имеющегося жилья. Иногда рассрочка действительно позволяет сэкономить миллионы рублей на процентах. А иногда выгоднее оформить ипотеку с комфортным платежом и сохранить финансовую подушку. Главное, чтобы покупатель мог не только приобрести квартиру, но и спокойно выполнить все обязательства по договору», — советует София Любимова.