Иногда страхи становятся реальностью: внезапно человек узнает, что мошенники украли его данные и заочно переоформили квартиру. Чтобы этого не случилось, в России предусмотрена возможность установить самозапрет на регистрацию недвижимости без личного участия. Объясняем, как устроен такой механизм защиты и как им воспользоваться.
Что такое запрет на регистрацию недвижимости без личного участия
Суть механизма ограничений в особой отметке, которая появляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Когда она есть, сделку с недвижимостью, переход прав на нее не регистрируют, если документы в Росреестр подает не собственник.
Возможность устанавливать подобные ограничения существует с осени 2013 года. Тогда были внесены поправки в федеральный закон, регулировавший регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Позже аналогичный самозапрет был предусмотрен и в обновленном федеральном законе № 218, который вступил в силу в 2017 году. Он действует и сегодня. С конца 2023-го разрешено устанавливать блокировку онлайн.
Важно иметь в виду, что ЕГРН — это база, где собрана информация в первую очередь о недвижимости. Отметка об ограничениях ставится на «карточку» конкретных земельных участков, домов, квартир. То есть запрет привязан к собственности, ее кадастровому номеру, а не к владельцу. На практике это означает, что хозяину нескольких объектов нужно подавать отдельные заявления, чтобы блокировка действовала для каждого из них.
Аналогично происходит, когда собственность долевая и части каждого собственника присвоен свой номер в ЕГРН. В связи с этим хозяева устанавливают и снимают запрет на действия только со своей долей жилья. Например, на мать, отца и ребенка оформлено по 1/3 их квартиры. Значит, чтобы полностью защитить жилье, им понадобится подать три заявления: по одному от лица каждого собственника. За несовершеннолетнего ребенка это сделает кто-то из родителей как законный представитель.
Зачем устанавливать запрет на сделки с жильем без личного присутствия
Как и другие подобные ограничения (например, на заочное оформление кредитов) это способ защиты от мошенников. Подобная возможность особенно полезна:
-
при частых отъездах за границу;
-
для владельцев единственного жилья;
-
для людей, которые относятся к уязвимым категориям: пожилых, одиноких, сирот.
-
Если блокировка установлена, без желания и ведома собственника совершить сделку нельзя:
-
злоумышленники не могут продать квартиру по поддельной доверенности;
-
снижен риск махинаций и ошибок со стороны риэлторов. Недвижимость не смогут переоформить за спиной у собственника.
Какие ограничения вносятся в ЕГРН
Самозапрет касается регистрации перехода, прекращения, ограничения прав на недвижимость, а также обременений.
Таким образом, когда в ЕГРН есть соответствующая отметка, без личного участия собственника нельзя:
-
продать участок, дом или квартиру;
-
подарить их;
-
сдать внаем или в аренду;
-
сделать залогом для обеспечения кредита (такие займы бывают не только при ипотеке);
-
оформить пожизненную ренту.
Все доверенности, даже не фальшивые, которые давали право распоряжаться имуществом, после самозапрета теряют силу. Пока блокировка действует, воспользоваться ими не получится.
Когда запрет на сделки с недвижимостью не действует
Следует иметь в виду, что запрет на регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее без личного участия не является универсальным и всобъемлющим. Есть ряд ситуаций, когда такая блокировка будет проигнорирована.
Риск 1. Собственник под давлением мошенников соглашается на продажу, дарение, обмен квартиры или дома и сам подает документы в Росреестр. При этом важно учитывать, что к бумагам, подписанным лично, приравниваются в том числе электронные копии, защищенные цифровой подписью (ЭЦП). А она в свою очередь применяется в том числе в онлайн-сервисах.
Риск 2. Любая сторона сделки может обращаться в Росреестр, если текущий собственник ранее лично подписал договор в присутствии нотариуса. Помимо этого заверенные документы может отправить сам нотариус или его работник. Они также имеют право помогать, например, наследникам, поскольку свидетельство о праве на наследство нужно получать тоже через нотариуса, а без него переоформить недвижимость на себя нельзя.
Риск 3. Действия с недвижимостью производят на основании суда или по требованию судебного пристава:
-
недвижимость выставляют на торги для погашения долга;
-
супруги делят имущество после развода;
-
участок, дом или квартира арестованы в рамках уголовного дела;
-
жилье регистрирует наследник.
Риск 4. Жилье участвует в программе реновации в Москве. Когда власти предоставляют квартиру для переезда из старого жилого фонда, чтобы зарегистрировать переход права собственности, снимать ограничение не требуется.
Риск 5. Недвижимость изымают "для государственных нужд". Например, согласно Земельному кодексу, участок могут изъять для строительства или реконструкции объектов государственного значения, когда нет других вариантов, как провести работы. Этой возможностью пользуются для развития систем водоснабжения и водооведения, энергетических систем, атомной энергетики, реализации проектов в сфере обороны, космоса, а также федеральных и региональных инициатив, касающихся связи и транспорта.
Как установить запрет на сделки через «Госуслуги»
Когда у человека уже подтверждена учетная запись на портале и есть электронная подпись, нужно только отправить заявление в Росреестр. Если чего-то не хватает, потребуется выполнить подготовительные шаги. Ниже мы описали всю процедуру подробнее.
Шаг 1. Убедиться, что учетная запись на портале подтверждена. Если нет, это можно исправить буквально за 10 минут, используя приложение банка: такая возможность предусмотрена у большинства крупных финансовых организаций. Клиентам тех банков, которых нет в списке, а также людям, чьи данные в профиле «Госуслуг» не совпадают с банковскими, придется потратить чуть больше усилий. В таких случаях доступны три альтернативы:
-
обратиться в центр обслуживания;
-
получить код подтверждения заказным письмом по «Почте России»;
-
воспользоваться усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Шаг 2. Получить УКЭП для оформления самозапрета, если электронной подписи еще нет. Для этого нужно воспользоваться приложением «Госключ».
Процедура регистрации в нем бесплатная, но потребуется подтвердить личность одним из трех способов:
-
загранпаспортом с биометрическим чипом. Его нужно просканировать планшетом или телефоном с NFC-сканером;
-
использовать данные из Единой биометрической системы (ЕБС) .
-
очно в МФЦ или банке. В этом случае предварительно убедитесь, что в выбранном отделении можно пройти идентификацию, и не забудьте взять с собой паспорт.
Шаг 3. Заполнить через «Госуслуги» заявление, чтобы установить запрет на регистрацию прав и на недвижимость и сделок с ней без личного участия. Помимо подтвержденного профиля на портале и УКЭП для этого потребуются:
-
паспорт собственника;
-
его ИНН;
-
кадастровый номер участка, дома или квартиры, на действия с которым устанавливается блокировка.
Напоминаем, что для каждого объекта ограничения вводят по отдельности. То есть, например, для дома и дачи процедуру понадобится провести дважды.
Если профиль на «Госуслугах» заполнен, вполне вероятно, что вручную данные вводить не придется — система возьмет их из базы. Останется только проверить, что все сведения корректные и актуальные.
Оплачивать какую-либо пошлину не нужно. Отправляете заявление в Росреестр и ждете. Отметка о запрете появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней. Когда это произойдет, в личный кабинет на «Госуслугах» придет уведомление.
Запрет действует бессрочно.
Как установить запрет на сделки через МФЦ
Когда подтвержденного профиля на «Госуслугах» и УКЭП нет и не хочется тратить время и силы на верификацию, заявление в Росреестр можно подать в любом МФЦ. При этом не важно, где находится собственник, а где недвижимость. Даже из Калининграда можно без проблем установить блокировку на действия с квартирой во Владивостоке — ехать на другой конец страны ради этого не придется.
Еще один нюанс: пойти в «Мои документы» и подать заявление на установку запрета может не только сам собственник, но и его представитель. Главное, чтобы у такого человека была нотариально заверенная доверенность и в ней были предусмотрены соответствующие полномочия.
В МФЦ для оформления запрета понадобятся:
-
паспорт собственника;
-
его ИНН;
-
бумаги на невижимость.
Представитель также берет доверенность, а вместо паспорта собственника — свой. Сотрудник «Моих документов» сам составит заявление, его останется только подписать.
Как и при оформлении через «Госуслуги», отметка в ЕГРН появится в течение пяти рабочих дней. О том, какубедиться, что это произошло, мы расскажем в следующем разделе.
Как проверить статус запрета
У собственника есть два основных варианта, как это сделать:
-
через «Госуслуги». Ищем раздел «Недвижимость» во вкладке «Документы». При нажатии на нужный объект в списке собственности будет видет текущий статус запрета и, если он установлен, дата внесения записи в ЕГРН;
-
через личный кабинет на сайте Росреестра. В разделе «Мои объекты» опубликована таблица со всеми домами, квартирами и участками собственника. Выбираем строку с нужным, находим колонку «Вид права/обременения» и нажимаем на ссылку «Список прав и обременений».
- Третий вариант — выписка из ЕГРН. Эта возможность доступна не только владельцу недвижимости, но и сторонним лицам. Например, потенциальным покупателям жилья. Оформить выписку можно как через «Госуслуги», так и в МФЦ. В готовом документе отметка о запрете будет в разделе «Ограничение права и обременение объекта недвижимости».
Как снять запрет
Сделать это можно по своему желанию в любой момент. Чтобы убрать блокировку, потребуется сделать практически то же самое, что и для его оформления:
Вариант 1. Подать заявление в Росреестр через «Госуслуги», используя подтвержденную учетную запись и УКЭП. Напоминаем, что учетная запись обязательно должна быть подтвержденной. В форме снова будут указаны паспортные данные собственника, ИНН и кадастровый номер недвижимости. Если эта информация уже есть в личном кабинете, вручную ее вводить не потребуется;
Вариант 2. Прийти в МФЦ и попросить специалиста заполнить заявку в Росреестр. С собой нужно иметь паспорт, ИНН и бумаги на недвижимость.
В обоих случаях отметка о запрете в ЕГРН пропадет в течение пяти рабочих дней.
Когда запрет снимают для продажи жилья, банки, выдающие ипотечный кредит, и нотариусы иногда требуют, чтобы собственник убрал блокировку до того, как состоится сделка. Однако стоит учитывать: не запрещено подавать в Росреестр заявление на отмену ограничений одновременно с подписанным договором купли-продажи и другими документами, необходимыми для передачи прав на недвижимость.
Нужно помнить: установить запрет по доверенности можно, а вот снять его — нет. Исключение составляют случаи, когда собственник недееспособен и от его имени действуют законные представители. Например, за ребенка блокировкой управляют родители, за человека с тяжелой ментальной инвалидностью — его опекуны.
Нередко хозяева устанавливают ограничения на сделки без личного участия, когда переезжают из России в другую страну. При этом они должны учитывать, что снимать ограничение можно только самостоятельно.
Например, другой долей в квартире владеет родитель, брат или сестра собственника. Спустя какое-то время жилье решают продать. Родственнику придется потратить время и деньги, чтобы приехать из-за рубежа и уладить вопрос с документами. Выписать доверенность через посольство или снять запрет дистанционно без «Госуслуг» не получится.
Дополнительная защита
Добавим, что в России для защиты собственников от мошенничества предусмотрена еще одна мера. С 2019 года по умолчанию Росреестр не принимает от физических лиц документы в электронном виде. Чтобы зарегистрировать сделку, бумаги необходимо подавать очно через МФЦ.
Онлайн-оформление возможно только в том случае, если:
-
владелец недвижимости отдельно дал на это согласие. Для этого нужно подать соответствующее заявление через МФЦ;
-
у каждого участника сделки должна быть УКЭП для подписи документов.
До тех пор, пока это не произошло, Росреестр будет оставлять электронные заявки от физических лиц без рассмотрения. В том числе, если злоумышленники украдут электронную цифровую подпись, они не смогут воспользоваться ей для сделки с недвижимостью.
В дальнейшем, если человек передумает, запрет на онлайн-взаимодействие с Росреестром можно установить снова и он будет действовать бессрочно.
