Иногда собственники, с которых взыскивают долги, рискуют остаться без недвижимости, даже если это их единственное жилье. В первую очередь это касается имущества в залоге, а также домов и квартир, которые суд посчитает роскошными. Объясняем, что нужно учитывать, чтобы увеличить шансы сохранить свою квартиру или дом в случае банкротства.
Что такое единственное жилье
Четко зафиксированного определения, что такое «единственное жилье» или «единственное жилое помещение», в федеральном законодательстве нет. Обычно суд понимает под этим место, которое остается для семьи должника единственным пригодным для постоянного проживания.
При рассмотрении дела о взыскании просроченной задолженности или оформлении банкротства такой статус может быть присвоен не только квартире, но и участку с частным домом — землю и здание в данном случае рассматривают как единое целое. Отдельная комната или невыделенная доля в недвижимости тоже считаются.
Важно учитывать: когда речь идет об индивидуальной застройке, дом должен быть официально зарегистрирован как жилой. В случае недостроенного здания, даже если по факту семья уже заселилась, должнику придется бороться и доказывать право защитить недвижимость от взыскания. Аргументами в пользу собственника станут работающие системы отопления, водоснабжения, канализации, оборудованная кухня.
Что касается апартаментов, хотя де-юре они не относятся к жилому фонду, в 2025 году Верховный суд постановил, что такая недвижимость может быть признана единственным жильем.
Регистрация в другом помещении, которое не принадлежит должнику на праве собственности, не влияет на то, считается ли жилье единственным. Например, выросший ребенок может иметь персональный коттедж, но все еще быть прописан в квартире родителей, в которой у него не выделена доля. Тогда единственным жильем в случае взыскания долгов признают именно личный частный дом.
Такой сценарий возможен, и когда на часть квартиры оформлено право собственности или сохраняется право пользования. Но при соблюдении условия: если выделить долю физически, «в натуре», площади помещения будет недостаточно для нормальной жизни. Примером подобного судебного решения может служить исход дела, которое рассматривалось в Тюмени в 2022 году.
Конкретные цифры, сколько минимум квадратных метров должно приходиться на человека, в каждом регионе свои. Необходимо изучить норму предоставления площади в своем субъекте, на которую ориентируются при найме муниципального жилья. В среднем это 15–18 кв. м.
Иногда должник фактически проживает и зарегистрирован в одном регионе, а его «единственное жилье» расположено в другом. В таком случае дом или квартира все равно могут получить защиту от взыскания. Недвижимость не будет выставлена на торги только потому, что на данный момент собственник переехал. Похожее дело рассматривалось, например, в Тюмени в 2023 году.
Недвижимость за рубежом находится вне юрисдикции РФ, поэтому ее нельзя признать жильем. И следовательно, она не учитывается, когда нужно определять, какую квартиру или дом посчитают «единственным пригодным для постоянного проживания».
Основные причины изъятия
Речь об изъятии жилья в принципе может зайти, когда:
-
человек уклоняется от уплаты коммунальных платежей и задолженность сохраняется уже дольше шести месяцев;
-
долг по алиментам соразмерен стоимости имущества;
-
не возвращаются долги кредиторам: банкам, юридическим или физическим лицам;
-
оформление банкротства;
-
суд признал куплю-продажу недвижимости недействительной;
-
проведена незаконная перепланировка, которая угрожает всему зданию, собственник отказывается вернуть помещение в изначальный вид;
-
жилое помещение незаконно используется как нежилое для коммерческих нужд. Например, на первом этаже многоквартирного дома открыт магазин;
-
конфискуется имущество, полученное в результате тяжких преступлений или приобретенное на доходы от преступной деятельности. Речь в том числе о виновных в распространении фейков об армии, призывах к госизмене, терроризме, наркоторговле, коррупции;
-
человек виновен в причинении вреда здоровью и должен выплачивать пострадавшему компенсацию, но накопился долг.
Как мы уже говорили, если жилье признано единственным, оно защищено от взыскания по исполнительному производству и при процедуре банкротства. Иммунитет не распространяется на заложенную и «роскошную», избыточную недвижимость, а также не применяется при злоупотреблении правом. Далее мы подробнее расскажем про каждое из этих исключений.
Когда могут забрать единственное жилье
Так называемый исполнительский иммунитет не позволяет изъять у собственника квартиру или дом. Именно поэтому для недвижимости важен статус «единственной»: при взыскании любых долгов или оформлении банкротства он дает жилищу защиту.
Более того, поскольку эта недвижимость не используется для погашения долгов, никак не ограничено право ей распоряжаться: жилье можно продать, подарить, и сделку не отменят, признав ничтожной. Хотя, например, во время процедуры банкротства все же лучше уведомлять о своем решении конкурсного управляющего.
Но такой спасительный статус не получает жилье, которое находится в залоге у банка. В первую очередь — недвижимость, приобретенная в ипотеку, пока заем не выплачен. Аналогично квартира или дом могут быть переданы в залог для оформления потребительского кредита.
При этом иногда собственнику приходится поволноваться, даже если на недвижимость не наложено никаких обременений. Суд может решить, что ее размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности в жилище, а продажа позволит покрыть часть долгов. В таком случае исполнительский иммунитет не будет применяться — квартиру или дом выставят на торги.
Какое именно жилье признают «роскошным», невозможно заранее предсказать наверняка. На данный момент в законодательстве не закреплены конкретные критерии, так что суды рассматривают каждый случай индивидуально. Верховный суд рекомендовал ориентироваться в том числе:
-
на общую жилую площадь помещения;
-
его конструктивные особенности;
-
внешнее и внутреннее художественное оформление;
-
техническое оснащение;
-
рыночную стоимость;
-
расположение;
-
уровень инфраструктуры в районе;
-
количество членов семьи, проживающих совместно с должником;
- принятые в регионе социальные нормативы, касающиеся минимального метража на человека.
Например, маленькая, но дорогая квартира в элитном жилом комплексе может подлежать размену.
Если у собственника несколько объектов недвижимости, по тому же принципу определяют, какой из них защитить исполнительским иммунитетом как единственное жилье, а какой выставить на торги для погашения долгов.
Важно подчеркнуть: в любом случае совсем без крыши над головой семью не оставят. Когда залоговая недвижимость переходит банку, должник и его близкие могут временно поселиться в «маневренном фонде». Это предусмотрено статьей 106 Жилищного кодекса. А при продаже «роскошного» жилья часть выручки используют, чтобы приобрести собственнику более скромное в том же населенном пункте. Иногда замещающее жилище для должника еще до продажи имеющегося приобретает кредитор.
Отметим, что в ближайшее время правила размена большой недвижимости станут более четкими. Сейчас Минюст заканчивает работу над соответствующими поправками в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Он уже прошел стадию независимой антикоррупционной экспертизы.
Хитрости не помогут
Еще один возможный сценарий, когда воспользоваться исполнительским иммунитетом не удастся, — злоупотребление правом. Попытка изменить статус имущества перед началом рассмотрения дела в суде с большой вероятностью не поможет, а навредит.
Не нужно:
-
фиктивно продавать остальную недвижимость перед тем, как подать заявление на банкротство, оставляя конкретную квартиру или дом де-юре единственными;
-
специально менять место регистрации;
-
дарить единственное жилье родственникам.
Если суд вычислит, что собственник был недобросовестным, намеренно скрывал имущество, чтобы не расплачиваться им по долгам, исполнительский иммунитет для оставшейся недвижимости не одобрят.
Известен случай из судебной практики. Сын должен был унаследовать квартиру умершего отца. Но, если он соглашался стать новым собственником, то ему автоматически также переходил долг покойного в размере более 9 млн рублей. Мужчина хотел защитить недвижимость исполнительским иммунитетом и, прежде чем принять наследство, подарил матери имевшуюся у него долю в другом помещении. Квартира, полученная от отца, де-юре стала его единственным жильем. Суд посчитал это намеренным ухудшением жилищных условий и отказал в защитном статусе.
Как избежать изъятия единственного жилья
Законные механизмы, которые позволяют сохранить жилье даже при серьезных долгах, — реструктуризация и мировое соглашение с кредиторами. Во время рассмотрения дела в суде важно не экономить на помощи юристов. Они помогут грамотно представить свою позицию — не допустить критичных ошибок, не забыть существенные нюансы.
Доказать, что жилье должно быть защищено иммунитетом, поможет:
-
выписка из ЕГРН за несколько лет, подтверждающая, что недвижимость действительно единственная, давно в собственности, стоимость не выше, чем у аналогичных объектов в том же районе;
-
оценка или заключение эксперта относительно стоимости (рыночная и кадастровая различаются);
-
сведения о регистрации: идеально, если она совпадает с фактическим местом проживания и это именно квартира или дом, которые требуется признать единственным жильем;
-
сведения о других, совместно проживающих членах семьи; особенно важно доказать, что площадь недвижимости не чересчур велика, его не следует разменивать;
-
анализ значимости инфраструктуры района для семьи — обоснование, что она не может переехать. В том числе можно аргументировать удаленностью альтернатив до детского сада, школы, места работы, лечения, привычных мест досуга. Удовлетворение требований кредиторов не должно кардинально менять уклад жизни;
-
анализ, какое жилье может быть предложено должнику или его семье взамен, если единственный дом или квартиру продадут с торгов.
Также важно иметь в виду, что есть способ избежать изъятия ипотечного жилья, когда оно единственное, а собственник оформляет банкротство. Эта возможность доступна, если все платежи по жилищному кредиту были вовремя или задолженность будет погашена в течение трех месяцев. При соблюдении этого условия разрешается заключить с банком мировое соглашение. Либо некое третье лицо, например родственник, может согласиться по графику выплачивать ипотеку вместо должника, а тот будет по мере возможности компенсировать траты помощнику.
Что не могут забрать при банкротстве
Помимо единственного жилья, исполнительским иммунитетом также защищено другое имущество должника и его мужа или жены. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание при исполнительном производстве, представлен в статье 446 Гражданско-процессуального кодекса.
Вот некоторые из пунктов:
-
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
-
предметы обычной домашней обстановки и обихода; вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
-
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден должник;
-
имущество, необходимое для профессиональных занятий должника. При условии, что стоимость не превышает 10 тыс. рублей;
-
транспорт и другое имущество, необходимое должнику-инвалиду;
-
единственное транспортное средство у многодетной семьи, членом которой является должник.
Подробнее о том, как сохранить финансы и собственность при банкротстве супруга, мы ранее рассказывали в отдельной статье.
