Выбираем способ управления домом: когда выгодно создавать ТСЖ

Многие жильцы хотят создать ТСЖ в многоквартирном доме, но боятся запутаться в законах. Объясняем, чем товарищество собственников жилья отличается от управляющей компании, чем выгоден каждый способ управления домом и как правильно перейти из УК в ТСЖ.

Что такое ТСЖ

Главный документ, регламентирующий создание и деятельность ТСЖ, — шестой раздел Жилищного кодекса. Согласно определению в статье 135, собственники недвижимости объединяются в товарищество, чтобы совместно владеть, управлять общим имуществом, пользоваться им и содержать его.

ТСЖ могут создавать собственники:

• из одного многоквартирного дома. Причем, если принято решение оформить товарищество, оно будет отвечать за обслуживание всех подъездов. Нельзя создать ТСЖ в одном или нескольких из них, но игнорировать его существование в других. Аналогично невозможно учредить одновременно два ТСЖ в одном доме;

• из нескольких жилых домов, если их земельные участки имеют общую границу, согласно Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН), и если при этом здания подключены к одной инженерно-технической сети либо совместно используется другая инфраструктура.

Во втором случае дома могут быть как многоквартирными, так и нет. Кроме того, согласно статье 142, можно учредить отдельные ТСЖ в каждом доме, а затем создать их объединение, ассоциацию или союз.

Если в доме решили создать ТСЖ, а кто-то из собственников с этим не согласен, в товарищество можно не вступать. Это право, а не обязанность. Однако, чтобы ТСЖ возникло и существовало, в нем должны состоять владельцы квартир, на которых во время общего собрания собственников приходится более половины голосов.

Читайте по теме Ошибки в квитанции: куда жаловаться и как компенсировать переплату за коммунальные услуги 02 июля 2026

При этом важно учитывать, что у кого-то из собственников может быть больше одного голоса. ‎Согласно статье 48 Жилищного кодекса, их количество «пропорционально... доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме‎».‎ Статья 37, в свою очередь, уточняет: «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме... пропорциональна размеру общей площади указанного помещения‎» (то есть квартиры)‎.

Проще говоря, если в доме 70 собственников, нет требования, чтобы в ТСЖ состояли 36 собственников (50% + 1). Важно не число людей, а размеры жилья, которым они владеют, и как площадь квартир соотносится с общедомовым имуществом. Узнать свою долю в общедомовой собственности можно, запросив данные в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

ТСЖ создается как юрлицо — некоммерческая организация (НКО). Если возникают долги, товарищество отвечает по обязательствам своим имуществом. Но напрямую членов ТСЖ это не затрагивает, так же как товарищество не отвечает по личным обязательствам отдельных собственников.

Сергей Бобылев/ТАСС

ТСЖ или управляющая компания: что выбрать?

Однозначного ответа, какой способ управления домом лучше, нет. Все индивидуально и зависит от многих факторов: состояния здания и коммуникаций, ожидаемых затрат на их содержание, процента собственников, живущих в доме, дружности и активности соседей, даже их образования.

Всего жилищный кодекс позволяет собственникам квартир выбирать один из нескольких вариантов управления домом. Они могут:

• делать это непосредственно, коллективно;

• создавать ТСЖ либо кооператив, и тогда несколько людей (избранное правление) будут защищать и представлять интересы всех собственников;

• заключить договор с профессиональной управляющей компанией (УК) и переложить все вопросы, касающиеся содержания дома, на плечи специалистов.

Также разрешен четвертый, гибридный вариант: сначала оформить товарищество, а потом от его имени нанять УК. То есть де-факто дом обслуживает управляющая организация, но контролируют ее работу члены правления ТСЖ. Остальным собственникам не нужно на постоянной основе уделять время и внимание этим вопросам.

Если ТСЖ нанимает профессионального управляющего или подписывает договор с УК, этот человек или представители организации не могут быть членами правления.

В ТСЖ усиленный контроль собственников за всеми процессами — это не только сильная, но и слабая сторона. Например, где-то много квартир, которые фактические жильцы снимают. Они могут активно интересоваться жизнью дома, но не имеют права участвовать в голосованиях, поскольку не являются собственниками. При этом сами арендодатели, владеющие недвижимостью, могут игнорировать собрания, поскольку живут в другом месте.

В другом доме нет собственников, у которых достаточно времени и сил, чтобы исполнять роль членов правления и ревизионной комиссии. Либо у них есть желание взять на себя эти обязанности, но не хватает юридических, экономических знаний. Непрофессионалы рискуют допустить ошибки, которые впоследствии приведут к судебным тяжбам с коммунальными службами или банкротству ТСЖ. В случае причинения ущерба своими недобросовестными действиями члены правления будут отвечать перед ТСЖ своим имуществом.

В третьем доме часть собственников отказывается становиться членами товарищества, еще часть игнорирует общие собрания. Соседи делятся как минимум на два лагеря, конфликтуют. Кворум не набирается, результаты голосований не вступают в силу. Это значительно затрудняет совместное управление домом, даже если основную работу берут на себя члены правления.

Читайте по теме Новая жизнь многоквартирного дома: как проходит капитальный ремонт 24 апреля 2025

В приведенных выше примерах УК, вероятно, будет более предпочтительным вариантом управления домом. Но, с другой стороны, не всегда управляющие компании работают добросовестно. Известно немало случаев, когда организация собирает оплату с собственников, а свои обязанности не выполняет или выполняет плохо. Двор и подъезды не убирают вовремя, зимой с крыш подолгу не счищают снег и сосульки, поломки не ремонтируют.

В подобных ситуациях жители часто стремятся избавиться от «‎прослойки» в виде УК между собой и подрядчиками и создают ТСЖ. Это позволяет нанимать исполнителей самостоятельно и прозрачно контролировать финансы.

Данил Киселев/ТАСС

Как оформить ТСЖ за 7 шагов

Создание ТСЖ — процесс, который состоит из нескольких обязательных этапов. Основные шаги следующие:

1. Подготовиться к общему собранию собственников. В частности, собрать документы и подготовить текст устава ТСЖ;

2. Провести общее собрание, подсчитать голоса, оформить протокол;

3. Оплатить пошлину для регистрации юрлица в налоговой — 4 тыс. рублей. Если подавать документы онлайн с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП), ТСЖ зарегистрируют бесплатно;

4. Зарегистрировать ТСЖ в налоговой. С 2014 года юрлицо оформляется как «‎товарищество собственников недвижимости» (ТСН). ТСЖ — это один из его подвидов, наравне с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими товариществами (СНТ, ОНТ и ДНТ);

5. Открыть расчетный счет в банке и оформить печать;

6. Провести собрание членов ТСЖ, выбрать правление и ревизоров;

7. Начать работу — заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, организовать аварийно-диспетчерское обслуживание.

Подробно о том, как проходит каждый этап, мы рассказали в отдельной статье. На сегодняшний день эта инструкция все еще актуальна. Стоит только дополнительно учитывать небольшие новшества 2025 года, связанные с Государственной информационной системой ЖКХ (ГИС ЖКХ):

• раньше можно было использовать коммерческие цифровые сервисы для проведения общего собрания собственников и голосования онлайн. Теперь ГИС ЖКХ по закону единственная электронная площадка, доступная при таком сценарии;

• уведомления о грядущем собрании собственников и проведении голосования обязательно дублировать онлайн через ГИС ЖКХ;

• в бюллетенях помимо Ф. И. О., адреса и площади недвижимости нужно дополнительно указывать СНИЛС. Иначе данные о голосовании не получится внести в ГИС ЖКХ, а это обязательно.

Также раньше жильцы нередко совмещали голосование за создание ТСЖ и выбор членов правления. Это позволяло решить все вопросы на одном собрании собственников. Сейчас так делать не рекомендуется. С точки зрения закона невозможно выбрать исполнительный орган в НКО, если юрлицо еще не учредили. К тому же правление выбирают члены ТСЖ, а не все собственники. При нарушении ФНС может отказать в регистрации. Выбирайте правление, ревизионную комиссию после того, как получите документы из налоговой.

Переход из УК в ТСЖ: на что обратить внимание при переходе

Следует помнить, что владельцы квартир имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, даже если она обслуживает дом меньше года. Это возможно, когда УК не выполняет свои обязанности либо решено создать ТСЖ, то есть сменить способ управления домом. Чтобы запустить процесс, требуется:

• принять соответствующее решение на общем собрании. Нужно собрать более 50% голосов от числа всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании;

• письменно уведомить УК о решении в течение пяти рабочих дней.

• Подробно мы описали, как происходит смена управляющей компании, в тематической статье. Как и инструкция по созданию ТСЖ, она остается актуальной. Не будем повторяться и обратим внимание на нововведения, связанные с ГИС ЖКХ:

• оригиналы документов, касающихся расторжения договора с УК, передают в Госжилинспекцию в течение пяти рабочих дней после собрания. А вот уведомление через ГИС ЖКХ рекомендуется отправлять как можно скорее;

• в ГИС ЖКХ автоматически фиксируется, если УК не передала техническую документацию дома в течение трех рабочих дней. Это упрощает контроль за соблюдением сроков для Госжилинспекции.

Кроме того, стоит учитывать: пока Госжилинспекция не отозвала лицензию на управление конкретным домом, УК может продолжать в первый переходный месяц выставлять квитанции. Одновременно уже созданное ТСЖ имеет право выписывать свои. Важно избежать этого, синхронизировав даты перехода власти от управляющей компании к товариществу.

Также, если у жителей были долги по коммунальным услугам, ТСЖ может, но не обязано гасить их вместо управляющей компании. При этом у УК в переходный период остается возможность за неуплату отключить дом, например, от воды. Чтобы избежать такого сценария, важно заранее перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Читайте по теме Между небом и землей: что делать, если в доме часто ломается лифт 18 февраля 2025

ТСЖ может принять долги от УК по договору уступки прав (цессии). Но соглашаться на это нужно, только если для конкретного должника собран полный пакет документов: договоры, расчеты. В противном случае даже через суд взыскать средства будет проблематично.

Каждый такой должник дает согласие на переход долга и получает письменное уведомление об этом от ТСЖ. Его вручат под подпись или пришлют заказным письмом. Без этого товарищество не может легально взыскивать неоплаченные взносы.

Если долгов нет и жители хотят платить за коммуналку через ТСЖ, бухгалтеру важно оформлять собранные средства транзитом, а не через счета доходов. В противном случае товарищество ‎получит необоснованную прибыль. ‎У налоговой возникнут претензии.

Алексей Смышляев/ТАСС

Типичные ошибки при создании ТСЖ

Собственникам следует быть крайне внимательными в следующих вопросах:

• продублировано ли оповещение, что планируется собрание, в ГИС ЖКХ. С 2025 года это обязательно;

• верно ли сформулирована повестка собрания собственников. Расторжение договора с УК и создание ТСЖ — отдельные вопросы. Для выбора правления и ревизионной комиссии потребуется отдельное собрание, когда товарищество уже будет зарегистрировано;

• указан ли СНИЛС в бюллетенях голосования. Без него данные не внести в ГИС ЖКХ;

• правильно ли подсчитаны голоса. Как мы уже говорили, у одного человека может быть больше одного голоса, в зависимости от площади жилья и объема общедомового имущества. Также для создания товарищества нужно больше 50% голосов всех собственников, включая тех, которые решат не участвовать в голосовании. Кворум подсчитывается общий для очной и заочной части собрания;

• корректно ли собрано приложение к протоколу. В него входят реестр собственников, копии бюллетеней, уведомления о проведении собрания;

• соблюдены ли сроки. Например, на подсчет голосов и составление протокола дается 10 дней, а уведомить Госжилинспекцию, что ТСЖ зарегистрировано в налоговой, нужно в течение 5 рабочих дней. При опозданиях ГЖИ зафиксирует нарушение, результаты собрания собственников могут признать недействительными;

• как сформулировано наименование юрлица. Регистрируется товарищество собственников недвижимости (ТСН). ТСЖ — его подвид. То есть в документах должно значиться «Товарищество собственников недвижимости "ТСЖ "Ромашка"‎» (например);

• не забыли ли зарегистрировать членов ТСЖ. Собственники не вступят в товарищество автоматически, нужно собрать заявления;

• подписан ли акт приема-передачи ключей и технической документации от УК. Без этого управляющая компания может сделать вид, что все еще имеет право обслуживать дом и продолжить выставлять счета;

• договоры с подрядчиками заключены после того, как ТСЖ зарегистрировано в налоговой. В противном случае это контракт с несуществующим юрлицом, он юридически ничтожен.

Внимательность важна и в любых других аспектах. Все процедуры, связанные с проведением собрания, расторжением договора с управляющей компанией, учреждением ТСЖ и его дальнейшей деятельностью, четко регламентированы. Необходимо тщательно изучить эти правила и следовать им. В противном случае Госжилинспекция, управляющая компания, собственники, не согласные с созданием ТСЖ, смогут оспорить изменения, которых добиваются инициативные жители.