Ничья земля: как получить заброшенный участок в собственность

Когда участок по соседству не используется, идея получить заброшенную землю в собственность может быть очень привлекательной. Объясняем, как новому владельцу соблюсти закон и вступить в права на территорию.

Какой участок может считаться заброшенным

Прежде всего важно иметь в виду, что термина «заброшенный‎» в законодательстве вообще нет, это исключительно бытовое понятие. Термин «‎‎бесхозяйственный»‎, закрепленный в статье 225 Гражданского кодекса, или бытовой «‎‎бесхозный» могут относиться к недвижимости. Однако речь будет идти, например, конкретно о заброшенном частном доме, а не о земле, на которой тот стоит. 

Согласно  статье 16 Земельного кодекса, любой участок в России имеет владельца. Это либо физическое или юридическое лицо, либо муниципальное образование, регион, федеральные власти. Даже если кажется, что земля ничья, ни человек, ни организация не могут просто взять и начать ей пользоваться. Заросли, мусор, отсутствие или плохое состояние забора и построек не дают на это право автоматически.

Тех, кто без спроса присвоил территорию, могут привлечь к административной ответственности по  статье 7.1 КоАП «‎‎Самовольное занятие земельного участка»‎. Граждан за такое правонарушение оштрафуют на 1–1,5% от кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей. А если цена не определена — на 5–10 тыс. рублей.

Закон предусматривает, что государство может забрать землю, если ее не осваивают либо используют не по целевому назначению. И тогда участку находят нового хозяина. Правда, высока вероятность, что претенденту придется ждать торгов годами.

Дело в том, что владельцам участков дается три года на освоение, то есть подготовку земли к целевому использованию. Это может быть выравнивание рельефа, расчистка, осушение болотистых зон, подведение коммуникаций. Только после истечения этого периода Росреестр или муниципальные органы могут объявлять земли «неиспользуемыми», изымать их по решению суда и выставлять на продажу.

В населенных пунктах, СНТ и ОНТ для всех участков, которые уже были в собственности на 1 сентября 2025 года, срок на освоение продлится до 1 сентября 2028-го. Для земли, приобретенной позже, отсчет начинается с даты оформления права собственности. 

Согласно  постановлению правительства № 826 от 31 мая 2025 года, «‎неиспользуемым» участок могут признать‎‎, если Росреестр либо муниципальные власти выявили, что:

• более 50% площади захламлено предметами, не связанными с целевым использованием участка, отходами производства и потребления. Чтобы избежать изъятия, уборку нужно произвести максимум в течение года после проверки;
• на участке есть сооружения, они не являются самовольными постройками (самостроем), но у них разрушены крыша, стены, отсутствуют окна или стекла. Чтобы землю не посчитали неиспользуемой, признать дом подлежащим сносу или начать капитальный ремонт необходимо максимум в течение года после проверки. Когда сооружений несколько, земля признается неиспользуемой, только если все постройки, соответствующие виду разрешенного использования (ВРИ), находятся в подобном плачевном состоянии;
• приусадебный, садовый, огородный участок или иные земли, где не предусматривается строительство зданий, более чем на 50% покрыты сорными растениями высотой свыше метра, а также деревьями и кустарниками, не являющимися элементами благоустройства. Чтобы избежать изъятия, прореживание требуется провести максимум в течение года после проверки.

Особая ситуация — земля под строительство. Участок с ВРИ «индивидуальное жилое строительство» (ИЖС) признают неиспользуемым, если в течение семи лет с момента оформления прав на землю дом не был возведен и зарегистрирован. Для земли, предназначенной для иных сооружений, срок строительства — пять лет. Сверх этого с 2025 года даются дополнительно три года на освоение, до истечения которых участок нельзя изъять.

Когда инспекция фиксирует нарушение, собственнику выносят предупреждение и дают время улучшить состояние участка. Владельцу, который проигнорировал предписание, выписывают штраф по статье 8.8 КоАП. Для физического лица он составляет 1–1,5% от кадастровой стоимости земли, но не менее 20 тыс. рублей. Когда оценки не было — 20–50 тыс. рублей.

Если участок по-прежнему не используют и общий срок на освоение истек, землю изымают по решению суда. Через полгода после его вступления в силу участок продают с публичных торгов. И вот тогда его может свободно выкупить любой человек или организация.

Для земель сельхозназначения предусмотрен аналогичный механизм изъятия. Но признаки неиспользования немного  иные, а нарушения выявляет Россельхознадзор. Штраф и иск в суд грозят, если:

• проверяющие установили, что земля уже простаивает в течение трех и более лет подряд: «льготных» трех лет нет;
• обнаруженные нарушения не были устранены за предоставленное время.

Владимир Смирнов/ТАСС

Оформление заброшенного участка в собственность: законные способы

Поскольку у земли в России всегда есть хозяин, существуют два легальных пути завладеть участком:

• выкупить у собственника, если земля частная;
• получить участок от государства: выкупить, арендовать с правом выкупа, принять в бессрочное пользование.

При этом во втором случае возможны несколько сценариев:

• земля изначально принадлежит муниципалитету, региону или является федеральным имуществом;
• претендент на участок уговорил частного собственника добровольно отказаться от земли в пользу муниципалитета. Теперь договариваться о выкупе или аренде предстоит с местной администрацией;
• собственник частной земли умер, наследников нет либо в течение полугода ни один из них по тем или иным причинам не принял наследство. Участок перешел муниципалитету как выморочное имущество;
• частную землю принудительно изъяли по суду в пользу государства, потому что владелец не осваивал участок либо использовал его не по назначению. После этого землю выставили на торги.

Как получить сведения об участке и его владельцах

Первое, что необходимо человеку, который хочет получить заброшенную землю, — выяснить, кто является собственником интересующего участка.

Шаг 1. Открываете публичную кадастровую карту Росреестра. В меню выбираете группу «‎Земельные участки»‎, пункт «‎Земельные участки из ЕГРН». Находите на карте нужную территорию, нажимаете на нее и изучаете карточку объекта. 

Вас интересует вкладка «‎Информация» и графа «‎Форма собственности». В ней ‎‎может быть написано, например, «‎Частная», «‎Муниципальная», «‎Государственная»‎‎‎. От этого зависит, с кем предстоит далее договариваться о выкупе участка.

Самая сложная ситуация, когда в графе стоит прочерк. В этом случае возможны два объяснения:

• участок частный, собственники получили его до 31 января 1998 года — тогда вступил в силу федеральный закон о госрегистрации прав на недвижимость, а так называемой дачной амнистией владельцы не пользовались; 
• земля государственная, просто федеральные власти, регион и муниципалитет не распределили, кто именно за нее отвечает — в официальных документах пишут: «государственная собственность не разграничена».

Также бывает, что участка вообще нет на карте. Скорее всего это значит, что он не поставлен на кадастровый учет, межевание не проводилось, и даже примерные границы никогда не определяли. В таком случае земля тоже государственная. 

Читайте по теме Правила соток: за что могут изъять земельный участок в 2025 году 20 августа 2025

Чтобы убедиться наверняка, стоит оформить онлайн-справку от Росреестра, используя адрес. Иногда на самом деле данные есть в ЕГРН, но по какой-то причине не отображаются онлайн на карте.

Шаг 2. Обращаетесь к собственнику земли. Если она частная, есть несколько способов получить контакты хозяина:

• опросить владельцев соседних участков;
• обратиться к председателю либо другим членам правления СНТ или ОНТ, к старосте деревни. Телефон или электронная почта для связи должны быть на информационных стендах на территории товарищества, либо их можно узнать у местных жителей;
• сделать официальный запрос в администрацию населенного пункта;
• попробовать поискать объявление в интернете: возможно, участок продается;
• изучить записи в архиве администрации района, областной регистрационной палаты, земельного комитета — это может помочь, когда о собственнике ничего неизвестно и основные документы утеряны.

Если владелец земли умер, найти его наследников поможет нотариус.

Росреестр не раскроет постороннему человеку персональные данные хозяина участка, содержащиеся в выписке из ЕГРН. Но можно убедить местную администрацию или тот же Росреестр инициировать изъятие земли, которая не используется. Судья сделает запрос в ЕГРН, чтобы выяснить личность собственника, и претенденту на участок как соистцу станет известно имя.

Если земля государственная или собственник не указан в ЕГРН, то обращаться следует:

• в местную администрацию;
• региональный профильный орган управления земельными ресурсами;
• территориальное управление Росимущества (когда участок в федеральной собственности).

Валерий Шарифулин/ТАСС

Первый сценарий: оформление в собственность частного участка

Предположим, вы выяснили, что земля принадлежит человеку. Тогда следующие шаги:

• связаться с собственником или его наследниками;
• договориться о продаже или дарении;
• заключить договор;
• подать документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Это можно сделать через официальный сайт ведомства, используя усиленную электронную подпись, либо в МФЦ. Бумажной почтой разрешается отправлять бумаги, заверенные нотариусом. 

Отметим, что, если у предыдущего хозяина участка есть долги по взносам в СНТ или ОНТ, на нового владельца они автоматически не переходят. Хотя подобное может быть предусмотрено договором. Чтобы защитить себя от претензий правления, рекомендуется перед сделкой:

• запросить в правлении справку о долгах;
• четко прописать в договоре, что продавец гарантирует их отсутствие и обязуется погасить в случае обнаружения;
• зафиксировать показания счетчиков, если они установлены, в акте приема-передачи. 

Когда собственник решает отказаться от участка в пользу государства, он отправляет соответствующее заявление в Росреестр. Далее претендент на землю действует, как будто территория изначально была муниципальной.

Второй сценарий: оформление в собственность муниципального участка

В этом случае возможно несколько вариантов развития событий. Начнем с действий, которые потребуются, чтобы купить муниципальную землю на торгах:

• проверить по кадастровой карте, что у интересующего участка определены точные границы;
• при необходимости обратиться в администрацию с просьбой провести межевание и выставить землю на торги. В том числе это понадобится, когда сведения полностью отсутствуют в ЕГРН — тогда участок сформируют с нуля. Чтобы ускорить процесс, можно нанять кадастрового инженера за свой счет и подать схему расположения участка в администрацию на утверждение; 
• отслеживать объявления о начале аукциона по продаже интересующего участка — они публикуются на официальном сайте муниципалитета, в государственной информационной системе (ГИС)  «‎Торги»‎, на крупных электронных площадках, таких как «‎Сбербанк АСТ» или‎ «‎‎Российский аукционный дом» (РАД)‎. Авторизация в ГИС «‎Торги» — с помощью учетной записи на «‎Госуслугах»‎‎. Для участия в аукционе на других площадках может понадобиться усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП)‎;
• внести задаток, чтобы стать участником аукциона: как правило, требуется 20% от кадастровой стоимости участка и более;
• подать заявку на аукцион и участвовать в нем: из документов обычно нужны скан паспорта и квитанция об уплате задатка — конкретный перечень будет указан в системе;
• став победителем, заключить договор с муниципалитетом, внести оплату.

Если земля получена в аренду с правом выкупа, для оформления в собственность потребуется выполнить определенные условия. Например, построить на участке дом. Само здание можно будет зарегистрировать на себя сразу же. После этого нужно:

• направить в администрацию муниципалитета заявление на выкуп земли;
• заключить договор купли-продажи;
• зарегистрировать сделку в Росреестре;
• подать в муниципальную администрацию заявление на возврат переплаты за аренду.

Иногда физические лица могут арендовать или выкупить муниципальную землю и без торгов. Это разрешено Земельным кодексом для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство для собственных нужд. Алгоритм действий похожий:

• проверить границы на кадастровой карте и при необходимости провести межевание;
• подать в местную администрацию заявление с просьбой предоставить землю в собственность или аренду по предварительному согласованию. К заявлению прикладывают схему расположения участка на кадастровой карте;
• в течение 20 дней администрация публикует извещение об аукционе на своем сайте или в ГИС «‎Торги»;
• подождать месяц;
• если за это время других претендентов не появится, покупатель или арендатор получит решение о предварительном согласовании участка — оно дает право без повторных торгов получить землю в течение двух лет;
• провести межевание участка, поставить его на учет в ЕГРН;
• написать заявление в местную администрацию о предоставлении участка без проведения торгов, приложив решение о предварительном согласовании;
• заключить договор купли-продажи;
• зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Бесплатно муниципальную землю предоставляют:

• многодетным семьям;
• людям с инвалидностью и семьям, в которых есть ребенок с инвалидностью;
• Героям СССР и России.

В этом случае нужно:

• обратиться в ‎местную администрацию лично или через МФЦ;
• подать заявление и встать в очередь на получение земли.

Читайте по теме Землю — россиянам: кому государство предоставляет участки бесплатно 30 мая 2025

Третий сценарий: признание участка неиспользуемым и выкуп на торгах

Выше мы уже описали, как происходит изъятие неиспользуемой земли у недобросовестных владельцев. Напомним, что инициировать первоначальную проверку может в том числе человек, который желал бы выкупить участок.

Когда все необходимые процедуры завершатся, землю выставят на торги так же, как другие участки в муниципальной собственности. Сама процедура аукциона в этом случае не имеет каких-то особенностей. Однако важно помнить, что предыдущий владелец и его наследники могут обратиться в суд, чтобы оспорить изъятие и продажу участка. 

Аналогично стоит быть осторожным с выморочным имуществом. Внезапно обнаружившиеся наследники могут оспорить переход собственности. Им разрешено подавать в суд в течение трех лет с момента, когда они узнали о нарушении своих прав.

Какие документы понадобятся для оформления

На каждом этапе процесса будущему собственнику понадобится свой набор бумаг. Таблица ниже поможет сориентироваться:

Почему могут отказать в оформлении бесхозного участка в собственность

При регистрации прав требуется быть внимательным, собирая пакет документов и заполняя различные бумаги. Иначе в ряде случаев Росреестр откажет. Так может произойти, если: 

• не проведено межевание — не определены четкие координаты границ участка. Актуально для земли, которая в ЕГРН имеет пометку «ранее учтенная‎»‎;
• найдена реестровая ошибка — границы участка накладываются на соседний;
• есть ошибки в документах: неполный пакет, неверно составлено заявление, не приложено решение суда или постановление администрации о предоставлении земли;
• участок арестован, поскольку со старого владельца взыскивают долги судебные приставы;
• участок в залоге, например, у банка;
• участок находится, например, в водоохранной зоне, а его планируется использовать под ИЖС;
• категория земель не соответствует желаемому ВРИ. Например, землю сельхозназначения хотят зарегистрировать как участок под ИЖС;
• площадь земли меньше регионального стандарта для участков с желаемым ВРИ;
• участник торгов не внес задаток.

Ксения Кононова/Создано ИИ/ТАСС

Чем грозит самовольный захват земли

Мы уже упоминали, что в Кодексе об административных правонарушениях предусмотрены штрафы за самовольное занятие земельного участка. 

Однако в Гражданском кодексе при этом есть статья 234, которая разрешает оформить собственность на участок на основании «‎приобретательной давности». Согласно этой норме, лицо, не являющееся владельцем недвижимости, может зарегистрировать права на нее через 15 лет. Это позволено тому, кто добросовестно, открыто и непрерывно владел землей, домом, как своими, все это время.‎ При этом «‎добросовестно» подразумевает, что человек не ‎знал и не должен был знать, что у него нет оснований для получения права собственности. 

То есть, если семья заняла участок, суммарно 15 лет жила на нем, благоустраивала, использовала и за это время никто не заявил о самозахвате, государство официально признает за фактическими хозяевами их права. Причем воспользоваться этим правилом могут в том числе наследники. 

Например, родители владели землей подобным образом 10 лет. Через пять лет их дети-наследники смогут обратиться в суд, а затем на основании его решения получить свидетельство о собственности в Росреестре.

Но даже после этого еще в течение трех лет у предыдущих владельцев или их наследников будет возможность это оспорить.

На практике нельзя гарантировать, что за такой долгий срок реальные хозяева участка не предъявят незваным гостям претензий и что через 15 лет в суде получится доказать свою добросовестность.